Đếm 'của để dành' của doanh nghiệp khu công nghiệp

Khu công nghiệp VSIP Bình Dương.

Kết quả kinh doanh tăng trưởng cao

Trong quý III/2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ cả về doanh thu lẫn lợi nhuận nhờ doanh thu cho thuê đất.

Đơn cử, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) công bố lợi nhuận quý III/2024 tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 574 tỷ đồng. Kết quả này có được là do trong kỳ, doanh thu từ các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần.

Kết thúc 9 tháng đầu năm 2024, IDICO ghi nhận doanh thu thuần hơn 6.891 tỷ đồng và lãi sau thuế hơn 1.955 tỷ đồng, lần lượt tăng 38% và 89% so với cùng kỳ năm trước. Mảng cho thuê đất và hạ tầng tại các khu công nghiệp tiếp tục đóng góp chính vào tổng doanh thu của IDICO với gần 3.019 tỷ đồng, tăng 52%.

Tính đến cuối tháng 9/2024, hàng tồn kho của IDICO có giá trị 1.461 tỷ đồng, tập trung phần lớn ở chi phí dở dang tại Khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (793 tỷ đồng) và Khu trung tâm thương mại, dịch vụ kết hợp nhà ở thuộc Khu đô thị Bắc Châu Giang (278 tỷ đồng).

Chi phí xây dựng dở dang dài hạn của IDICO đạt khoảng 4.993 tỷ đồng. Bốn dự án có giá trị lớn nhất trong danh mục này gồm Khu công nghiệp Hựu Thạnh (3.203 tỷ đồng), Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 mở rộng (565 tỷ đồng), Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 (395 tỷ đồng) và Khu công nghiệp Cầu Nghìn (394 tỷ đồng).

Trong 9 tháng qua, IDICO đã nhận thêm 134 tỷ đồng tiền ứng trước của khách hàng mua căn hộ và đất nền tại dự án Bắc Châu Giang (TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam) và Khu dân cư phường 6 mở rộng (TP. Tân An, tỉnh Long An). Ngoài ra, IDICO còn có khoản doanh thu chưa thực hiện 4.537 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Một trường hợp khác là Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã KBC) cũng báo lãi hơn 201 tỷ đồng trong quý III/2024, tăng 41,7 lần so với mức nền thấp của cùng kỳ năm trước.

Đại diện Kinh Bắc cho biết, lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu do ghi nhận doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp (hơn 580 tỷ đồng). Như vậy, “ông lớn” khu công nghiệp này đã lấy lại đà tăng trưởng sau 2 quý liên tiếp lợi nhuận giảm.

Dù vậy, do lượng bàn giao đất công nghiệp hạn chế trong nửa đầu năm khiến kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2024 của Kinh Bắc sụt giảm so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, tính đến cuối tháng 9/2024, Kinh Bắc ghi nhận khoản nhận cọc dài hạn tăng từ hơn 27 tỷ đồng lên 5.737 tỷ đồng, nhưng không thuyết minh chi tiết về khoản tiền này.

Được biết, động lực tăng trưởng thời gian tới của Kinh Bắc sẽ phụ thuộc vào khả năng lấp đầy dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 quy mô 687 ha tại Hải Phòng. Theo Công ty Chứng khoán Vietcap, Tập đoàn LG (Hàn Quốc) nhiều khả năng sẽ là khách hàng đầu tiên thuê đất quy mô lớn tại khu công nghiệp này.

Triển vọng trung - dài hạn của lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn rất tích cực, đặc biệt ở khu vực phía Nam với nhiều dự án chất lượng cao và giá thuê hợp lý.

Còn Công ty Chứng khoán MB thông tin, Kinh Bắc đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) cho thuê hơn 100 ha đất tại Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, trong đó một khách hàng Hàn Quốc dự kiến thuê 80 ha với giá thuê 130-140 USD/m2.

Theo các chuyên gia, tiền nhận trước của khách hàng thuê đất khu công nghiệp được xem như là “của để dành” của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. Các chủ đầu tư khi thuê đất, cơ sở hạ tầng để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất - kinh doanh thường cần sự ổn định nên đã thanh toán trước gần như toàn bộ tiền thuê đất. Do vậy, các khoản doanh thu chưa thực hiện này sẽ được ghi nhận vào doanh thu khi đến kỳ.

Ngoài 2 cái tên nói trên, nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp khác cũng ghi nhận khoản mục này ở mức cao.

Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) hiện có hơn 11.500 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn ghi nhận doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng ngắn hạn gần 356 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 9/2024.

Tương tự, tính đến cuối quý III/2024, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Công ty cổ phần (Becamex, mã BCM) đang nắm trong tay hơn 946 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, đây là khoản lãi nội bộ đất chuyển nhượng chờ hoàn lại.

Hay với Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC), doanh nghiệp này có hơn 2.900 tỷ đồng tiền nhận trước cho thuê đất, hạ tầng khu công nghiệp.

Chờ điểm rơi 2025

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE TP.HCM cho biết, trong quý III/2024, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận hơn 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường ổn định ở mức 90%. Các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác.

Trong khi các nhà sản xuất thiết bị điện tử chiếm phần lớn về đầu tư đất công nghiệp tại miền Bắc, thì tại miền Nam, CBRE cũng ghi nhận nhu cầu thuê đất công nghiệp đến từ các ngành nghề đa dạng.

Dự án đầu tư nổi bật trong quý vừa qua là dự án điện gió ở Long An với quy mô 50 ha đất công nghiệp tại Khu công nghiệp Đông Nam Á và dự án dịch vụ hạ tầng Sembcorp - hoạt động trong lĩnh vực kho bãi, cho thuê nhà xưởng tại Khu công nghiệp VSIP3, tỉnh Bình Dương.

Knight Frank Việt Nam cũng cho hay, năm nay, do các yếu tố bên ngoài nên các nhà đầu tư tiếp cận thị trường một cách thận trọng, nhưng vẫn có chuyển biến tích cực.

Trong đó, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi tiếp tục tăng so với quý liền trước: Diện tích nhà xưởng xây sẵn tăng thêm 2% (khoảng 92.000 m2) và nhà kho xây sẵn tăng thêm 3% (khoảng 174.400 m2). Việc nguồn cung cải thiện cùng với sự tăng nhẹ của giá chào thuê cho thấy niềm tin ngày càng lớn của các doanh nghiệp khu công nghiệp vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam đánh giá, mặc dù thị trường kho bãi gặp một số khó khăn do nguồn cung tăng và tỷ lệ hấp thụ giảm, nhưng triển vọng trung - dài hạn của lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn rất tích cực, đặc biệt ở khu vực phía Nam với nhiều dự án chất lượng cao và giá thuê hợp lý. Theo đó, lĩnh vực này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025 khi một số dự án bị trì hoãn được hoàn thành và niềm tin từ các nhà đầu tư được củng cố.

Trong báo cáo cập nhật ngành mới đây, Chứng khoán Vietcap đánh giá, nhu cầu cho thuê đất khu công nghiệp vẫn chậm trong nửa cuối năm 2024, nhưng sẽ gia tăng trong năm 2025. Chính sách rõ ràng hơn và môi trường chính trị ổn định hơn tại Mỹ, cùng với mặt bằng lãi suất thấp hơn, sẽ hỗ trợ kế hoạch đầu tư mở rộng sản xuất của doanh nghiệp.

Nguồn cung đất cho thuê dự kiến cải thiện khi các quy hoạch tỉnh đã hoàn thành cũng như quy trình chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp được đẩy nhanh, từ đó hỗ trợ các nhà phát triển khu công nghiệp mở rộng quỹ đất và tăng tốc độ hồi phục doanh số cho thuê đất vào năm 2025.

Chứng khoán Vietcap dự báo, doanh số cho thuê đất của các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp gồm Kinh Bắc, IDICO, Đầu tư VRG, Sonadezi Châu Đức (mã SZC), Tập đoàn Cao su Việt Nam (mã GVR), Cao su Phước Hòa (mã PHR) sẽ tăng trong 2 năm tới.

Trọng Tín