Đề xuất đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu: Không nên áp đồng loạt

Hiện tại, chính sách thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng. Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, với thuế suất 2%.

Theo các chuyên gia, việc đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và bong bóng bất động sản. Cụ thể, việc đánh thuế cao đối với các cá nhân sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn sẽ làm giảm tính thanh khoản của các hoạt động mua bán bất động sản với mục đích thương mại, mua đi bán lại để kiếm lời. Qua đó, giúp thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, triệt tiêu giá trị ảo do các hoạt động đầu cơ gây ra.

Phải áp thuế từng trường hợp

Đồng quan điểm rằng việc làm này sẽ hạn chế được đầu cơ nhưng ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, lại nhấn mạnh, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ. Tức là trong luật phải quy định rõ từng trường hợp, bởi có người mua nhà xong vì một lý do nào đó như cần vốn phải bán ngay, cái này sẽ khác trường hợp mua rồi bán luôn nhằm sinh lời.

Đề xuất đánh thuế chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ đang được dư luận quan tâm. (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, nên yêu cầu nộp thuế với những trường hợp có thu nhập, tức là bán có lãi, như thế mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế được tính trên chênh lệch giá bán và giá mua, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng.

“Có lãi mới phải nộp thuế - đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn”, ông Đính đề xuất.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng đánh giá việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là hướng đi đúng đắn. Tuy nhiên phải tính toán hợp lý để đảm bảo nếu chính sách này được thực hiện sẽ hiệu quả và khả thi.

“Nguyên tắc đánh thuế phải phân tách ra chủ thể mua bất động sản để sử dụng và chủ thể mua nhằm mục đích đầu cơ, từ đó áp dụng chính sách đánh thuế phù hợp. Tôi đồng tình với việc phải đánh thuế thu nhập cá nhân cao hơn đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn, còn đánh thuế như thế nào thì quá trình xây dựng chính sách cần có tính toán cụ thể. Có thể hướng đến phương án mua bán ngay trong năm thì đánh thuế cao, càng về sau càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế rất thấp hoặc không đánh thuế…”, ông Đỉnh nói.

Nhiều chuyên gia khác cũng đề xuất không nên thu đồng loạt 2% trên tổng giá trị như hiện nay. Với trường hợp mua bán đất đai, nhà cửa mà có hóa đơn chứng từ đầy đủ, chỉ nên thu thuế trên phần lãi. Trong trường hợp là thuế doanh thu cũng chỉ nên tính ở mức 1%, bởi 2% là con số lớn mang tính lạm thu, là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên cao.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản nêu ý kiến cần cân nhắc kỹ để tránh gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường. "Chính sách nên được xem xét quay lại cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản trên thu nhập thực tế phát sinh. Đó là cách quản lý tốt nhất, tránh tạo ra sự bất bình đẳng khi lỗ cũng phải chịu thuế như thời gian qua”, vị này đề xuất.

Chưa nên thực hiện ngay

Góp ý về đề nghị xây dựng luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), đối với đề xuất nêu trên của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp nhấn mạnh lại việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Tuy nhiên, hiện nay chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai đề xuất giải pháp này không khả thi. Vì thế, Bộ Tài chính tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Việc đánh thuế cần hết sức thận trọng. (Ảnh: Minh Đức).

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS nêu ý kiến cần tính toán hợp lý nếu muốn áp dụng quy định mới. Đặc biệt, muốn xác định được việc mua đi bán lại các bất động sản phát sinh ngay trong giai đoạn đầu thì dữ liệu phải đầy đủ. Chưa kể, việc làm này chỉ làm hạn chế được tình trạng đầu cơ nhưng lại không giúp làm giảm giá nhà đất, một thực trạng đang "nóng" hiện nay trên thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cũng lưu ý, cần cân nhắc về thời điểm thực hiện. “Trong giai đoạn hiện nay thị trường đang còn nhiều khó khăn, việc đề xuất có thể tạo hiệu ứng đến tâm lý. Do đó, cần có giai đoạn, lộ trình cụ thể”, ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, lộ trình có thể trong 2-3 năm tới và đưa ra một mức phù hợp. Tiếp đến trong 5-7-10 năm nữa thay đổi mức khác theo từng bước. Bước đầu mức thuế sẽ thấp sau đó nâng dần lên khi thị trường ổn định, có data dữ liệu đất đai đầy đủ.

Nhận định về tác động của chính sách với thị trường, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam gần đây có dấu hiệu phát triển mất cân đối, thiếu lành mạnh. Nguyên nhân cơ bản là do thiếu nguồn cung, từ đó đẩy giá bán bất động sản luôn trong xu hướng tăng lên. Với thực tế nguồn cung khan hiếm, trong khi giá bất động sản không ngừng “leo thang”, việc đánh thuế nhằm mục đích để giảm đầu cơ và giảm giá nhà sẽ khó đạt được.

Người có tiền nhàn rỗi hoặc giới đầu tư nếu không đi vào kênh đầu tư khác thì vẫn tiếp tục đầu tư vào nhà, đất chứ không “nao núng”, bởi tiền thuế là quá nhỏ so với lợi nhuận có thể thu được. Do đó, trong bối cảnh hiện nay, đề xuất đánh thuế trên chưa phải là giải pháp tốt nhất cho thị trường bất động sản, bởi trọng tâm vấn đề nằm ở chỗ tăng nguồn cung bất động sản.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cũng cảnh báo: "Áp dụng quy định này với kỳ vọng giảm giá nhà đất thì rất khó đạt được. Người sở hữu bất động sản khi chuyển nhượng sẽ cộng mọi chi phí vào giá bán cuối cùng. Kết quả là phía người mua vẫn là bên chịu thiệt thòi nhiều nhất".

Châu Anh