Đề xuất kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có doanh thu dưới 100 tỷ đồng/năm

Tại dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng đề xuất tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng/năm và có số lần bán, chuyển nhượng không quá 10 lần/năm. Trường hợp chỉ bán một nhà ở hoặc một sản phẩm bất động sản trong một năm thì không áp dụng quy định có tổng doanh thu quy định tại khoản này.”

Đề xuất kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là có tổng doanh thu 100 tỷ đồng/năm và chuyển nhượng không quá 10 lần/năm.

Về vấn đề quy mô doanh nghiệp, viện dẫn Nghị định số 39/2018/NĐ-CP, ông Châu chỉ ra rằng nghị định 39/2018 quy định doanh nghiệp siêu nhỏ trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 10 người và tổng doanh thu của năm không quá 3 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 3 tỷ đồng.

Doanh nghiệp siêu nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 10 người và tổng doanh thu của năm không quá 10 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 3 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng thì số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 50 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 20 tỷ đồng, nhưng không phải là doanh nghiệp siêu nhỏ. Doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 50 người và tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 50 tỷ đồng.

Đối với doanh nghiệp vừa trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và lĩnh vực công nghiệp, xây dựng thì doanh nghiệp có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 200 người và tổng doanh thu của năm không quá 200 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 100 tỷ đồng. Doanh nghiệp vừa trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có số lao động tham gia bảo hiểm xã hội bình quân năm không quá 100 người và tổng doanh thu của năm không quá 300 tỷ đồng hoặc tổng nguồn vốn không quá 100 tỷ đồng.

Chính vì vậy, ông Châu cho rằng dự thảo Nghị định” chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất Nghị định 39/2018/NĐ-CP quy định “doanh nghiệp nhỏ trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có tổng doanh thu của năm không quá 100 tỷ đồng”. Hơn thế, đại diện cơ quan soạn thảo “Dự thảo Nghị định” cho rằng “doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản đặc thù nên nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất 300 tỷ đồng như vậy phù hợp với thực tế và tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển”. Điều này không chính xác vì không nên có quy định dành “biệt lệ” cho hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi lẽ kinh doanh bất động sản cũng không phải là “đặc thù” so với các lĩnh vực kinh doanh khác của nền kinh tế, mà nên được đối xử ngang bằng, bình đẳng với các doanh nghiệp hoạt động “trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ” như quy định tại Điều 6 Nghị định số 39/2018/NĐ-CP.

Hơn thế, chủ trương của Nhà nước đang khuyến khích các cá nhân, hộ kinh doanh (theo cơ chế nộp thuế khoán doanh thu) chuyển thành doanh nghiệp, bởi lẽ nếu kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có tổng doanh thu 300 tỷ đồng thì cá nhân chỉ phải nộp ngân sách nhà nước bằng 2%/giá trị hợp đồng tương đương 6 tỷ đồng, nhưng nếu thành lập doanh nghiệp thì số thu ngân sách nhà nước sẽ nhiều hơn, gồm thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đồng thời, đại diện HoREA cũng cho rằng dự thảo Nghị định chưa dự liệu trường hợp cá nhân chỉ bán 1 nhà, 1 sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, có thể có giá lên đến 2-300 trăm tỷ đồng (hoặc có giá cao hơn), như bán 1 biệt thự hoặc 1 biệt thự du lịch hoặc 1 căn hộ penthouse siêu sang do mình sở hữu hoặc được thừa kế thì cũng cần bổ sung vào khoản 2 Điều 7 “Dự thảo Nghị định” quy định các trường hợp này không phải thành lập doanh nghiệp mà chỉ phải nộp thuế cho nhà nước theo quy định.

Ông Châu nhận định quy định “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ” đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản “có tổng doanh thu không quá 300 tỷ đồng” là chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tiễn lại tạo ra “biệt lệ” cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản là chưa đúng, chưa bảo đảm tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.

Ngọc Hậu