Định giá đất cần có hướng dẫn cụ thể hơn

Giá đất là vấn đề mấu chốt

Giá đất là nội dung quan trọng trong Luật Đất đai 2023 bởi những tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư - kinh doanh và đang nhận được sự quan tâm lớn của toàn xã hội. Dự thảo Nghị định quy định về giá đất gồm 6 chương, 44 điều, trong đó trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Về phương pháp định giá đất, dự thảo quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất khi thu thập thông tin, trách nhiệm của các đơn vị trong việc cung cấp thông tin, quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp nêu trên. Đồng thời, quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh.

TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Trong nhiều bài viết gần đây, tôi đã đề cập về các phương pháp định giá đất được quy định trong Luật Đất đai mới. Ngoại trừ phương pháp hệ số điều chỉnh mang tính đặc thù của Việt Nam với lý do tồn tại phương pháp này là để rút ngắn khoảng cách giá quy định tại bảng giá và giá thị trường nhưng thiếu khoa học, xác định hệ số còn cảm tính và mang tính địa phương, 3 phương pháp còn lại đều đã có cơ sở khoa học và được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất ở đây không hoàn toàn xuất phát từ phương pháp định giá, mà theo tôi nằm phần lớn ở khâu “dữ liệu đầu vào” để áp dụng các phương pháp định giá đất. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, là tư liệu đầu vào của mọi ngành nghề kinh tế… Do đó, việc xác định giá trị đất đai có thể ảnh hưởng lớn đến hầu hết các chủ thể trên thị trường, đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp, phát triển hạ tầng của mỗi quốc gia, thậm chí đến an ninh, trật tự an toàn và công bằng xã hội.

Luật Đất đai đã quy định khung với các yêu cầu về thu thập dữ liệu thông tin đầu vào, nhưng tinh thần ở các nghị định, thông tư hướng dẫn cần phải làm rõ hơn, nếu không sẽ gây ra chệch choạc trong quá trình triển khai, gây khó khăn cho cả công tác điều hành, giám sát sau này. Hệ lụy xa hơn là việc hoạch định sau này căn cứ trên nguồn thông tin đầu ra (do ảnh hưởng bởi dữ liệu đầu vào chưa chuẩn xác) sẽ càng khó khăn và thiếu tính thực tiễn.

Cho đến thời điểm hiện tại, việc phân biệt giữa 2 khái niệm “giá đất thị trường” và “giá đất phù hợp thị trường” vẫn chưa rõ ràng. Vì thế, các nghị định, thông tư cần hướng dẫn cách xác định 2 loại giá đất này, tránh nhầm lẫn, gây rủi ro cho các chủ thể tham gia. Điều này có vai trò quan trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm tham gia định giá đất bao gồm các tổ chức định giá, tư vấn viên và các đối tượng có trách nhiệm ban hành giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2023.

Hàng trăm dự án trên cả nước không thể triển khai do vướng định giá đất. Ảnh: Dũng Minh

Cách tiếp cận hiện nay, theo dự thảo Nghị định về giá đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất gồm “xác nhận và đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản” và “phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng”. Tuy nhiên, trong luật mới, chúng ta không quy định bắt buộc các giao dịch phải “niêm yết” trên sàn, nay lại yêu cầu sàn “xác nhận”. Như vậy, sàn sẽ lấy thông tin dữ liệu ở đâu để xác nhận, đóng dấu? Thu thập dữ liệu bao nhiêu sàn là đủ? Các dữ liệu sàn cung cấp liệu có đảm bảo tính chính xác?

Ngoài ra, nếu áp dụng phỏng vấn người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng họ là cá nhân thì sẽ kiểm chứng như thế nào? Thông tin của cá nhân liệu có đáng tin cậy? Sẽ phỏng vấn và lưu trữ dữ liệu thế nào, thu thập bao nhiêu người?...

Với vai trò là người từng trực tiếp tham gia thị trường, sau này là nhà nghiên cứu, tôi cho rằng, nếu không có các quy định cụ thể thì việc lấy thông tin bằng các phương cách trên rất dễ bị mua chuộc, rất dễ tạo dựng “kịch bản giá đất”…, từ đó sẽ lại tạo thêm “khe hở” cho lợi ích nhóm lợi dụng.

Xây dựng và ứng xử với dữ liệu đất đai

Nhìn chung, quản lý nhà nước về dữ liệu đất đai là một lĩnh vực quan trọng, khó và phức tạp, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cơ quan và bộ phận liên quan. Trong thời đại 4.0, dữ liệu đã trở thành nguồn lực vô giá, đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai vì nó cung cấp và cập nhật về tình hình sử dụng đất, quy hoạch, định giá và xác định giá trị quyền sử dụng đất, là cơ sở của việc thu thuế, tính phí, thu ngân sách từ đất đai.

Các nước trên thế giới thực hiện quản lý dữ liệu đất đai thông qua hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cơ sở dữ liệu trực tuyến, cho phép theo dõi và phân tích tình hình sử dụng đất. Họ tích hợp dữ liệu từ nhiều nguồn như quy hoạch, giao dịch bất động sản, thông tin môi trường… để quản lý đất đai một cách hiệu quả.

Việc này giúp chính phủ và tổ chức liên quan ra quyết định chính sách, quản lý tài nguyên và hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội dựa trên cơ sở chính xác và cập nhật. Chẳng hạn, tại Hoa Kỳ, các cơ quan khảo sát địa chất (US Geological Survey) hay Cục Quản lý đất đai (Bereau of Land Management) sử dụng GIS để thu thập và phân tích dữ liệu địa lý, hỗ trợ trong việc quản lý tài nguyên, bảo tồn môi trường và phát triển đô thị.

Ở Anh quốc, cơ quan đăng ký đất đai của hoàng gia (HM Land Registry) đã cung cấp thông tin trực tuyến về quyền sở hữu và giao dịch, giúp quản lý tài nguyên và giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả. Hay như Hà Lan đã phát triển các dự án quản lý đất đai hiệu quả như “Dutch Cadastre” để quản lý thông tin về quyền sở hữu và sử dụng đất.

Ngay ở Đông Nam Á, Singapore cũng đã sử dụng hệ thống quản lý đất đai tích hợp quy hoạch và phát triển đô thị, bao gồm cả việc quản lý không gian hạn chế và phát triển bền vững.

Tại Việt Nam, dù có cơ chế quản lý đặc thù, nhưng về cơ bản, cách thức xây dựng trung tâm dữ liệu có thể tham khảo mô hình của các quốc gia tiên tiến, đó là giảm thiểu dữ liệu từ các nguồn thông tin không đáng tin cậy, dễ xuất phát từ ý chí chủ quan của đối tượng được lấy thông tin như đã nêu ở trên.

Các dữ liệu nguồn có thể theo nhiều hình thức. Thứ nhất, triển khai các công nghệ thu thập dữ liệu tự động như máy bay không người lái (drones) và cảm biến để thu thập dữ liệu từ xa, giảm thiểu sự cần thiết của khảo sát địa lý truyền thống, giúp thu thập dữ liệu nhanh chóng và chính xác hơn.

Thứ hai, thu thập dữ liệu kinh tế thụ động, cơ quan chính quyền có thể ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) vào việc phân tích dữ liệu: Sử dụng AI thu thập và phân tích dữ liệu lớn để phân tích xu hướng, đánh giá tác động và đưa ra dự báo chính xác về giá cả thị trường.

Thứ ba, thu thập thông tin chủ động bằng cách thành lập trung tâm dữ liệu đất đai quốc gia, đồng thời yêu cầu mọi người dân đăng ký giao dịch biến động đất đai, các cơ quan, tổ chức liên quan như ngân hàng, thuế, công chứng… tổng hợp gửi báo cáo định kỳ, đặc biệt là các sàn giao dịch bất động sản phải định kỳ báo cáo giao dịch và cung cấp dữ liệu thị trường.

Tất nhiên, điều này không thể đòi hỏi ngay lập tức trong thời gian ngắn, song cũng cần có lộ trình cụ thể, đồng thời có định hướng ngay từ khi soạn thảo Nghị định để có cơ sở và căn cứ pháp lý cho việc thực thi sau này. Đối với công tác định giá đất, quan trọng nhất là tránh các quy định mang tính hành chính “bó cứng”, mà cần thiết kế theo hướng “lạt mềm buộc chặt”, nhất là các quy định về cách thực hiện thu thập, phương pháp xác định giá đất.

Đặc biệt, cần có sự thống nhất đầu mối cơ quan, tổ chức nào có trách nhiệm báo cáo, thu thập xử lý, chia sẻ và khai thác dữ liệu ra sao. Việc này rất cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không chỉ riêng Bộ Tài nguyên - Môi trường. Đồng thời, cần quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan trong việc cung cấp thông tin, khai thác và sử dụng dữ liệu đất đai.

Có như vậy, tôi cho rằng, nguồn thông tin dữ liệu đầu vào mới được đảm bảo, nhân viên định giá, thẩm định giá mới ý thức được vai trò, trách nhiệm và công tác quản lý đất đai mới đạt hiệu quả.

TS. Trần Xuân Lượng / Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - Hội Môi giới bất động sản Việt Nam