Đề xuất quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở

Nghị quyết số 54/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 10 ngày 11/12/2025, trong đó có nhiều quy định nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân khi thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Trên cơ sở đó, dự thảo Nghị định đã quy định chi tiết Điều 10 của Nghị quyết, làm rõ cách tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo dự thảo, các trường hợp được áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo hướng giảm nghĩa vụ tài chính bao gồm: đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở đã được công nhận quyền sử dụng đất trước đây; hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở nhưng đã bị tách thửa do chuyển quyền hoặc do đo đạc bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014. Khi chuyển mục đích sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định theo mức lũy tiến gắn với hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Đề xuất quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở. Ảnh: VGP

Cụ thể, đối với diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở, hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích. Đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, mức thu là 50% phần chênh lệch. Trường hợp diện tích vượt quá một lần hạn mức, tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% phần chênh lệch theo quy định.

Dự thảo cũng nêu rõ, cơ chế ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân, và chỉ áp dụng cho một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Đối với các lần chuyển mục đích tiếp theo trên cùng thửa đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất khác, tiền sử dụng đất sẽ được tính 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, nếu đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì chỉ được lựa chọn một thửa đất để áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này; việc lựa chọn phải được thể hiện rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất là giá đất theo bảng giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở được xác định theo quy định của pháp luật đất đai và áp dụng riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân, bao gồm cả trường hợp hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định.

Trước đó, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Trong bối cảnh nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với mức tăng cao, tiền sử dụng đất phải nộp đã tăng đột biến, có trường hợp lên tới hàng tỷ đồng, gây khó khăn lớn cho người dân.

Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 54/2025/QH15 và Bộ Tài chính đề xuất quy định chi tiết tại dự thảo Nghị định được kỳ vọng sẽ tháo gỡ đáng kể vướng mắc, giảm gánh nặng tài chính, đồng thời tạo điều kiện để người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật.

Theo đề xuất của Bộ Tài chính, Nghị định dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Hùng Nguyễn