Điều kiện để tách thửa đất thành dự án độc lập tại TP Hồ Chí Minh

Luật Đất đai 2024 và Khoản 3 Điều 59 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định: trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà khu vực thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý (nếu đáp ứng đủ điều kiện) thì có thể tách diện tích đất đó thành dự án độc lập (thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư). Các điều kiện cụ thể để tách diện tích đất thành dự án độc lập do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Theo đó, ngày 31/03/2025, UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 51/2025/QĐ-UBND quy định điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách diện tích đất do cơ quan, tổ chức của nhà nước quản lý thành dự án độc lập trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Quyết định 51). Một số nội dung đáng chú ý của Quyết định 51 như sau:

1. Làm rõ đối tượng được áp dụng quy định về tách dự án độc lập tại Tp. Hồ Chí Minh:

Quyết định 51 quy định bên cạnh khu đất được sử dụng để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất thì khu đất của tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất cũng thuộc đối tượng được áp dụng quy định về tách dự án độc lập tại Tp. Hồ Chí Minh.

Có thể hiểu rằng, việc mở rộng đối tượng này nhằm tối đa hóa việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án cho thành phố, tránh việc sử dụng lãng phí đất đai.

2. Các điều kiện, tiêu chí cơ bản

Một số điều kiện, tiêu chí cơ bản để tách thửa đất thành dự án độc lập bao gồm:

a. Về điều kiện pháp lý chung:

Phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) hoặc quy hoạch sử dụng đất (nếu có) đã được cấp thẩm quyền phê duyệt và công bố.
Không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm tại thời điểm xem xét tách thành dự án độc lập.

b. Về tiêu chí vị trí và hình thức thửa đất

Khu đất phải tiếp giáp với đường hiện hữu hoặc đường giao thông có chiều rộng toàn tuyến tối thiểu 10,5m (≥10,5m) và mặt tiền khu đất tại vị trí tiếp giáp với đường giao thông rộng tối thiểu 10,5m (≥10,5m).
Đảm bảo diện tích đất phù hợp quy hoạch phải bao phủ được hình chữ nhật có diện tích 500m² và có một cạnh tối thiểu 20m (≥20m) đối với khu vực quy hoạch thấp tầng hoặc hình chữ nhật diện tích 1.000m² và có một cạnh tối thiểu 30m (≥30m) đối với khu vực quy hoạch cao tầng
Đảm bảo khả năng kết nối giao thông, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với quy hoạch tổng thể khu đất và khu vực hiện hữu có liên quan.

c. Về quy mô của thửa đất

Tại các khu vực thuộc Quận: Diện tích đất phù hợp quy hoạch tối thiểu 1.000m² (≥1.000m²) đối với khu vực quy hoạch cao tầng và tối thiểu 500m² (≥500m²) đối với khu vực quy hoạch thấp tầng.
Tại khu vực các Huyện: Diện tích đất phù hợp quy hoạch tối thiểu 2.000m² (≥2.000m²) đối với khu vực quy hoạch cao tầng và tối thiểu 1.000m² (≥1.000m²) đối với khu vực quy hoạch thấp tầng.

d. Tỷ lệ trên tổng diện tích khu đất ban đầu

Tỷ lệ diện tích đất để tách thành dự án độc lập phải chiếm tối thiểu 5% (≥5%), xác định trên tổng diện tích phù hợp quy hoạch của khu đất mà nhà đầu tư đã thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trường hợp phần đất xem xét tách thành dự án độc lập thuộc khu vực đề xuất mở rộng của một dự án đầu tư, phát triển kinh tế xã hội đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền trước đó, thì tỷ lệ diện tích tối thiểu 5% (≥5%) chỉ tính trên phần diện tích khu vực đề xuất mở rộng.

Nhìn chung, các điều kiện được quy định tại Quyết định 51 tương đối chặt chẽ nhằm đảm bảo tính khả thi trong việc triển khai các dự án sau khi tách.

Quyết định 51 có hiệu lực thi hành từ ngày 10/04/2025./.

Nguồn: Tổng hợp từ chuỗi Bản tin cập nhật Văn bản pháp lý Tuần 2 tháng 04/2025 của Công ty Luật TNHH Toàn Cầu ATA (ATA Legal Services). Chi tiết thông tin bài viết, mời Quý Độc giả tham khảo tại website ATA Legal Services theo đường dẫn: QUYẾT ĐỊNH 51/2025/QĐ-UBND: TP. HỒ CHÍ MINH - DIỆN TÍCH ĐẤT ĐƯỢC TÁCH THÀNH DỰ ÁN ĐỘC LẬP PHẢI TỪ 500M2 TRỞ LÊN VÀ CHIẾM TỐI THIỂU 5% DIỆN TÍCH KHU ĐẤT BAN ĐẦU