Định giá của WeWork sụt thê thảm khi chuẩn bị IPO

Một không gian làm việc chung của WeWork ở New York, Mỹ. Ảnh: WeWork

Trong thế giới bất động sản cạnh tranh khốc liệt, WeWork thu hút sự đố kỵ lẫn sự ngưỡng mộ khi xây dựng thành công một đế chế không gian làm việc chung cho những người làm việc tự do (freelancer), các startup non trẻ cũng như các công ty trong danh sách 500 công ty lớn nhất thế giới do tạp chí Fortune bầu chọn.

Công ty dự kiến sẽ “hốt bạc” nhờ tốc độ tăng trưởng chóng mặt thông qua đợt chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) sớm nhất là trong tháng này và có thể tạo ra một mức định giá cho công ty mẹ của WeWork mà mọi công ty bất động sản chỉ có thể mơ ước.

Song kế hoạch đó giờ đây dường như đã đổ bể. Hai nguồn tin nắm rõ kế hoạch IPO này tiết lộ, We Company, công ty mẹ của WeWork, đang cân nhắc IPO với mức định giá giảm hơn 50% so với mức định giá vào đầu năm nay. Trong những ngày gần đây, WeWork đề cập đến kế hoạch rót tiền thêm của một số nhà đầu tư lớn bao gồm SoftBank (Nhật Bản) và có thể trì hoãn IPO.

Nếu kế hoạch IPO này trục trặc hoặc trì hoãn vô thời hạn, đó sẽ là một khúc ngoặt lớn đối với nhóm các công ty khởi nghiệp được các nhà đầu tư vốn mạo hiểm hậu thuẫn tài chính và thường được định giá cao ngất ngưỡng dù chưa có lợi nhuận.

Các nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn với những công ty khởi nghiệp đình đám như các hãng gọi xe Uber và Lyft, vốn đang lỗ lũy kế hàng tỉ đô la nhưng bức tranh lợi nhuận vẫn còn mờ mịt.

“Đối với những chuyên gia trong giới bất động sản, mức định giá của WeWork bị sụt giảm không phải là điều đáng ngạc nhiên”, John Arenas, Giám đốc điều hành Serendipity Labs, một đối thủ của WeWork, nhận định. Ông cho rằng các báo cáo tài chính của WeWork được công bố lần đầu tiên hồi tháng 8, cho thấy công ty không có bất kỳ lợi thế lớn nào so với các đối thủ cạnh tranh.

3 nguồn tin cho biết We Company và các nhà tư vấn tài chính của công ty đang đàm phán để định giá WeWork ở mức từ 20-30 tỉ đô la. Con số này thấp hơn nhiều so với mức định giá 47 tỉ đô la trong vòng gọi vốn mới nhất của WeWork hồi tháng 1-2019. Các nhà phân tích ở Ngân hàng Goldman Sachs thậm chí còn dự báo mức định giá của WeWork có thể lên mức 65 tỉ đô la sau khi IPO.

“Tôi không thể tưởng tượng được có thêm một vụ IPO khác có mức định giá bị sụt giảm một nửa. Điều này chắc chắn làm lung lay niềm tin của giới đầu tư và khiến họ án binh bất động”, Reena Aggarwal, giáo sư chuyên ngành kinh doanh và tài chính ở Đại học Georgetown (Mỹ), nói.

Gần đây, Adam Neumann, Giám đốc điều hành đã gặp gỡ các lãnh đạo của SoftBank tại Tokyo để thảo luận về phương án mà SoftBank có thể hỗ trợ thêm cho WeWork. Cho đến nay, SoftBank đã rót 10,5 tỉ đô la vào công ty khởi nghiệp này.

Mức định giá của WeWork trong đợt IPO sắp tới có thể rơi về mức 20 tỉ đô la so với mức 47 tỉ đô la hồi đầu năm nay. Ảnh: Getty

Một trong những phương án đưa ra là SoftBank sẽ mua một lượng lớn cổ phiếu của WeWork trong đợt IPO sắp tới. Một phương án khác là SoftBank sẽ đầu tư trực tiếp thêm một khoản lớn, cho phép We Company trì hoãn IPO đối với WeWork.

Giới phân tích cho rằng WeWork xứng đáng được ghi nhận khi đầu tư quyết liệt để tận dụng sự thay đổi lớn đang diễn ra trên thị trường cho thuê văn phòng.

WeWork đã thu hút được những khách hàng lớn như IBM và Microsoft nhờ những không gian văn phòng được thiết kế hiện đại. Thay vì ký các hợp đồng thuê văn phòng trong vài năm, ngày càng có nhiều doanh nghiệp thích các hợp đồng thuê ngắn hạn mà WeWork đang cung cấp vì điều này giúp họ linh động hơn. Hiện công ty đã chi hàng tỉ đô la để cải tạo các cao ốc văn phòng, khiến công ty mẹ We Company rất dễ bị tổn thương trước các rủi ro tài chính lớn, đặc biệt là nếu kinh tế Mỹ suy thoái.

WeWork thuê các không gian văn phòng với thời gian trung bình là 15 năm rồi sau đó cho thuê lại chúng theo những hợp đồng có thời hạn trung bình chưa đến 2 năm. Nếu WeWork mất nhiều khách hàng, công ty vẫn phải trả tiền cho các hợp đồng thuê văn phòng dài hạn.

Năm ngoái, WeWork đạt doanh thu 1,8 tỉ đô la nhưng lỗ đến 1,7 tỉ đô la, một phần là vì chi phí tăng dựng đứng do các chi tiêu sửa sang và trang bị cho các không gian văn phòng mà công ty này đang quản lý. Trong sáu tháng đầu năm 2019, WeWork tiếp tục lỗ 690 triệu đô la, nâng lỗ lũy kế trong ba năm qua lên mức gần 3 tỉ đô la.

Các khoản lỗ và rủi ro tài chính từ các hợp đồng thuê văn phòng của startup này khiến một số công ty bất động sản kết luận rằng mức định giá của WeWork thậm chí còn thấp hơn mức 20 tỉ đô la.

“Liệu công ty này có đáng giá 20 tỉ đô la?”, Anthony E. Malkin, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành Tín quỹ bất động sản Empire State, chủ sở hữu tòa nhà chọc trời Empire State Building ở New York, nói. Công ty của Malkin không cho WeWork thuê các không gian văn phòng.

Công ty International Workplace Group, một đối thủ của WeWork, đang niêm yết cổ phiếu ở London, chỉ có giá trị vốn hóa thị trường 4,5 tỉ đô la dù công ty này có lợi nhuận từ mức doanh thu gần bằng doanh thu của WeWork trong nửa đầu năm nay.

Kế hoạch IPO đổ bể có thể cản trở các kế hoạch mở rộng và đe dọa đến khả năng huy động thêm vốn của công ty này. Các ngân hàng đã nhất trí cho WeWork vay đến 6 tỉ đô la nhưng với điều kiện phải thu về ít nhất 3 tỉ đô la trong đợt IPO sắp tới.

Vấn đề quản trị doanh nghiệp của WeWork cũng đối mặt với các chỉ trích một phần là vì Adam Neumann, Giám đốc điều hành của WeWork, đang kiểm soát quyền bỏ phiếu tại công ty. Ngoài ra, ông cũng đầu tư vào các bất động sản đang được WeWork thuê, nên có thể dẫn đến nguy cơ xung đột lợi ích. Sau đó, ông đã bán số cổ phần tại các công ty bất động sản này cho một đơn vị đầu tư của WeWork.

Ngoài ra, Rebekah Neumann, vợ của Adam Neumann, có quyền đáng kể đối với việc lựa chọn giám đốc điều hành mới cho WeWork trong trường hợp Neumann chẳng may qua đời hay bị khuyết tật vĩnh viễn.

“Đó không phải là công ty We Company mà là "I Company"”, Ken Bertsch, Giám đốc điều hành Hội đồng Các nhà đầu tư tổ chức, có trụ sở ở Washington, mỉa mai.

Theo New York Times

Chánh Tài