Đề xuất quy định mới về 'bỏ cọc' khi tham gia đấu giá đất: Doanh nghiệp băn khoăn

Doanh nghiệp băn khoăn về đề xuất mới liên quan đến đấu giá đất

VCCI vừa gửi ý kiến góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, VCCI chỉ ra nhiều điểm bất hợp lý liên quan đến việc người tham gia đấu giá tự ý “bỏ cọc”, bỏ khoản tiền đặt trước.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 17a quy định “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp”.

Theo VCCI, quy định này còn một số điểm chưa rõ ràng như: chưa làm rõ như thế nào được cho là “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước”, “từ chối tham gia đấu giá”. Các khái niệm này chưa rõ sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

Mặt khác, về tính thống nhất, Điều 17a quy định, yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải có “tài sản bảo đảm” nhưng khoản 3 Điều 17a lại quy định về việc xử lý “tài sản thế chấp”. “Tài sản bảo đảm” có khái niệm rộng hơn “tài sản thế chấp”.

Về việc “từ chối tham gia cuộc đấu giá”: khoản 3 Điều 17a quy định, người tham gia đấu giá “từ chối tham gia đấu giá” sẽ phải bồi thường cho Nhà nước.

Tuy nhiên, điểm b khoản 5 Điều 17a lại quy định người tham gia đấu giá “có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó”.

Như vậy, quy định tại Điều 17a đang chưa quy định thống nhất về “từ chối tham gia cuộc đấu giá” có phải là quyền của người tham gia đấu giá hay là không.

Đáng chú ý, dự thảo yêu cầu người tham gia đấu giá phải “bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước” khi tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá là chưa thực sự phù hợp, vì theo quy định tại Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015 thì bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên yêu cầu bồi thường có thiệt hại do hành vi của bên bị yêu cầu bồi thường.

Trong trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, quyền sử dụng đất vẫn còn ở đó, nếu có thiệt hại có thể là chi phí tổ chức đấu giá. Vì vậy, yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước bằng giá trị tiền đặt trước là chưa phù hợp với bản chất của “bồi thường thiệt hại”.

Mặt khác, việc tổ chức tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước, tức là phải mất hai lần tiền đặt trước, bằng 40% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Đây là một khoản tiền quá lớn và sẽ là rào cản đối với các doanh nghiệp tham gia đấu giá, từ đó làm giảm tính cạnh tranh của hình thức lựa chọn này.

Đối với trường hợp tự ý hủy kết quả trúng đấu giá quy định tại Điểm đ khoản 5 Điều 17a, “trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam”.

VCCI nêu ý kiến: “Quy định này được hiểu nhằm hạn chế tình trạng người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá, “bỏ cọc”.

Tuy nhiên giá trị khoản tiền nộp phạt tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá là quá lớn. Điều này có thể tạo ra tâm lý e ngại cho những người tham gia đấu giá và giảm tính cạnh tranh của hình thức này”

Do đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo điều chỉnh lại mức phạt phù hợp hơn.

Cũng góp ý cho dự thảo này, VCCI cho rằng Khoản 3 Điều 17a quy định: “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá” là chưa phù hợp với khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản “Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá”.

Với quy định này, VCCI đề nghị ban soạn thảo sửa đổi theo hướng dẫn chiếu sang quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Hà Linh