Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận bất động sản: Hợp lý hay rủi ro?

Mới đây, một số chuyên gia kinh tế đã đề xuất thay đổi phương thức tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đề xuất này nhằm phản ánh chính xác hơn thu nhập thực tế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và hạn chế tình trạng kê khai giá thấp để trốn thuế.

Tuy nhiên, việc xác định chính xác giá mua ban đầu và các chi phí liên quan vẫn là một thách thức lớn, đặc biệt đối với các giao dịch cũ hoặc thiếu minh bạch về hồ sơ.

Bán có lãi mới nộp thuế

Hiện nay, cá nhân bán bất động sản phải nộp thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng, không phụ thuộc vào lợi nhuận thực tế. Tuy nhiên, đề xuất mới chuyển sang đánh thuế 20% trên lợi nhuận, tương tự như thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, cách tính mới giúp đảm bảo công bằng vì người có lợi nhuận lớn từ đầu tư bất động sản sẽ đóng thuế cao hơn. Mô hình này cũng phù hợp với nhiều nước, giúp giảm tình trạng khai gian giá bán nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

PGS. TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), đề xuất chỉ thu thuế khi người bán có lãi, với mức 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Phương án này được cho là tương tự với thuế thu nhập doanh nghiệp, giúp phản ánh chính xác lợi nhuận thực tế của người giao dịch bất động sản.

Đề xuất chỉ thu thuế khi người bán có lãi, với mức 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Ảnh: QH

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn Nhà Mới, cho rằng việc áp thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cần đi kèm với chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi kê khai sai giá.

"Nếu thực hiện nghiêm túc, chính sách này sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "hai giá" và đảm bảo Nhà nước thu thuế công bằng" - ông Vũ nhận định.

Theo ông Vũ, một trong những tác động quan trọng của việc đánh thuế trên lợi nhuận thực tế là giúp ngăn chặn tình trạng đẩy giá nhà đất do môi giới và mua bán lòng vòng.

"Khi thuế được áp dụng chặt chẽ, các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi định giá thay vì đẩy giá lên cao một cách tùy tiện. Điều này sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh và phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản" - ông Vũ nói.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Đề xuất áp dụng thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán trong chuyển nhượng bất động sản đã thu hút nhiều ý kiến đa chiều từ các chuyên gia, doanh nghiệp.

Ủng hộ đề xuất này, Luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Phó Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ Doanh nghiệp nhỏ và vừa (Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM - HUBA) cho rằng: "Với doanh nghiệp, lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản đã phải chịu thuế suất 20% theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Nếu cá nhân kinh doanh bất động sản cũng chịu mức thuế tương tự sẽ tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể. Áp dụng như vậy giúp đảm bảo chỉ những người có lãi mới phải nộp thuế, tránh trường hợp người bán lỗ cũng phải đóng thuế như hiện nay.”

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn Nhà Mới cũng cho rằng khi tính thuế theo lợi nhuận cơ quan thuế sẽ có cơ chế kiểm soát giá giao dịch sát với thực tế hơn. Việc tăng cường giám sát qua ngân hàng và dữ liệu số hóa cũng giúp đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Một số chuyên gia khác cho rằng nếu chính sách này được triển khai, nó sẽ giúp giảm hiện tượng đầu cơ, tránh tình trạng sốt đất ảo do mua bán lướt sóng. Bên cạnh đó, ngân sách nhà nước có thể tăng thu một cách hợp lý thay vì để thất thu từ các giao dịch kê khai thấp hơn thực tế.

Ngược lại, chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân lo ngại rằng thuế 20% trên lợi nhuận có thể gây tác động tiêu cực lên thanh khoản thị trường bất động sản.

“Nhiều nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ hơn trước khi giao dịch, có thể làm giảm lượng cung bất động sản trên thị trường. Hơn nữa, việc xác định chính xác lợi nhuận gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là với tài sản đã mua từ nhiều năm trước” - ông Nhân nhận định.

Có ý kiến lo ngại đề xuất đánh thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản. Ảnh minh họa: QH

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng lo ngại mức thuế này sẽ tạo rủi ro cho thị trường. Đại diện một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết: “Hiện nay, thị trường đang gặp khó khăn về thanh khoản. Nếu thuế tăng cao, người bán có thể nâng giá bán để bù vào thuế, đẩy giá bất động sản lên cao hơn.”

Một vấn đề khác là cơ chế khấu trừ chi phí chưa rõ ràng. Nếu không có quy định cụ thể về các chi phí được tính vào giá mua, người bán có thể bị đánh thuế trên lợi nhuận ảo, gây bất lợi cho giao dịch hợp pháp. Ngoài ra, thị trường thứ cấp có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi nhiều người sở hữu nhà đất từ lâu nhưng không có đủ chứng từ để chứng minh giá mua ban đầu.

QUANG HUY