Địa điểm công nghiệp bước vào cuộc đua mới, không chỉ có quỹ đất

Theo Savills, giá đất và vị trí không còn là những tiêu chí duy nhất trong quyết định lựa chọn địa điểm công nghiệp. Nguồn điện, tiêu chuẩn nhà xưởng, tính bền vững, lao động, thủ tục cấp phép, tốc độ triển khai và khả năng mở rộng đang ngày càng được doanh nghiệp đưa vào bài toán đầu tư.

Khẩu vị đầu tư thay đổi

Theo Savills, trước đây, việc lựa chọn địa điểm công nghiệp thường tập trung vào các yếu tố cơ bản như giá đất, vị trí và khả năng tiếp cận thị trường tiêu thụ. Tuy nhiên, khi chuỗi cung ứng trở nên phức tạp hơn và các dự án sản xuất ngày càng đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao, doanh nghiệp phải đánh giá địa điểm dựa trên khả năng vận hành trong dài hạn.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng hạ tầng có thể giúp một địa điểm lọt vào danh sách lựa chọn của nhà đầu tư, nhưng bản thân sản phẩm công nghiệp vẫn phải đáp ứng được yêu cầu vận hành.

Theo đó, nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật của nhà xưởng, nguồn lao động, khả năng cấp phép và dư địa mở rộng đang ngày càng được đặt ngang hàng với khả năng kết nối. Đối với các ngành điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế và sản xuất chính xác, yêu cầu này càng rõ nét. Doanh nghiệp không chỉ cần một vị trí thuận lợi về giao thông mà còn cần cơ sở đáp ứng tiêu chuẩn vận hành, có thể đưa vào hoạt động trong thời gian phù hợp và thích ứng với kế hoạch mở rộng.

Long An có lợi thế từ nguồn cung đa dạng

Trong bối cảnh tiêu chí lựa chọn địa điểm thay đổi, Long An đang có lợi thế nhất định nhờ hệ thống sản phẩm công nghiệp tương đối đa dạng. Theo dữ liệu Savills, khu vực này hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%. Thị trường còn có khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW), với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Cơ cấu nguồn cung này cho phép doanh nghiệp lựa chọn mô hình triển khai phù hợp với quy mô và thời gian đưa dự án vào vận hành. Với những doanh nghiệp cần chủ động thiết kế cơ sở sản xuất, quỹ đất khu công nghiệp tạo dư địa cho việc xây dựng và mở rộng. Ngược lại, nhà xưởng và kho xây sẵn có thể giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường. Sự đa dạng của sản phẩm cũng thể hiện qua các mô hình phát triển tại Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa.

Tại Bến Lức, Khu công nghiệp Sinh thái Prodezi có quy mô khoảng 400 ha, được phát triển theo định hướng tích hợp hạ tầng xanh và năng lượng tái tạo, hướng tới các ngành như điện tử, thiết bị y tế, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, KCN Vietnam tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, Bến Lức, phát triển khu nhà xưởng quy mô 13,4 ha, gồm các giải pháp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng hỗn hợp (RBH), hướng tới nhóm doanh nghiệp có nhu cầu triển khai nhanh.

Từ cạnh tranh quỹ đất sang cạnh tranh khả năng vận hành

Sự thay đổi về yêu cầu đối với sản phẩm công nghiệp diễn ra cùng với sự dịch chuyển trong cơ cấu dòng vốn FDI. Trong nửa đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.

Các dự án thuộc nhóm ngành này thường đặt yêu cầu cao hơn về độ ổn định của hạ tầng, tiêu chuẩn nhà xưởng, nguồn điện, logistics và khả năng mở rộng. Điều này khiến các chủ đầu tư khu công nghiệp không chỉ cạnh tranh về quỹ đất mà còn phải nâng chất lượng sản phẩm và tăng mức độ phù hợp với từng nhóm khách thuê.

Đối với doanh nghiệp tìm kiếm địa điểm sản xuất tại miền Nam, khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất, nguồn lao động và hệ thống logistics vẫn là những yếu tố nền tảng. Tuy nhiên, kết nối ngày càng được đặt trong một bài toán rộng hơn, cùng với chất lượng sản phẩm và khả năng vận hành của dự án.

Theo ông John Campbell, khi doanh nghiệp mở rộng chuỗi cung ứng, nhu cầu không dừng ở một vị trí có khả năng kết nối tốt mà còn là một sản phẩm phù hợp với yêu cầu vận hành cụ thể. Theo đó, cạnh tranh trên thị trường công nghiệp đang dịch chuyển từ quỹ đất sang khả năng cung cấp một giải pháp vận hành hoàn chỉnh.

Về dài hạn, quỹ đất, sản phẩm xây sẵn, tiêu chuẩn vận hành và khả năng kết nối sẽ cùng quyết định sức cạnh tranh của các thị trường công nghiệp phía Nam. Với nguồn cung đa dạng và dư địa phát triển, Long An (cũ) có điều kiện tiếp tục thu hút nhiều nhóm doanh nghiệp, từ sản xuất, logistics đến các ngành công nghệ cao.