Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở

Đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi):

Ông Lê Hùng Cường, Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường: Làm rõ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở

Tại Điều 53 của Dự thảo Luật quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Tại khoản 4 của điều này quy định các điều kiện về việc chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Tôi đề nghị Dự thảo Luật cần quy định rõ việc chuyển nhượng QSDĐ có phải thực hiện đồng thời với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không, hay được thực hiện độc lập, người SDĐ được thực hiện các quyền của Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê?

Mặt khác, giữa khoản 2 Điều 53 Dự thảo Luật và Điều 48, 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án dự án bất động sản (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 1/3/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản) chưa thống nhất. Điều này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện (thực hiện chuyển nhượng dự án trước hay chuyển nhượng QSDĐ trước?). Vì vậy, đề nghị xem xét lại 2 quy định trên để đảm bảo tính thống nhất.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, Điều 127 của Dự thảo quy định điều kiện để thực hiện đấu thầu dự án có SDĐ là dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 78 của Dự thảo. Tiêu chí đối với dự án đô thị, nhà ở thương mại tổ chức đấu thầu là quy mô từ 50 ha trở lên tại khu vực nông thôn và 20 ha trở lên tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, Điều 78 dự thảo quy định: Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở.

Như vậy, việc lựa chọn các dự án đô thị, nhà ở thương mại với quy mô 20 ha trở lên tại đô thị và 50 ha trở lên tại nông thôn nhưng hiện trạng SDĐ đạt điều kiện không có đất ở xen kẽ. Điều này trên thực tế rất khó để thực hiện. Do đó, cần kiến nghị sửa đổi Điều 78 của Dự thảo Luật theo hướng đưa các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu dự án có SDĐ vào dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không giới hạn việc sử dụng lại đất là đất ở.

Ông Hoàng Đại Nghĩa, phường Đông Sơn, TP Thanh Hóa: Điều chỉnh quy định để phù hợp với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật

Tại Điều 4 về áp dụng pháp luật, dự thảo quy định trường hợp có sự khác nhau giữa quy định của luật này và luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”.

Như vậy, quy định tại Điều 4 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là chưa phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật khi có quy định khác nhau về cùng một vấn đề quy định tại khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015. Do đó, quy định của dự thảo cần được điều chỉnh lại để phù hợp và đảm bảo về nguyên tắc áp dụng pháp luật đã được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Đối với quy định việc phân loại đất, tại điểm e, khoản 2, Điều 11 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định khá đầy đủ về các loại đất, cụ thể: “Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất công trình giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, đường sắt, đường bộ và công trình giao thông khác); công trình thủy lợi; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, di sản thiên nhiên, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất cảng cá, khu neo đậu tránh trú bão cho tàu cá, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác”.

Quy định như trên là bảo đảm về phân loại đất, tuy nhiên chưa cụ thể và cần đưa vào dự thảo loại đất công trình cấp nước sạch, thoát nước mưa và nước thải (gồm công trình đầu mối, công trình phụ trợ và mạng lưới sử dụng). Bởi vì, trên thực tế loại đất này có mặt ở khắp mọi nơi và liên quan trực tiếp đến quá trình quản lý và sử dụng đất. Trong khi chưa có quy chế để quản lý khi xảy ra tranh chấp. Do đó, cần nên nghiên cứu, bổ sung loại đất nói trên.

Ngân Hà và Việt Hương (ghi)