Địa giới mở rộng, doanh nghiệp phải tính lại bài toán thị trường

Hải Phòng thành lập Khu thương mại tự do với quy mô khoảng 6.292 ha. Ảnh minh hoạ

Sáp nhập địa giới hành chính, phát triển khu thương mại tự do và các hành lang kinh tế đang mở ra không gian kinh doanh rộng hơn. Thế nhưng lợi thế về vị trí hay hạ tầng chỉ chuyển thành doanh thu khi doanh nghiệp tổ chức được dòng hàng, dịch vụ và khách hàng trên quy mô liên vùng.

Từ giữa năm 2025, Việt Nam chính thức sắp xếp lại các đơn vị hành chính cấp tỉnh, giảm tổng số từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố. Cấu trúc hành chính và không gian phát triển kinh tế vì vậy cũng đang được định hình lại.

Theo định hướng phát triển hệ thống trung tâm logistics của Bộ Công Thương, không gian kinh tế mới đòi hỏi tổ chức logistics theo quy mô vùng, cực tăng trưởng và hành lang kinh tế để thế chỗ cho những hệ thống phân tán theo địa giới cũ.

Do đó, thay vì chỉ tìm một khu đất rẻ để đặt nhà máy và mở rộng địa bàn kinh doanh, doanh nghiệp cần phải tính lại toàn bộ mạng lưới cung ứng và phân phối để khai thác được thị trường lớn hơn.

ĐẤT RẺ CHƯA CHẮC LÀ ƯU TIÊN HÀNG ĐẦU

Theo ông Bùi Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước, Bộ Công Thương, doanh nghiệp cần thay đổi cách xác định thị trường, thay vì giới hạn hoạt động trong phạm vi một tỉnh.

Ví dụ, với doanh nghiệp thực phẩm, lựa chọn địa điểm đầu tư phải được đặt trong mối liên hệ giữa vùng nguyên liệu, kho lạnh, giao thông, thị trường tiêu thụ và khả năng xuất khẩu.

"Giá thuê đất chỉ là một phần của phép tính. Một vị trí có chi phí mặt bằng thấp nhưng xa nguồn hàng, thiếu kết nối vận tải hoặc khó tiếp cận thị trường đầu ra có thể khiến tổng chi phí chuỗi cung ứng tăng lên. Hãy tính tổng chi phí chuỗi cung ứng”, ông Tuấn khuyến nghị.

Ông Bùi Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước, Bộ Công Thương

Tư duy này cũng áp dụng với các trung tâm phân phối. Theo gợi ý của ông Tuấn, doanh nghiệp cần tính đến bán kính phục vụ khoảng 200-300 km, khả năng tiếp cận nhiều thị trường từ một điểm và mức độ kết nối với nhà cung cấp, cảng biển, sân bay cùng các tuyến giao thông chính.

Bởi lẽ, trong bán lẻ, dân số thường trú cũng chưa đủ để xác định sức mua. Một địa bàn có thể thu hút lượng lớn lao động khu công nghiệp, khách du lịch hoặc người đi lại giữa các tỉnh. Những dòng người này tạo ra nhu cầu tiêu dùng mà số liệu dân cư tại chỗ không phản ánh đầy đủ.

Như vậy, có thể hiểu đơn giản rằng, địa điểm đầu tư cần được đánh giá bằng khả năng kết nối với các nguồn cung và thị trường tiêu thụ, chứ không chỉ bằng ranh giới hành chính hay chi phí mặt bằng.

Thực tế cho thấy, doanh nghiệp sẵn sàng chịu chi cho những địa điểm có khả năng kết nối chuỗi cung ứng tốt. Điển hình như tại Hải Phòng, giá thuê kho xây sẵn thuộc nhóm đầu cả nước. Thế nhưng, theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield, địa phương này lại có tỷ lệ lấp đầy kho xây sẵn đạt xấp xỉ 95%. Đơn vị nghiên cứu lý giải sức hút của Hải Phòng đến từ lợi thế kết nối trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu.

Đó cũng là lý do trung tâm logistics không thể chỉ được hiểu như một khu đất lớn với nhà kho và bãi đỗ xe. Theo định hướng được Bộ Công Thương công bố, logistics cần gắn với sản xuất, thương mại, xuất nhập khẩu, chuyển đổi số và liên kết vùng.

CƠ HỘI NẰM Ở CHUỖI DỊCH VỤ

Câu chuyện tổ chức lại không gian kinh tế trở nên cụ thể hơn khi các khu thương mại tự do, trung tâm logistics và những cực tăng trưởng mới hình thành. Với doanh nghiệp, cơ hội không chỉ nằm ở việc đầu tư nhà xưởng hay khai thác mặt bằng, mà còn ở những dịch vụ phát sinh trong quá trình sản xuất, lưu thông và tiêu thụ hàng hóa.

Tại Hải Phòng, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 226/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố, có hiệu lực từ ngày 1/7/2025. Đến tháng 10/2025, thành phố quyết định thành lập Khu thương mại tự do với quy mô khoảng 6.292 ha, bố trí tại ba vị trí không liền kề, gắn với Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải và Khu kinh tế ven biển phía Nam. Các khu chức năng gồm sản xuất, cảng và hậu cần cảng, logistics, thương mại - dịch vụ.

Quy mô và cơ chế đặc thù tạo tiền đề thu hút đầu tư, nhưng chưa tự động bảo đảm hiệu quả kinh doanh. Cơ hội đối với doanh nghiệp không chỉ nằm ở việc thuê đất hoặc trực tiếp đầu tư nhà xưởng, mà còn ở các dịch vụ cần thiết để hàng hóa đi qua toàn bộ chuỗi hoạt động.

Một lô hàng có thể kéo theo nhu cầu lưu kho, đóng gói, kiểm định, bảo hiểm, vận tải, thanh toán và quản lý dữ liệu. Nếu được tổ chức hiệu quả, những công đoạn này tạo ra thị trường cho các doanh nghiệp chuyên môn hóa, kể cả những đơn vị không đủ nguồn lực đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Vì vậy, vị lãnh đạo Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước lưu ý, doanh nghiệp phải chuẩn bị mô hình kinh doanh trước khi tìm vị trí đất. Mô hình đó cần trả lời được bốn vấn đề chính gồm: (i) Tạo ra dòng hàng gì; (ii) thu hút những đối tác nào; (iii) tạo giá trị gia tăng ở khâu nào; (iv) kết nối thị trường trong nước với quốc tế ra sao.

Cơ hội tương tự cũng xuất hiện tại các đô thị mới. Khi dân cư, khu công nghiệp và hoạt động thương mại phát triển, nhu cầu có thể mở rộng sang giao hàng chặng cuối, bãi đỗ xe, bảo trì, quản lý năng lượng và các dịch vụ phục vụ cư dân. Doanh nghiệp không nhất thiết phải trở thành chủ đầu tư khu đô thị mới mới có thể tham gia, mà có thể khai thác một nhóm nhu cầu cụ thể thông qua các dịch vụ chuyên biệt.

Với trung tâm tài chính quốc tế, cơ hội nằm ở những dịch vụ hỗ trợ hoạt động sản xuất và thương mại. Doanh nghiệp xuất khẩu nông sản, kim loại hoặc năng lượng có nhu cầu phòng ngừa biến động giá. Doanh nghiệp logistics cần vốn dài hạn cho kho bãi, cảng cạn và trung tâm phân phối. Doanh nghiệp mở rộng ra nước ngoài cần giải pháp tài chính, pháp lý và ngoại hối phù hợp.

“Tài chính cần tài sản và dòng tiền thật. Thương mại cần vốn, bảo hiểm và công cụ quản trị rủi ro”, ông Tuấn phân tích.

ĐI SỚM NHƯNG KHÔNG CẦN VỘI

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, điểm khó của doanh nghiệp trong không gian kinh tế mới không hẳn là tiếp cận được đất đai hay chính sách ưu đãi, mà là xác định thời điểm nhu cầu thị trường đủ lớn để khoản đầu tư có thể vận hành hiệu quả.

Hay nói cách khác, một trung tâm logistics được quy hoạch không đồng nghĩa đã có đủ hàng hóa để khai thác. Một khu thương mại tự do được thành lập cũng không bảo đảm các doanh nghiệp dịch vụ sẽ có ngay khách hàng.

Chiến lược phát triển dịch vụ logistics Việt Nam thời kỳ 2025-2035, tầm nhìn đến năm 2050 đặt mục tiêu tăng trưởng ngành logistics bình quân 12-15% mỗi năm, nâng tỷ lệ doanh nghiệp thuê ngoài dịch vụ logistics lên 70-80% và hình thành ít nhất năm trung tâm dịch vụ logistics hiện đại có khả năng kết nối chuỗi cung ứng khu vực, quốc tế.

Trung tâm tài chính quốc tế TP.HCM dự kiến 4 nhóm sản phẩm chính gồm thị trường vốn quốc tế, tài chính thương mại, fintech và dịch vụ ngách

Đây là những định hướng mở rộng thị trường, nhưng cũng cần được nhìn nhận đúng là mục tiêu chính sách, không phải bằng chứng cho thấy mọi dự án kho bãi, trung tâm phân phối hay dịch vụ logistics đều có thể đạt hiệu quả đầu tư.

Khả năng kết nối cũng cần được tính bằng chi phí và thời gian thực tế, thay vì chỉ nhìn vào khoảng cách địa lý. Một địa điểm gần cảng chưa chắc có lợi thế nếu đường kết nối thường xuyên ùn tắc, thiếu phương án vận tải thay thế hoặc phát sinh nhiều khâu trung chuyển.

Vì vậy, hiệu quả đầu tư phải được đánh giá trên tổng chi phí đưa hàng đến khách hàng, khả năng khai thác công suất và thời gian thu hồi vốn, chứ không chỉ trên giá đất hay ưu đãi ban đầu.

Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, điều này càng quan trọng bởi nguồn lực đầu tư có hạn. Thay vì xây dựng ngay kho riêng hoặc mở rộng mạng lưới trên nhiều địa bàn, doanh nghiệp có thể thử nghiệm thông qua thuê ngoài dịch vụ, hợp đồng khai thác hoặc hợp tác với đối tác đã có hạ tầng.

Khi sản lượng và nhu cầu được kiểm chứng, việc đầu tư tài sản cố định mới có cơ sở vững chắc hơn. Cách làm này không loại bỏ rủi ro thị trường, nhưng giúp hạn chế tình trạng vốn bị cố định quá sớm vào những tài sản chưa được khai thác hết công suất.

Do đó, theo dõi quy hoạch và chính sách cần đi cùng việc kiểm chứng những điều kiện quyết định hiệu quả kinh doanh gồm tiến độ hạ tầng kết nối, sự hiện diện của doanh nghiệp tạo nguồn hàng, nhu cầu thuê dịch vụ và khả năng ký kết hợp đồng dài hạn. Những tín hiệu này có giá trị thực tiễn hơn việc chỉ căn cứ vào quy mô quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá đất.

“Đi sớm không có nghĩa là đầu tư vội. Đi sớm là hiểu chính sách sớm, chuẩn bị dữ liệu sớm, tìm đối tác sớm và xây dự án đủ tốt để khi không gian phát triển được mở ra, doanh nghiệp đã sẵn sàng”, ông Bùi Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.

Trong một không gian kinh tế rộng hơn, lợi thế không nhất thiết thuộc về doanh nghiệp sở hữu nhiều đất hay hạ tầng nhất. Lợi thế thuộc về doanh nghiệp xác định đúng nhu cầu, kiểm soát được chi phí và chỉ mở rộng đầu tư khi có đủ cơ sở để tin rằng tài sản của mình sẽ được khai thác hiệu quả.