Diện mạo đô thị TP.HCM thay đổi thế nào sau 50 năm?
Sau 50 năm Giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước, TP.HCM đã mở rộng rất nhiều, cả về chiều cao, chiều rộng và chiều sâu để trở thành đầu tàu kinh tế, trung tâm đổi mới sáng tạo của cả nước.
Diện mạo đô thị TP.HCM ngày nay.
Đó là chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - một người chứng kiến sự thay đổi đô thị TP.HCM trong mấy thập kỷ qua.
Ký ức về những tòa nhà trước năm 1975
Ông Châu kể trước năm 1975, trên địa bàn TP.HCM đã có nhiều chung cư thấp tầng. Phần lớn chung cư này cao 4 tầng, diện tích các căn hộ chỉ khoảng 28-30m2 như chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), chung cư Ngô Gia Tự, chung cư Nguyễn Kim (quận 10), chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh)... Tổng số chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng trước năm 1975 là 473.
“Những năm đầu sau giải phóng, tòa nhà cao nhất được xây dựng cũng chỉ 14 tầng là khách sạn New World. TP.HCM cũng là nơi khởi đầu xây nhà tình thương ở huyện Củ Chi, Hóc Môn những năm 1980. Người dân khi đó không có tiền mà đổi bằng lúa gạo, khoai sắn”, ông cho hay.
Đến năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra đời, song ở giai đoạn này, pháp luật vẫn chưa thừa nhận giá trị của đất đai, nhà ở chưa được xem là hàng hóa. Nhưng phải đến năm 1993, ông Châu cho biết Luật Đất đai mới bắt đầu xác định “đất có giá”, “nhà ở vừa là tư liệu tiêu dùng, vừa là hàng hóa”. Từ đây, thị trường bất động sản bắt đầu phát triển mạnh.
Cũng từ thời điểm này, TP.HCM - một trong hai đô thị lớn nhất cả nước, bắt đầu thực hiện một số dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, tái định cư cho người dân, hoặc xây dựng một số khu dân cư mới, theo phương thức “Nhà nước và nhân dân cùng làm” hoặc “đổi đất nông nghiệp lấy đất ở”. Trong đó, người có đất nông nghiệp trong dự án được đổi lấy đất ở đã xây dựng hạ tầng với tỷ lệ quy đổi 8-12%.
Dự án tiêu biểu trong năm 1993 là TP.HCM hoàn thành cải tạo, chỉnh trang, tái phát triển khu dân cư Xóm Cải (phường 8, quận 5) với diện tích khoảng 3,6ha. Trước khi cải tạo, đây là nhà lụp xụp dày đặc nằm phía sau dãy nhà phố đường Nguyễn Trãi, gồm các hẻm nhỏ chỉ đủ cho xe hai bánh. Sau khi hoàn thành, khu vực này được xây dựng lại thành 5 lô nhà chung cư cao 4-5 tầng, mật độ xây dựng giảm còn khoảng 45%.
Ở dự án này, ông Châu thông tin nhà nước giữ vai trò điều phối toàn bộ hoạt động, đầu tư ngân sách trực tiếp. Tất cả các chủ sở hữu nhà cũ được mua căn hộ tái định cư tại chỗ theo giá bảo toàn vốn.
Cũng vào những năm đầu thập niên 90, TP.HCM thành lập Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn; các quận, huyện cũng thành lập doanh nghiệp nhà nước để thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn. Trong giai đoạn này, những dự án như khu dân cư Bàu Cát (quận Tân Bình, 100ha); khu dân cư Đinh Bộ Lĩnh (phường 26, quận Bình Thạnh); khu đô thị mới An Phú - An Khánh (quận 2, 131ha)... bước đầu đã làm thay đổi bộ mặt đô thị của nhiều khu vực.
Tuy nhiên, ông Châu cho hay hạn chế lớn nhất của cách làm này là các doanh nghiệp nhà nước của thành phố, các quận đều rất thiếu vốn do chỉ được giao vốn rất nhỏ, dẫn đến nhiều dự án bị dở dang kéo dài, không có tiền để bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh cải tạo các khu dân cư, TP.HCM cũng di dời nhà trên và ven kênh rạch kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị như kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Kênh này dài gần 10km, chảy qua các quận 1, 3, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và đổ ra sông Sài Gòn.
Đôi bờ sông Sài Gòn với bán đảo Thủ Thiêm và trung tâm thành phố hơn 50 năm trước. Ảnh: Tư liệu.
Trung tâm quận 1 với tòa nhà Bitexco 69 tầng, bán đảo Thủ Thiêm hiện nay. Ảnh: Khánh Nam
“Với tôi, ấn tượng nhất là sự đổi đời của người dân sống trên và ven kênh rạch. Thời chiến tranh, đó là căn cứ cách mạng và chính tôi cũng đã sống trong một căn nhà thuộc căn cứ trên bờ kênh quận 8. Đến nay, chúng ta đã di dời hơn 28.000 căn nhà trên ven kênh, rạch, đổi đời cho người dân’’, ông nói.
Từ khu đô thị kiểu mẫu tới những tòa nhà chọc trời
Sau các dự án cải tạo, chỉnh trang, TP.HCM bắt đầu xuất hiện những khu đô thị mới, khu dân cư mới, khu phức hợp cao tầng. Ông Châu cho hay, năm 1996, Phú Mỹ Hưng - công ty liên doanh đầu tiên với nước ngoài bắt đầu xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng với quy mô hơn 400ha. Sau hơn 20 năm, dự án này đã biến một vùng đất sình lầy trở thành khu hiện đại, là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam.
Khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại TP.HCM trước đây chỉ là khu đầm lầy. Ảnh: Phú Mỹ Hưng
Toàn cảnh khu Phú Mỹ Hưng ngày nay. Ảnh: Nguyễn Minh Tú
Để phục vụ trực tiếp cho dự án Phú Mỹ Hưng và khu Nam Sài Gòn, Công ty Phú Mỹ Hưng sau đó đã đầu tư trục đường Nguyễn Văn Linh dài 17km, là một phần của đường Vành đai 2. Dự án này cùng với các dự án mới như khu đô thị mới Him Lam (58ha), Tân Thuận Đông Nam Long, Phú Mỹ, khu chế xuất Tân Thuận… đã đưa quận 7 từ một phần của huyện nông nghiệp Nhà Bè trở thành đô thị phát triển.
Sau dự án Phú Mỹ Hưng hình thành, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh hạ tầng khu Nam TP.HCM liên tục chuyển mình với loạt dự án như trục đường Bắc Nam Nguyễn Hữu Thọ; cầu đường Khánh Hội - Nguyễn Tất Thành - Tân Thuận; cầu Ông Lãnh; Kênh Tẻ; Nguyễn Văn Cừ; cầu Chữ Y (mở rộng); Nguyễn Tri Phương - Chánh Hưng; Chà Và; cầu Phú Mỹ...
Bước sang thế kỷ 21, các doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản trong nước ngày càng phát triển mạnh, chủ động trong việc phát triển các khu đô thị mới. Trong đó có dự án ấn tượng nhất là tòa nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam (Vinhomes Central Park, quận Bình Thạnh); khu đô thị mới Him Lam Tân Hưng; khu đô thị Nam Long Tân Thuận Đông; Sunrise City; Florita (quận 7); Dragon City; Lavila Nhà Bè; Sài Gòn Pearl; The Manor; Bitexco Tower; Sài Gòn Times Square; Vinhomes Golden River Park...
Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn bất động sản nước ngoài liên doanh liên kết với các doanh nghiệp bất động sản trong nước phát triển dự án. Ngoài khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, HoREA thống kê một số dự án có yếu tố đầu tư nước ngoài điển hình như Sài Gòn Center; Celadon Tân Phú; Mizuki Park Bình Chánh; Empire City; Grand Marina Sài Gòn...
Tòa nhà Landmark 81 cao nhất Việt Nam. Ảnh: Khánh Nam
Theo Chủ tịch HoREA, hiện nay chất lượng cuộc sống, điều kiện ở của người dân được nâng lên rất rõ rệt. Đó là những sự đổi đời thật sự, mang ý nghĩa rất lớn trong hành trình phát triển của TP.HCM.
‘‘Sau 50 năm đất nước thống nhất, TP.HCM đã đạt được những thành quả vĩ đại. Điều này đến từ sự đồng tâm hiệp lực, đóng góp của lãnh đạo Đảng, nhà nước, cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân và nguồn lực đầu tư nước ngoài. Một điểm đánh dấu của 50 năm là cuộc cách mạng sắp xếp bộ máy nhà nước 2 cấp, loại bỏ cấp trung gian. Điều này tạo ra một chính quyền gần gũi với người dân. Mọi nhu cầu của người dân đều được giải quyết ở cấp cơ sở. Đây sẽ là bước đột phá đưa TP.HCM tới một giai đoạn phát triển mới rực rỡ hơn’’, ông Châu nói.
TP.HCM vươn lên trở thành điểm đến tài chính toàn cầu
Là đơn vị nghiên cứu thị trường có 30 năm song hành cùng thị trường bất động sản Việt Nam, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận vào những năm 1990, đất nước đang trong quá trình dịch chuyển từ nền kinh tế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt quan trọng, khi cùng lúc Việt Nam chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN).
Những sự kiện này đã đẩy nhanh quá trình hội nhập, mở cửa giao thương, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế thị trường sâu rộng hơn và nâng cao trình độ tương ứng với chuyên môn quốc tế.
Song song với quá trình hội nhập là những cải cách pháp lý quan trọng, đặc biệt là Luật Đất đai năm 1993, cho phép cá nhân và tổ chức doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số điều kiện nhất định, tạo ra nền tảng pháp lý cho sự hình thành của thị trường bất động sản và phát triển đô thị hiện đại. Trong giai đoạn này, các cải cách về kinh tế và pháp luật đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu về đất đai, dẫn đến sự gia tăng đáng kể của giá trị bất động sản.
Đặc biệt, thị trường bất động sản TP.HCM đã ghi nhận tốc độ phát triển vượt bậc. Vào năm 2015, nhiều nhà phát triển quốc tế như Keppel Land, Capitaland, Mapletree đã tham gia thị trường Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Đồng thời, các tập đoàn trong nước như Vingroup cũng vươn lên với loạt dự án quy mô lớn như Central Park và Grand Park, góp phần định hình lại diện mạo đô thị TP.HCM.
Cũng trong giai đoạn này, TP.HCM đã chứng kiến sự thay đổi ngoạn mục với các công trình mang tính biểu tượng như Bitexco Financial Tower và Landmark 81. Hạ tầng giao thông như hầm và cầu Thủ Thiêm mở rộng không gian phát triển đô thị. Sự xuất hiện của các trung tâm thương mại hiện đại như Crescent Mall và hệ thống Vincom đồng thời giúp định hình thị trường bán lẻ hiện đại.
Thực tế xuyên suốt những năm qua đã chứng minh cho việc: ngay trong điều kiện khó khăn về kinh tế và địa chính trị của thế giới, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng.
Trong đó, TP.HCM vẫn đang sở hữu tiềm năng lớn để trở thành trung tâm tài chính và kinh doanh khu vực. Xét về vị trí địa lý, thành phố nằm ở một vị trí chiến lược, dễ dàng kết nối với toàn bộ khu vực Đông Nam Á. Vị trí trung tâm này khiến TP.HCM trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế.
Trong tương lai, việc triển khai sân bay quốc tế Long Thành kết hợp với kế hoạch xây dựng tuyến đường sắt cao tốc, sẽ tạo điều kiện để Việt Nam và đặc biệt là TP.HCM từng bước vươn lên trở thành một điểm đến tài chính mang tầm vóc toàn cầu. TP.HCM có thể đóng vai trò bổ trợ, trở thành một lựa chọn thay thế với chi phí hợp lý hơn dành cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính.
