ĐỀ XUẤT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT CHO TỔ CHỨC ĐỂ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đến nay mới triển khai thực hiện được hơn 7 năm. Qua nghiên cứu tổng kết, đánh giá thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, Luật còn tồn tại một số hạn chế, vướng mắc nên cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình thực tiễn. Chính vì vậy, tại kỳ họp thứ 5 này, Quốc hội sẽ xem xét, cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một trong những nội dung đáng chú ý, nhận được sự quan tâm của các chuyên gia đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là vấn đề chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án…

Tại kỳ họp thứ 5 này, Quốc hội sẽ cho ý kiến đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, kế thừa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tiếp tục ghi nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nhằm giúp khách hàng ứng phó tình hình thay đổi khi họ không có đủ điều kiện tài chính hoặc không có nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; đồng thời đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư khi bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiếp tục được diễn ra.

Tại khoản 9 Điều 3 Dự thảo quy định khái niệm, cụ thể “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên mua, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Luật này”.

Tuy nhiên, khái niệm trên còn một số nội dung bất cập, mâu thuẫn với chính các quy định khác trong Luật. Cụ thể, với khái niệm trên, có thể thấy việc chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng; hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; và đối tượng của các hợp đồng được chuyển nhượng chỉ được nếu chung chung là “nhà ở, công trình xây dựng” mà không phân biệt đó là nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay hình thành trong tương lai. Điều này mâu thuẫn với chính quy định tại Điều 50 khi quy định chỉ thực hiện việc chuyển nhượng với hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và cho hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, tại khoản 1 Điều 50 Dự thảo xác định, hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn” cũng tồn tại hạn chế, theo tôi còn thiếu. Bởi về bản chất, đối tượng của việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản là Hợp đồng; không phải là bất động sản. Nói cách khác, tại thời điểm chuyển nhượng hợp đồng, bên chuyển nhượng chưa phải là chủ sở hữu tài sản nên họ không có quyền thực hiện các giao dịch với bất động sản đó. Do đó, hợp đồng được chuyển giao sẽ áp dụng với 2 trường hợp. Thứ nhất là hợp đồng mua bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai (tại thời điểm ký hợp đồng và hợp đồng có hiệu lực thì bên mua bán chưa phải chủ sở hữu tài sản).

Thứ hai là cho thuê mua bất động sản có sẵn và hình thành trong tương lai (tại thời điểm ký hợp đồng cho thuê mua và hợp đồng có hiệu lực thì bên thuê mua chưa có quyền sở hữu tài sản). Chính vì vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản nên bổ sung “Hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Hợp thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Hợp đồng thuê mua nhà ở có sẵn”.

Cần tránh chồng chéo chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án

Trong số 3 hình thức dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất thì hình thức thứ hai (theo Mục 3 Chương IV, từ Điều 36 đến Điều 39) là một hình thức kinh doanh bất động sản hoàn toàn mới và cần phải được nghiên cứu, đánh giá thấu đáo, toàn diện trước khi ban hành.

Đóng góp ý kiến vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản nêu quan điểm: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã) để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rất giống chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh: Việc chuyển nhượng dự án bất động sản (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... mà không phải làm lại thủ tục.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) theo Dự án Luật Kinh doanh bất động sản thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) không được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... từ bên chuyển nhượng (bên bán). Bởi Điều 38 quy định trách nhiệm của bên chuyển nhượng là: “1. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất được chuyển nhượng để bên nhận chuyển nhượng thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án theo quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng và pháp luật khác có liên quan. 2. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền chấp thuận.”

Như vậy, sau khi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới theo pháp luật về đầu tư (dự thảo không thể hiện rõ bên mua có được kế thừa các chỉ tiêu quy hoạch trên ô đất nhận chuyển nhượng hay phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt trước khi thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế, báo cáo nghiên cứu khả thi, xin cấp giấy phép xây dựng).

Việc chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không làm chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích của bên bán cho bên mua đối với ô đất chuyển nhượng. Khi bên mua thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới trên ô đất nhận chuyển nhượng sẽ dẫn đến tình huống: Trên ô đất này tồn tại đồng thời 2 dự án đầu tư của 2 chủ đầu tư mà cả hai đều có quyền, nghĩa vụ theo nội dung quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này có thể tiềm ẩn nhiều vướng mắc, tranh chấp trong quá trình triển khai, thực hiện dự án.

Để tránh chồng chéo với thủ tục chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị chỉnh sửa theo hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng không có mục đích kinh doanh bất động sản. Ví dụ như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để sử dụng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng công trình thương mại dịch vụ, khách sạn để kinh doanh dịch vụ thương mại, lưu trú...

Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh bất động sản thì phải thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án bất động sản mà không được áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ như trường hợp nhận chuyển nhượng lô đất xây dựng chung cư để bán căn hộ./.

Bích Lan