Diễn biến sự việc mâu thuẫn liên quan dự án Setia Edenia: Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam thụ lý vụ kiện

Lối vào dự án Setia Edenia thời điểm tháng 10/2025. (Ảnh: Bùi Yên)

Mâu thuẫn vì hợp đồng bị một bên đơn phương chấm dứt

Theo hồ sơ, SLT là chủ đầu tư dự án chung cư Setia Gardens Residences (nay đổi tên thành Setia Edenia) tại phường Lái Thiêu. Đầu 2024, Cty SLT có thư chỉ định GDO/VN/SLT/202401-1; sau đó Cty DGJSC ký xác nhận làm đại lý BHĐQ cho dự án trên.

Theo giao kết, Cty DGJSC có trách nhiệm xây dựng triển khai thực hiện các chiến lược tiếp thị, bán hàng; xây dựng kế hoạch, kênh, mạng lưới bán hàng; sử dụng các kênh tiếp thị; tuyển dụng đào tạo đội ngũ bán hàng... Xây dựng thương hiệu dự án, logo, khẩu hiệu, hướng dẫn, tài liệu quảng cáo, các nhận diện ngoài trời (màn hình led cao ốc văn phòng và căn hộ, biển quảng cáo, pano quảng cáo)...

Tháng 6/2025, dự án được cấp giấy phép xây dựng với 3 tòa nhà (27 - 28 tầng). Cty DGJSC cho rằng từ khi được chỉ định là đơn vị BHĐQ, đã triển khai các chương trình quảng bá sản phẩm, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng, tuyển dụng đào tạo đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp về tiếp thị, bán hàng; in ấn, phát hành ấn phẩm tiếp thị; dựng bảng quảng cáo, chạy quảng cáo trên màn hình led; và nhiều hoạt động cho việc kinh doanh, tiếp thị dự án.

Tuy nhiên, ngày 4/8/2025, SLT có văn bản cho rằng DGJSC “không thực hiện đúng cam kết” về một số vấn đề như chậm lắp đặt bảng quảng cáo dự án. DGJSC phản hồi, cho biết việc lắp đặt bảng quảng cáo ở một vài vòng xoay, cổng chào do có sự thay đổi về cán bộ phụ trách cấp phép nên sẽ hoàn thành sớm; và việc lắp đặt bảng quảng cáo đã được lên kế hoạch đồng bộ với thời điểm ra mắt dự án, sẽ không ảnh hưởng đến việc bán hàng cùng các hoạt động tiếp thị.

Vài ngày sau, SLT cho rằng “có sự cố về màn hình của dự án”, “tờ rơi vẫn chưa được in đầy đủ” và đề nghị DGJSC cung cấp báo cáo kê khai thông tin về thuế, BHXH, thuế GTGT của nhân sự. Phản hồi, DGJSC cho biết tờ rơi đã được in xong, việc hiển thị màn hình đơn vị lắp đặt nói sẽ sớm kiểm tra phản hồi. Với việc cung cấp một số thông tin của nhân sự, thì các nhân sự không đồng ý vì đây là thông tin về bí mật đời tư cá nhân được pháp luật bảo vệ.

Ngày 20/8, SLT cho rằng DGJSC “có dấu hiệu vi phạm hợp đồng nên tạm ngưng hợp đồng từ 18h00 20/8 đến 31/8”. DGJSC phản đối việc tạm ngưng hợp đồng vì cho rằng SLT không nêu cụ thể mình có vi phạm gì, quy định tại điều khoản nào trong hợp đồng giao kết.

Ngày 30/8, SLT đơn phương chấm dứt giao kết DGJSC là đơn vị BHĐQ tại dự án. Lý do: Không lắp đặt bảng quảng cáo trong thời hạn thỏa thuận; công bố ấn phẩm khi chưa được phê duyệt; tuyển dụng nhân sự chủ chốt “có tai tiếng tiêu cực”; không thực hiện các biện pháp chấn chỉnh với các trang web trái phép… SLT ra thông báo DGJSC không còn được ủy quyền làm đại lý phân phối độc quyền cho dự án; có văn bản gửi đối tác, đại lý môi giới cho biết “DGJSC không phải là đơn vị độc quyền phân phối dự án”.

Tranh luận vấn đề Giám đốc điều hành SLT có thẩm quyền hay không?

DGJSC cho rằng SLT đơn phương chấm dứt giao kết mà không đưa ra được lý do chính đáng là không đúng thỏa thuận giữa hai bên, không đúng quy định pháp luật; làm tổn hại uy tín, gây thiệt hại cho DGJSC; nên có văn bản đến Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đề nghị giải quyết.

Ngày 28/10/2025, VIAC ra thông báo, cho biết đã yêu cầu SLT nộp Bản tự bảo vệ và các tài liệu liên quan; trao đổi với DGJSC để chỉ định Trọng tài viên duy nhất (TTVDN) hoặc yêu cầu VIAC chỉ định TTVDN.

Tháng 11/2025, phía bị kiện có văn bản phản đối, với một nội dung đáng chú ý là ở thời điểm hai bên giao kết, thì thẩm quyền ký thuộc về người đại diện theo pháp luật của SLT. Tuy nhiên, trong văn bản giao kết, người ký lại là Giám đốc điều hành và phía SLT cho rằng người này “không phải là người đại diện theo pháp luật”. Vì vậy, phía SLT cho rằng đây là “trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu”, DGJSC “không có tư cách pháp lý để nộp đơn khởi kiện SLT lên VIAC” và “VIAC không có thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ việc”.

Phản bác quan điểm này, mới đây DGJSC đã nộp đến VIAC giấy ủy quyền nội dung ngày 1/4/2023, Tổng Giám đốc là người đại diện theo pháp luật của SLT đã làm giấy ủy quyền cho Giám đốc điều hành thay mặt mình thực hiện nhiều công việc, trong đó “ký kết hợp đồng nhân danh Cty”. Nguyên đơn cho rằng ở thời điểm hai bên ký giao kết, thì văn bản ủy quyền này vẫn còn giá trị pháp lý, vì vậy quan điểm của SLT là không phù hợp thực tế, không phù hợp pháp luật.

Được biết, sau đó VIAC đã có văn bản gia hạn cho bị đơn nộp Bản tự bảo vệ. Sự việc hiện vẫn đang được VIAC giải quyết theo các quy định pháp luật.

Liên quan dự án này, tại buổi họp báo kinh tế - xã hội ngày 25/12/2025, ông Vũ Anh Dũng, Phó Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP HCM) cho biết, Setia Edenia chưa hoàn tất thủ tục pháp lý theo quy định; nhưng vẫn xuất hiện dày đặc trên mạng với những chào mời như “pháp lý rõ ràng”, “sắp mở bán”, “đặt chỗ giữ căn”, khiến nhiều người mua nhầm tưởng dự án đã đủ điều kiện giao dịch.

Sở Xây dựng nhấn mạnh, theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, hành vi quảng cáo, huy động vốn, đặt cọc, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện pháp lý bị nghiêm cấm. Chủ đầu tư cũng không được ủy quyền cho đơn vị môi giới hay tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán thay mình.

Người mua nhà được khuyến cáo tuyệt đối không chuyển tiền, ký hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận giữ chỗ với dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng ban hành, nhằm tránh rơi vào tranh chấp, mất tiền hoặc kéo dài thời gian nhận nhà.

Sở Xây dựng cho biết, danh sách các dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/phat-trien-do-thi, người dân cần chủ động kiểm tra thông tin trước khi quyết định giao dịch.

Bùi Yên