Định giá không còn rẻ, cổ phiếu Sonadezi Châu Đức đảo chiều

Duy trì đà tăng trưởng

Dù là ngành được dự báo gặp nhiều thách thức khi Mỹ lần đầu tiên công bố mức thuế quan đối ứng, nhưng sau giai đoạn thăm dò, nhóm bất động sản công nghiệp đã phục hồi và tăng mạnh từ nửa đầu tháng 4/2025 tới nay.

Thực tế, thống kê tình hình kinh doanh nửa đầu năm 2025 của nhóm bất động sản công nghiệp cho thấy, các doanh nghiệp hầu hết tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm, vượt dự báo của giới đầu tư. Tại Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức, ghi nhận doanh thu đạt 632,05 tỷ đồng, tăng 32,7% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế tăng 32,3%, lên 221,28 tỷ đồng và hoàn thành 73,2% so với kế hoạch lãi 302,28 tỷ đồng trong năm 2025.

Nhìn rộng ra, từ năm 2022 đến năm 2024, Sonadezi Châu Đức đã duy trì đà mở rộng doanh thu và lợi nhuận ròng. Trong đó, năm 2023 ghi nhận lãi tăng 10,9%, lên 218,87 tỷ đồng và năm 2024 tiếp tục ghi nhận lãi tăng 38%, lên 302,13 tỷ đồng.

Bên cạnh duy trì đà tăng trưởng, Sonadezi Châu Đức còn duy trì hiệu quả kinh doanh vượt trội so với các doanh nghiệp trong ngành từ năm 2020 tới nay. Cụ thể, trong năm 2024, hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) đạt 3,98%, cao hơn trung bình ngành 2,61%; hiệu quả sử dụng vốn (ROE) ghi nhận đạt 12,48%, cao hơn so với trung bình ngành 8,88%.

Định giá cổ phiếu SZC khá cao

Sonadezi Châu Đức đang sở hữu tổng quỹ đất khoảng 2.287 ha, chia làm 3 phân khu gồm đất khu công nghiệp với diện tích 1.556 ha, đất khu đô thị Châu Đức và sân golf với diện tích 689 ha, đất ngoài khu đô thị khoảng 42 ha.

Theo ước tính của Công ty Chứng khoán MBS, Sonadezi Châu Đức còn quỹ đất khá lớn chưa khai thác khi sở hữu hơn 400 ha đất khu công nghiệp và 500 ha đất khu đô thị. Trong đó, Bà Rịa - Vũng Tàu còn nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy mạnh xây dựng như Dự án Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu (vốn đầu tư 23.000 tỷ đồng), cầu Phước An (vốn đầu tư 4.900 tỷ đồng), đường 991B (vốn đầu tư 4.000 tỷ đồng), cao tốc Hồ Tràm - Long Thành (vốn đầu tư 26.000 tỷ đồng), Trung tâm logistics Cái Mép Hạ (vốn đầu tư 19.300 tỷ đồng)… Đây sẽ là yếu tố giúp tăng lợi thế để thu hút doanh nghiệp đầu tư có quy mô lớn tại Dự án Khu công nghiệp Châu Đức.

Tính tới ngày 30/6/2025, Sonadezi Châu Đức ghi nhận 3.529,1 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn liên quan Dự án Khu công nghiệp Châu Đức, chiếm 43,2% tổng tài sản; 1.542,4 tỷ đồng chi phí dở dang ngắn hạn liên quan Dự án Khu đô thị Châu Đức, chiếm 18,9% tổng tài sản; 484,78 tỷ đồng tiền mặt và đầu tư tài chính ngắn hạn, chiếm 5,9% tổng tài sản…

Thêm nữa, cũng trong năm 2025, Sonadezi Châu Đức lên kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản 437,6 tỷ đồng, bồi thường giải phóng mặt bằng 1.207,7 tỷ đồng.

Như vậy, lượng tiền mặt đang sở hữu không quá lớn, trong khi dự án đang ở giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng với áp lực chi phí tăng cao theo thời gian, vì vậy, nhu cầu vốn lớn để có vốn đối ứng triển khai đồng bộ các dự án mà Sonadezi Châu Đức đang đầu tư.

Ngoài ra, bên cạnh vốn đầu tư, việc hạch toán doanh thu một lần cũng có thể dẫn tới khó duy trì đà tăng trưởng của doanh thu và lợi nhuận trong bối cảnh mới.

Trên thực tế, đối với các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đang niêm yết sẽ chọn hạch toán doanh thu cho thuê đất một lần hoặc phân bổ trong 50 năm, tùy thuộc vào phương pháp kế toán mà doanh nghiệp lựa chọn. Trong đó, tại Sonadezi Châu Đức, Công ty đang sử dụng phương pháp ghi nhận một lần đối với toàn bộ số tiền cho thuê.

Với việc sử dụng phương pháp hạch toán doanh thu một lần, tình hình kinh doanh của Sonadezi Châu Đức sẽ phụ thuộc khả năng thu hút vốn đầu tư vào dự án khu công nghiệp. Đây sẽ là rủi ro nhất định ở điều kiện thị trường hiện nay so với các doanh nghiệp thực hiện phân bổ doanh thu trong 50 năm.

Công ty Chứng khoán MBS nhận định, giá cổ phiếu SZC đã phục hồi mạnh về sát vùng giá trước sự kiện thuế quan đối ứng được công bố, triển vọng tăng giá không còn nhiều. Trong đó, rủi ro giảm giá liên quan tới chính sách thuế quan cao của Mỹ khiến nhu cầu thuê đất khu công nghiệp giảm mạnh hơn dự kiến, chi phí giải phóng mặt bằng tăng sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ năm 2025 và thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài.

Được biết, tính tới ngày 25/8, cổ phiếu SZC giao dịch vùng định giá P/E là 21,59 lần, cao hơn trung bình ngành là 17,81 lần và định giá P/B là 2,02 lần, cao hơn trung bình ngành là 1,44 lần.

Với việc trải qua nhịp phục hồi mạnh từ nửa đầu tháng 4/2025 tới nay, cổ phiếu của Sonadezi Châu Đức đang giao dịch vùng định giá không còn rẻ so với các doanh nghiệp trong ngành và từ ngày 13/8 đến ngày 24/8, cổ phiếu SZC đã giảm 12,5% so với đỉnh, về giao dịch dưới kênh hỗ trợ dài hạn vùng 36.000 đồng/cổ phiếu. Diễn biến này phản ánh xu hướng điều chỉnh trở lại trong bối cảnh triển vọng kinh doanh khó dự báo, phụ thuộc vào khả năng thu hút vốn đầu tư mới và áp lực chi phí đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng tăng.

Duy Bắc