Đề xuất công chứng bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính từ ngày 1-7-2028

Giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí

Khi bỏ quy định về thẩm quyền công chứng bất động sản theo địa giới hành chính, người dân có thể đến bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào để thực hiện giao dịch công chứng bất động sản mà mình đang sở hữu trong phạm vi cả nước, mà không cần tìm đến tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có bất động sản như hiện nay.

Theo Bộ Tư pháp, Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bắt đầu chính thức công bố và vận hành từ ngày 1-3-2026. Bên cạnh đó, dự kiến đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Cơ sở dữ liệu công chứng cũng đang được xây dựng và dự kiến đưa vào vận hành vào năm 2027.

Sau khi cơ sở dữ liệu công chứng và các cơ sở dữ liệu có liên quan hoàn thành vào năm 2027, cần thêm một khoảng thời gian để thực hiện việc kết nối các cơ sở dữ liệu này với nhau. Do đó, dự thảo Nghị định quy định công chứng viên được công chứng tất cả các giao dịch có đối tượng là bất động sản trong phạm vi toàn quốc kể từ ngày 1-7-2028, thời điểm các cơ sở dữ liệu đã được đi vào vận hành và có khả năng kết nối.

Người dân thực hiện công chứng tại Văn phòng công chứng Đào Duy An. Ảnh: Phương Thảo

Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội công chứng viên Việt Nam Đào Duy An cho rằng, một công chứng viên có thể được quản lý bởi cơ quan tư pháp của một địa phương. Một tổ chức hành nghề có thể được thành lập và đặt trụ sở tại một tỉnh. Nhà nước cũng có thể quy hoạch số lượng công chứng viên trên một địa bàn dân cư để bảo đảm phân bố dịch vụ hợp lý. Nhưng từ đó suy ra rằng công chứng viên chỉ có thể công chứng bất động sản trong ranh giới tỉnh mình thì lại là một câu chuyện khác. Pháp luật Việt Nam được áp dụng thống nhất trên toàn phạm vi lãnh thổ chứ không thể có cơ chế riêng về đất đai ở từng địa phương.

Theo ông Đào Duy An, phạm vi của cơ sở dữ liệu cũng không phải là cơ sở để hạn chế thẩm quyền của công chứng viên, bởi cơ sở dữ liệu công chứng từ trước đến nay được sử dụng như một nguồn tham khảo, một công cụ hỗ trợ chứ chưa có giá trị pháp lý thay thế cho các hồ sơ, giấy tờ.

Để bảo đảm an toàn giao dịch, công chứng viên phải kiểm tra giấy chứng nhận, giấy tờ bản chính, đối chiếu thông tin, xác minh khi cần thiết và nếu không đủ căn cứ thì phải từ chối công chứng. Ở một số nơi chưa có cơ sở dữ liệu, công chứng viên cũng không vì thế mà được từ chối công chứng.

Việc bỏ địa hạt công chứng bất động sản là xu hướng tất yếu vì công chứng là một dịch vụ, cần hướng tới sự tiện lợi, quy định này sẽ giúp người dân tiết kiệm được thời gian, chi phí đi lại khi cần công chứng bất động sản ở địa bàn tỉnh khác nơi mình sinh sống, đồng thời các công chứng viên có thể thực hiện công chứng giao dịch ở bất kỳ đâu, tạo thuận tiện hơn cho người dân.

Thêm trường hợp được công chứng ngoài trụ sở

Bên cạnh đó, dự thảo Nghị định quy định xem xét, quyết định chuyển giao thẩm quyền chứng thực giao dịch cho tổ chức hành nghề công chứng tại những địa bàn cấp xã có ít nhất 1 tổ chức hành nghề công chứng đã được thành lập từ hai năm trở lên và đang hoạt động ổn định, hiệu quả tại thời điểm quyết định việc chuyển giao.

Về công chứng ngoài trụ sở, trong thực tiễn phát sinh trường hợp giao dịch có nhiều bên tham gia nhưng chỉ có một bên thuộc trường hợp được công chứng ngoài trụ sở các bên còn lại không thuộc trường hợp theo quy định.

Tuy nhiên, Nghị định số 104/2025/NĐ-CP chưa có quy định cụ thể đối với trường hợp này, công chứng viên có được thực hiện công chứng ngoài trụ sở đối với toàn bộ giao dịch và để tất cả các bên cùng ký kết tại địa điểm ngoài trụ sở hay không, dẫn đến khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng. Bên cạnh đó, một số trường hợp có lý do chính đáng nhưng chưa được quy định nên chưa thuộc trường hợp được công chứng ngoài trụ sở, ví dụ trường hợp giao dịch gắn với tài sản lớn có giá trị trên 1 tỷ và gắn với việc bàn giao tài sản.

Do đó, dự thảo Nghị định quy định rõ được công chứng ngoài trụ sở trong trường hợp: "Giao dịch có đối tượng là tài sản giá trị từ 1 tỷ đồng trở lên và việc ký kết giao dịch được thực hiện đồng thời với việc bàn giao tài sản hoặc hồ sơ, tài liệu quan trọng liên quan trực tiếp đến giao dịch mà việc bàn giao cần thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng” nhằm bảo đảm tính rõ ràng, thống nhất trong tổ chức thực hiện, áp dụng.

Về phạm vi giao dịch được áp dụng công chứng điện tử, dự thảo Nghị định sửa theo hướng công chứng điện tử trực tiếp được áp dụng đối với tất cả các giao dịch, trừ giao dịch ủy quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng; công chứng điện tử trực tuyến được áp dụng với các giao dịch, trừ di chúc và giao dịch dân sự chỉ gồm có 1 người tham gia.

Đáng quan tâm, dự thảo Nghị định cũng quy định công chứng viên, viên chức khác và người làm việc theo chế độ hợp đồng lao động của Phòng công chứng được chuyển đổi được hưởng chính sách tinh giản biên chế do dôi dư do sắp xếp bộ máy theo quy định của Chính phủ, trừ trường hợp đã được sắp xếp, bố trí vị trí công tác, làm việc khác tại các cơ quan, tổ chức, đơn vị trong hệ thống chính trị, đã nhận chuyển đổi và làm việc tại Văn phòng công chứng chuyển đổi từ Phòng công chứng...