Đề xuất mới về chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thuê đất,...

Tại tờ trình Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (đang được Bộ Tư pháp thẩm định) đề xuất phương án trong phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

Chủ tịch UBND cấp xã quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Cụ thể, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đât đai như sau:

- Sửa đổi, bổ sung thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai mà thuộc trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng và trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai thuộc trường hợp thẩm quyền gia hạn sử dụng đất 24 tháng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

- Bổ sung thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Quy định Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính.

Nhằm bao quát hết các nhiệm vụ quản lý đất đai thuộc thẩm quyền của cấp xã, Dự thảo quy định Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính.

Trừ trường hợp trích đo bản đồ địa chính phục vụ đăng ký biến động đất đai và các nhiệm vụ về quản lý đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.

Quy định hiện hành là chỉ loại trừ trường hợp trích đo bản đồ địa chính phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Quy định Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chia, tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình doanh nghiệp theo quyết định, văn bản của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền từ tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo đúng quy định của pháp luật.

- Bổ sung trình tự, thủ tục thực hiện.

Điều này nhằm đảm bảo đồng bộ với quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Đề xuất 02 phương án trong phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Về sửa đổi, bổ sung về phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,Dự thảo Nghị định đề xuất 02 phương án:

Phương án 1: Giữ nguyên như quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định số 226/2025/NĐ-CP

Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung theo hướng phân cấp thẩm quyền:

a) Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 phân cấp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.

Lý giải điều này, Bộ NNMT cho rằng: Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ đã quy định rõ việc phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, đồng thời thực hiện phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Ngoài việc chuyển thẩm quyền của chính quyền cấp huyện cho chính quyền cấp xã đối với các thủ tục hành chính liên quan đến cá nhân, hộ gia đình, Nghị định này còn phân cấp, phân quyền một số nội dung quản lý nhà nước về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính hoặc việc xác định nghĩa vụ tài chính tương đối đơn giản, như giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, hoặc các trường hợp được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy đối với đối tượng là tổ chức, ngoài nội dung xác định nghĩa vụ tài chính, còn phát sinh nhiều yếu tố quản lý phức tạp khác liên quan đến đối ngoại, an ninh, quốc phòng, trật tự xã hội, điển hình như trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan đại diện ngoại giao.

Trong khi đó, bộ máy chính quyền địa phương cấp xã hiện chưa có đầy đủ kinh nghiệm, nguồn lực và năng lực chuyên môn để xử lý toàn diện các vấn đề phát sinh đối với loại đối tượng này.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 254/2025/QH15 cho phép tổ chức được lựa chọn linh hoạt hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm, làm gia tăng khối lượng và tính phức tạp của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai nếu tiếp tục phân tán thẩm quyền xuống cấp xã.

Điều này tiềm ẩn nguy cơ gây quá tải cho cấp xã, đồng thời dẫn đến tình trạng quản lý không đồng bộ việc sử dụng đất của các tổ chức trên phạm vi toàn tỉnh, nhất là trong bối cảnh diện tích đất sử dụng của các tổ chức thường lớn, có phạm vi liên xã, liên địa bàn.

Vì vậy, việc điều chỉnh phân cấp thẩm quyền theo hướng nêu trên là cần thiết nhằm bảo đảm quản lý tập trung, thống nhất, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai đối với đối tượng tổ chức, đồng thời phù hợp với yêu cầu tổ chức bộ máy và năng lực thực thi của chính quyền địa phương các cấp./.