Đề xuất tính lại tiền sử dụng đất, cấp sổ đỏ cho đất có vi phạm

Đề xuất thêm trường hợp tính lại tiền sử dụng đất đã nộp

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý một số quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

Hiệp hội cho biết cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Đất đai, nhưng đề nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định còn bất cập.

Một trong những nội dung đáng chú ý là kiến nghị xử lý trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng quá thời hạn ghi nợ.

Liên quan đến vấn đề này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, có những trường hợp người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ. Tuy nhiên, nếu thanh toán nợ trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến 31/12/2025, số tiền phải nộp có thể rất lớn.

Trong khi đó, nếu các hộ gia đình, cá nhân này thanh toán số tiền ghi nợ quá hạn từ ngày 1/1/2026, theo cơ chế mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15, chỉ cần chậm hơn 17 tháng thì số tiền sử dụng đất phải nộp chỉ được tính bằng 30% giá đất của bảng giá đất đối với diện tích đất “trong hạn mức giao đất ở”.

Vì vậy, HoREA đề nghị cho phép những hộ gia đình, cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn này được đề nghị tính lại số tiền đã nộp.

HoREA đề xuất bổ sung quy định chuyển tiếp để tính lại tiền sử dụng đất đã nộp. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Ông Châu cho rằng các quy định chuyển tiếp hiện hành chưa xử lý trường hợp đã được cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng quá hạn ghi nợ đã nộp tiền trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến 31/12/2025.

Từ đó, hiệp hội đề nghị bổ sung quy định chuyển tiếp vào Điều 113 dự thảo Luật Đất đai.

Theo đề xuất, hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất mà quá thời hạn ghi nợ đã nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn từ 1/8/2024 đến 31/12/2025 thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nếu số tiền sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, HoREA đề xuất người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả bằng cách trừ vào các nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu không phát sinh nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì được trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp người dân không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để khấu trừ, số tiền chênh lệch được hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật về ngân sách nhà nước và các quy định liên quan.

Đề xuất hoán đổi đất liền kề khi bị thu hồi

Một đề xuất khác của HoREA liên quan trực tiếp đến người có đất bị Nhà nước thu hồi.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 42 dự thảo Luật Đất đai, bổ sung nguyên tắc: nếu người có đất bị thu hồi còn một thửa đất khác liền kề thì được hoán đổi diện tích tương đương và chuyển mục đích sử dụng phần đất này sang mục đích sử dụng của đất bị thu hồi, đồng thời không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần diện tích được hoán đổi.

Chủ tịch HoREA lý giải, đề xuất này xuất phát từ thực tế có những trường hợp người dân bị thu hồi đất nhưng vẫn còn một diện tích đất khác nằm liền kề, có mục đích sử dụng khác.

Người dân có thể có nhu cầu giữ chỗ ở tại khu vực đang sinh sống, đồng thời duy trì sinh kế, thay vì phải di chuyển đến một nơi tái định cư khác.

Theo HoREA, cơ chế này có thể vừa đáp ứng nguyện vọng của người có đất bị thu hồi, vừa giảm nhu cầu chi trả bồi thường bằng tiền của Nhà nước trong một số trường hợp.

HoREA cũng đề nghị điều chỉnh cách diễn đạt tại khoản 8 Điều 67 dự thảo Luật Đất đai.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị thay cụm từ “có vi phạm về thủ tục” bằng “có vi phạm pháp luật về đất đai” nhằm bảo đảm bao quát hơn các trường hợp sử dụng đất trên thực tế.

Theo phương án HoREA đề xuất, Nhà nước xem xét cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục pháp luật đất đai trước ngày 1/8/2024 không thuộc trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau; đất đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, không gây ô nhiễm môi trường, bảo đảm an toàn công trình và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 37.

HoREA cho rằng đề xuất này nhằm cụ thể hóa đúng định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026. Nghị quyết này nêu định hướng xem xét công nhận, cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp vi phạm về thủ tục trước đây nhưng đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình; đồng thời, người sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.