Đặt cọc mua nhà đất qua môi giới: 5 điều phải kiểm tra trước khi chuyển tiền

Luật sư Hoàng Thị Hương Giang – Đoàn luật sư TP Hà Nội cho hay, với bất động sản đưa ra kinh doanh thông qua sàn, người mua cũng cần quan tâm đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. 

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định sàn giao dịch đưa bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh lên sàn có thể bị phạt từ 400-600 triệu đồng. Điều này cho thấy việc một bất động sản xuất hiện trên sàn hay được môi giới giới thiệu không đồng nghĩa với việc người mua có thể bỏ qua bước kiểm tra pháp lý.

Để tránh rủi ro, trước khi đặt cọc mua nhà đất qua môi giới, người mua cần kiểm tra kỹ 5 điều sau:

1. Kiểm tra người môi giới và đơn vị đứng sau giao dịch

Trước khi đặt cọc, người mua cần xác định rõ chủ thể trực tiếp thực hiện hoạt động môi giới, tư cách hành nghề của người môi giới và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đứng sau giao dịch. Việc xác định này có ý nghĩa quan trọng bởi thông tin về bất động sản trong nhiều trường hợp được người mua tiếp cận chủ yếu thông qua môi giới. Do đó, nếu không xác định được tư cách pháp lý của chủ thể cung cấp thông tin, người mua sẽ gặp khó khăn trong việc đánh giá độ tin cậy của thông tin cũng như xác định trách nhiệm khi phát sinh tranh chấp.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định sàn giao dịch đưa bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh lên sàn có thể bị phạt từ 400-600 triệu đồng. Ảnh minh họa - Quỳnh Mai. 

Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng hai điều kiện: có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Quy định này đặt hoạt động môi giới trong một khuôn khổ pháp lý nhất định, do đó người mua không nên chỉ căn cứ vào việc một cá nhân tự giới thiệu là môi giới hoặc cung cấp thông tin thông qua các nền tảng mạng xã hội để xác lập sự tin tưởng. Người mua cần yêu cầu cung cấp thông tin về chứng chỉ hành nghề, doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch nơi người môi giới hành nghề, đồng thời xác định rõ tư cách của chủ thể tham gia vào quá trình giao dịch và chủ thể có quyền nhận tiền đặt cọc.

Việc kiểm tra này không chỉ nhằm xác minh tư cách của người môi giới mà còn tạo cơ sở để xác định chủ thể có liên quan và trách nhiệm pháp lý tương ứng nếu thông tin về bất động sản không chính xác hoặc giao dịch phát sinh tranh chấp.

2. Kiểm tra pháp lý của nhà, đất trước khi đặt cọc

Một trong những rủi ro thường gặp là người mua quá chú trọng đến vị trí, giá cả hoặc sự phù hợp của bất động sản mà bỏ qua việc kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc. Theo đó, đặt cọc chỉ nên được thực hiện sau khi người mua đã có cơ sở xác định bất động sản đủ điều kiện giao dịch và bên bán có quyền hợp pháp đối với tài sản.

 Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện về giấy tờ xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và các điều kiện pháp lý khác theo quy định. Bên cạnh đó, Điều 6 của Luật này quy định về công khai thông tin về bất động sản, qua đó tạo cơ sở để người mua tiếp cận và kiểm tra những thông tin cần thiết trước khi quyết định giao dịch. 

Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra tối thiểu các vấn đề pháp lý cơ bản của bất động sản, bao gồm chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; tình trạng thế chấp hoặc đăng ký biện pháp bảo đảm; tình trạng tranh chấp, kê biên để thi hành án; mục đích và thời hạn sử dụng đất; thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời đánh giá khả năng thực hiện thủ tục đăng ký biến động, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đặc biệt, người mua cần lưu ý rằng việc kiểm tra pháp lý không nên chỉ dừng lại ở việc xem bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do môi giới hoặc bên bán cung cấp. Bản chụp có thể không phản ánh tình trạng pháp lý hiện tại của bất động sản. Do đó, đối với những thông tin có ý nghĩa quyết định đến việc giao kết hợp đồng, người mua cần đối chiếu với giấy tờ bản gốc và, khi cần thiết, thực hiện việc xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc thông qua các nguồn thông tin chính thức.

3. Xác định rõ tiền đặt cọc chuyển cho ai

Trước khi chuyển tiền, người mua cần xác định rõ bản chất của khoản tiền, chủ thể nhận tiền và căn cứ pháp lý của việc nhận tiền. Cần phân biệt đây là tiền đặt cọc cho bên có quyền đối với bất động sản, tiền thanh toán theo hợp đồng hay khoản phí dịch vụ trả cho môi giới, sàn giao dịch. Việc xác định rõ ngay từ đầu có ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập và chứng minh quyền, nghĩa vụ của các bên.

Theo khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua đối với các loại bất động sản thuộc phạm vi quy định. Vì vậy, khi giao dịch có sự tham gia của môi giới hoặc bên trung gian, người mua cần kiểm tra tư cách của người ký kết, chủ thể có quyền đối với bất động sản và phạm vi đại diện, ủy quyền (nếu có).

Trường hợp bên bán hoặc môi giới yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản của một cá nhân hoặc tổ chức khác với chủ thể có quyền đối với bất động sản, người mua cần yêu cầu làm rõ căn cứ nhận tiền và mối quan hệ pháp lý giữa người nhận tiền với bên có quyền đối với bất động sản. Nội dung này nên được ghi nhận rõ trong thỏa thuận đặt cọc và chứng từ chuyển khoản để tránh tranh chấp về chủ thể nhận tiền cũng như bản chất của khoản tiền đã giao.

Đối với các giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh bất động sản, cần lưu ý thêm quy định về phương thức thanh toán. Khoản 3 Điều 66 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng mà không thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng theo quy định. Do đó, người mua cần xác định chính xác khoản tiền mình chuyển là khoản tiền gì, chuyển cho chủ thể nào và việc nhận tiền có phù hợp với quy định pháp luật hay không, thay vì chỉ căn cứ vào yêu cầu “chuyển tiền để giữ chỗ”.

Luật sư Hoàng Thị Hương Giang – Đoàn luật sư TP Hà Nội. Ảnh: NVCC.

4. Đọc kỹ từng điều khoản trong giấy đặt cọc

Một giấy đặt cọc sơ sài, chỉ ghi tên các bên và số tiền giao nhận, có thể trở thành căn cứ dẫn tới tranh chấp khi giao dịch không được thực hiện. Người mua cần kiểm tra kỹ nội dung thỏa thuận, trong đó phải xác định rõ bất động sản giao dịch, giá bán dự kiến, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng mua bán, phương thức thanh toán và trách nhiệm của các bên nếu giao dịch không được tiếp tục.

Đáng lưu ý, Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, đã đặt ra chế tài cụ thể đối với nội dung thỏa thuận đặt cọc trong kinh doanh bất động sản. Theo điểm d khoản 1 Điều 71, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi không ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong thỏa thuận đặt cọc có thể bị phạt từ 180 triệu đồng đến 260 triệu đồng; nếu hợp đồng đang được thực hiện, còn có thể bị buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc theo quy định. Quy định này cho thấy, thỏa thuận đặt cọc không nên được xem là một văn bản mang tính hình thức. Người mua cần kiểm tra kỹ các nội dung về bất động sản, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng và phương thức thanh toán, đồng thời thỏa thuận rõ cách xử lý tiền cọc nếu một bên không tiếp tục giao dịch.

Đặc biệt, cần làm rõ trường hợp bên bán từ chối bán hoặc bên mua từ chối mua thì bên nào vi phạm, tiền cọc được hoàn trả hay phạt cọc và mức phạt cụ thể ra sao. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả của việc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng được xác định theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Vì vậy, người mua không nên ký ngay mẫu giấy đặt cọc do môi giới cung cấp mà chưa đọc kỹ. Mỗi điều khoản về giá, thời hạn và trách nhiệm khi vi phạm đều có thể quyết định quyền được nhận lại tiền cọc hoặc nghĩa vụ chịu phạt khi giao dịch phát sinh tranh chấp.

5. Cẩn trọng đặc biệt với nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, người mua càng không nên chỉ dựa vào thông tin do môi giới cung cấp mà cần trực tiếp kiểm tra điều kiện pháp lý của dự án trước khi xuống tiền.

Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã quy định chế tài nghiêm khắc đối với hành vi thu tiền đặt cọc không đúng quy định. Cụ thể, điểm a khoản 2 Điều 68 quy định phạt từ 600 triệu đồng đến 800 triệu đồng đối với chủ đầu tư dự án bất động sản có hành vi thu tiền đặt cọc để mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai không đúng quy định. Quy định này cho thấy việc thu tiền ngay từ giai đoạn đặt cọc đã được pháp luật kiểm soát chặt chẽ, không phải cứ dự án được môi giới giới thiệu là người mua có thể yên tâm chuyển tiền.

Vì vậy, trước khi đặt cọc, người mua cần kiểm tra dự án có đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh hay chưa, chủ thể nhận tiền có đúng thẩm quyền hay không và khoản tiền được thu thực chất là tiền đặt cọc hay một khoản “giữ chỗ”, “suất nội bộ” khác. Nếu môi giới yêu cầu chuyển tiền khi chưa cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý hoặc không xác định rõ căn cứ thu tiền, người em mua nên dừng giao dịch để kiểm tra lại.

Đặc biệt, người mua không nên để những lời thúc giục như “chốt ngay”, “chỉ còn một căn”, “khách khác đang đặt cọc” tạo áp lực phải chuyển tiền khi các điều kiện pháp lý chưa được làm rõ. Trong giao dịch bất động sản, cơ hội mua có thể mất, nhưng một khoản tiền đã chuyển trong một giao dịch chưa được kiểm chứng có thể kéo theo rủi ro pháp lý và tranh chấp kéo dài.