Đề xuất đưa 5% giá trị còn lại của hợp đồng bất động sản vào tài khoản phong tỏa

Sáng 2/10, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày báo cáo tóm tắt tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật năm 2023. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với luật năm 2023.

Bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài

Đối với dự thảo Luật Nhà ở, Chính phủ đề xuất bổ sung một chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, trong đó quy định về đối tượng thuê, hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với các dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án, giá cho thuê nhà ở và quản lý nhà ở cho thuê.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tại phiên họp.

Dự thảo đồng thời bổ sung mới quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp đáp ứng nhu cầu thực tiễn; luật hóa các nội dung về phát triển nhà ở xã hội tại Nghị quyết số 201 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ.

Dự thảo cũng rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, trong đó bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân người nước ngoài.

Một nội dung đáng chú ý khác là hoàn thiện chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo bổ sung nguyên tắc thực hiện gắn với tái thiết đô thị, bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT), góp phần bổ sung phương thức huy động nguồn lực để thực hiện các dự án; đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa đổi nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện.

Trình bày báo cáo thẩm tra sơ bộ, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Thường trực Ủy ban và các cơ quan của Quốc hội tán thành sự cần thiết phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở.

Về nhà ở cho thuê, Thường trực Ủy ban đề nghị rà soát các quy định về đối tượng, điều kiện được thuê nhà ở, các chính sách hỗ trợ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê để bảo đảm phù hợp với nguồn lực ngân sách.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày báo cáo thẩm tra.

Cơ quan thẩm tra nhấn mạnh yêu cầu nghiên cứu hoàn thiện chính sách ưu đãi đối với nhà ở cho thuê, bảo đảm các chính sách này chuyển thành ưu đãi đối với người thu nhập thấp về nhà ở, những đối tượng có khó khăn về nhà ở, ngăn ngừa nguy cơ trục lợi chính sách.

Đối với nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp, Thường trực Ủy ban đề nghị đánh giá thận trọng, toàn diện cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn của chính sách. Cơ quan soạn thảo cũng cần làm rõ lý do bỏ tiêu chí xây dựng trên phần diện tích đất thương mại dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp trong khái niệm về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Hoàn thiện cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng

Đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đề xuất phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, chuyển thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Tạ Anh Tuấn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh dự phiên họp.

Dự thảo cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính; rà soát, tinh giảm, rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính; cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.

Về nội dung, dự thảo hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung về quy trình giao dịch bất động sản.

Chính phủ đề xuất sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung nguyên tắc chủ đầu tư đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án bất động sản mới được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung “cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên”.

Thẩm tra sơ bộ dự án luật, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành sự cần thiết sửa đổi luật với những quan điểm, mục tiêu nêu tại tờ trình.

Đối với cơ chế bảo đảm phần giá trị còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ ràng, đầy đủ tại luật về chủ thể đứng tên quyền đối với khoản tiền lãi phát sinh, thời điểm nộp tiền vào tài khoản bảo đảm thanh toán.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra.

Đồng thời, cần làm rõ cơ quan có thẩm quyền xác định lỗi của chủ đầu tư, phân định rõ trường hợp lỗi do lý do chủ quan với lỗi do lý do khách quan; làm rõ nghĩa vụ chịu phí quản lý tài khoản và việc xử lý khoản tiền bảo đảm khi chậm cấp giấy chứng nhận vì nguyên nhân không thuộc lỗi của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán hoặc tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản không thể thực hiện chi trả.

Đối với quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, cơ quan thẩm tra đề nghị sử dụng thống nhất thuật ngữ, xác định rõ phạm vi quyền của nhóm chủ thể; làm rõ điều kiện đăng ký và chuyển nhượng, ranh giới phần tài sản được sở hữu, phần sở hữu chung, quyền tiếp cận và khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng.

Cơ chế quản lý, theo dõi và kiểm soát cần được làm rõ, bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự an toàn xã hội, “không để phát sinh khoảng trống kiểm soát đối với phần diện tích sàn xây dựng không phải là nhà ở so với nhà ở”, Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu rõ.