Điều gì đang xảy ra với thị trường bất động sản?

Người thu nhập cao cũng khó mua nhà

Thời gian qua, giá bất động sản liên tục tăng nóng. Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy tại Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm. Trên thị trường rất nhiều thông tin rao bán chung cư và nhà đất với giá cao chót vót, nhưng lượng giao dịch chỉ ấm lên ở phân khúc nhà ở dân sinh. Cụ thể, lượng giao dịch thuộc loại hình chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 48,3% trong quý III so với quý II-2024 (25.885 giao dịch) và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, lượng giao dịch đất nền lại chỉ bằng 82,3% so với quý II (124.991 giao dịch) và bằng 112,8% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III-2024 là 21.249 căn, nền, tương đương 150,6% so với quý II-2024.

Thanh khoản bất động sản chỉ ấm lên ở phân khúc dân sinh, trong khi đất nền vẫn chưa “rã băng”

Lý giải tình trạng này, ông Ngô Thành Huấn - Giám đốc điều hành Công ty cổ phần FIDT cho rằng, do người bán không thiết tha bán và người mua thì vẫn đang cân nhắc. “Giá căn hộ tăng, đất vùng ven tăng, nhưng không có thanh khoản. Điều này chứng tỏ người bán đã không còn muốn bán ở giá chiết khấu nữa, nhưng người mua thì chỉ mới đang cân nhắc. Khi mà 2 bên đều lững lờ theo kiểu “tôi không bán, anh không mua” thì logic là chúng ta hãy quên cái chuyện mua giá rẻ đi” - ông Ngô Thành Huấn nói. Ngoài ra, việc tăng giá nhà cục bộ hay đất nền ven đô thời gian vừa qua còn có sự góp phần của những hành động “kích động giá” mang lại lợi ích cho một số đơn vị triển khai dự án. Điều này chứng tỏ là sức cầu trên thị trường đang rất khó khăn.

Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là do giá nhà ở tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đa số người dân, nó tăng gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập. Cụ thể, thứ nhất là sau dịch Covid-19 giá bất động sản (nhất là loại hình căn hộ) tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% trở lên so với năm 2019. Trong khi nền kinh tế vẫn phải chật vật khắc phục hậu quả của dịch Covid-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với thống kê của Tổng cục Thống kê vào năm 2019. Thu nhập bình quân của nhóm 5 (nhóm 20% dân số giàu nhất) tại Hà Nội và Đà Nẵng năm 2023 chỉ tăng lần lượt 3% và 7% so với năm 2019. Thậm chí, thu nhập bình quân của nhóm 5 tại TP.HCM còn ghi nhận mức tăng trưởng âm 8%. Điều này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng, đặc biệt đối với những hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Thứ hai là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Theo đó, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này rất lớn, nhưng nhu cầu nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2 khiến đa số người dân (kể cả nhóm 5) không có lựa chọn phù hợp. Việc một số chủ đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Thứ ba, một trong những yếu tố chính thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng mà chờ tăng giá khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.

Một yếu tố khác ít được đề cập nhưng có ảnh hưởng lớn không kém chính là chi phí tài chính. Mặc dù lãi suất đã giảm, tuy nhiên người vay mua nhà vẫn phải chịu lãi suất thả nổi sau ưu đãi từ khoảng 10% trở lên. Điều này cũng tạo áp lực về mặt tài chính cho người mua nhà. Chi phí tài chính cùng với chi phí đầu tư, chi phí đất đai đang liên tục tăng cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản và trực tiếp làm tăng giá nhà.

Việc giá nhà đất tăng nhưng thanh khoản giảm báo hiệu thị trường sắp bước vào giai đoạn phục hồi

Cả người mua nhà ở lẫn đầu tư cùng khó khăn

Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy, nhóm 5 có thu nhập bình quân đạt 14,47 triệu đồng/người/tháng tại Hà Nội; 13,8 triệu đồng/người/ tháng tại Đà Nẵng; 13,26 triệu đồng/người/tháng tại TP.HCM. Đây là nhóm được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, theo tính toán của Hiệp hội Môi giới bất động sản, thực tế khi đối diện với bài toán sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn thì nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Theo đó, giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/ tháng/hộ (tương đương 360 triệu/năm). Khả năng chi trả tối đa (nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến) là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập (khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương 80 triệu đồng/ năm). Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ 40 - 70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích xấp xỉ 60m2 sẽ có giá khoảng 2,5 - 3,5 tỷ đồng.

Tính toán của VARS cho thấy, nếu các hộ gia đình nhóm 5 quyết định mua một căn hộ nói trên với giá khoảng 3,5 tỷ đồng, vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (tức 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, thì khoản trả góp hàng tháng sẽ khoảng 25 - 27 triệu đồng (tương ứng hơn 300 triệu đồng/năm). Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm thì họ gần như không thể mua nhà. “Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà, đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân không được đáp ứng không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn dài hạn cho thị trường bất động sản và tạo hệ lụy rủi ro kinh tế vĩ mô” - Hiệp hội này đánh giá.

Ở khía cạnh đầu tư, ông Ngô Thành Huấn cho rằng, việc giá nhà đất tăng nhưng thanh khoản giảm báo hiệu thị trường sắp bước vào giai đoạn phục hồi. Hiện phía Bắc đang xảy ra giai đoạn đó. “Nếu như tiếp tục duy trì trạng thái này thì một số phân khúc dân sinh như căn hộ và bất động sản tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM sẽ ấm lên khoảng 6 tháng sau” - ông Ngô Thành Huấn nhận định. Tuy nhiên, nguyên lý phục hồi của thị trường bất động sản là sẽ từ vùng trung tâm về vùng ven, sau đó mới đến bất động sản nông nghiệp, nghỉ dưỡng… Việc những phân khúc này phục hồi có lẽ sẽ là câu chuyện của năm 2027. Do đó, ông Ngô Thành Huấn khuyến nghị giai đoạn này bất động sản không phải là kênh phù hợp để nhà đầu tư giải ngân một tỷ lệ lớn, thay vào đó cần quan sát thị trường, giải ngân từ trung tâm trước, vùng ven sau.

Nhật Linh