Dở dang 10.000 tỷ đồng trái phiếu Sài Gòn Glory

Tài sản đảm bảo cho các trái phiếu Saigon Glory là dự án The Spirit of Saigon (tên cũ là One Central Saigon)

Hứa và thất hứa

Không được trả gốc, lãi trái phiếu khi đến hạn, nhiều trái chủ của Sài Gòn Glory đã gửi đơn tố cáo tới các cơ quan chức năng.

Chị H.A, một nhà đầu tư ký 2 hợp đồng mua trái phiếu lô số 4 và lô số 6 cho biết, năm 2020, Sài Gòn Glory đã phát hành nhiều mã trái phiếu, trong đó có 10 mã với tổng số tiền 10.000 tỷ đồng, có thứ tự từ SGL-2020-01đến SGL-2020-10.

“Tại thời điểm đó, tôi được Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI) giới thiệu các dự án lớn của Sài Gòn Glory và mời chào mua các lô trái phiếu SGL đều có tài sản đảm bảo nên rất an tâm. TVSI là đại lý đăng ký lưu ký và đại lý thanh toán, đại diện người sở hữu trái phiếu”, chị H.A nói.

Theo biên bản làm việc ngày 12/10/2022 với TVSI, Saigon Glory cam kết sẽ mua lại tất các các lô trái phiếu trước hạn: các mã trái phiếu từ SGL-2020-01 đến SGL-2020-05 mua lại không muộn hơn ngày 12/6/2023; các mã trái phiếu từ SGL-2020-06 đến SGL-2020-10 mua lại không muộn hơn ngày 12/6/2024 (đây là các mã trái phiếu đáo hạn vào năm 2025).

Ngày 31/3/2023, Saigon Glory còn gửi Công văn số 08D/2023/CV-SGG tới Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, công bố thông tin định kỳ về tình hình thực hiện cam kết với người sở hữu trái phiếu, tiếp tục khẳng định: thực hiện cam kết và tuân thủ thanh toán gốc và lãi trái phiếu đúng hạn.

Nhưng thực tế, Saigon Glory không mua lại trước hạn số trái phiếu đã phát hành. Đến ngày 11/6/2023, trước 1 ngày đáo hạn của các lô trái phiếu SGL-2020-01 đến SGL-2020-03, Sài Gòn Glory mới tổ chức cuộc họp lấy ý kiến người sở hữu trái phiếu các lô trái phiếu SGL-2020-01 đến SGL-2020-05 với đề xuất: gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu thêm 2 năm, đến 12/6/2025; giảm lãi suất, kéo dài thời gian trả lãi trước ngày 1/7/2023; lãi trái phiếu chỉ thanh toán 30% khi đến hạn và 70% vào ngày 12/6/2025; giảm giá trị tài sản đảm bảo xuống không thấp hơn 120% giá trị trái phiếu đã phát hành.

Hàng trăm người sở hữu trái phiếu SGL có mặt tại cuộc họp ngày 11/6/2023 đều bức xúc với đề xuất của Sài Gòn Glory vì cho rằng đề xuất nói trên không hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và người sở hữu trái phiếu, gây thiệt hại cho trái chủ. Kết quả, 100% người sở hữu trái phiếu biểu quyết “không tán thành gia hạn hợp đồng và không tán thành phương án thanh toán lãi gốc” của Sài Gòn Glory.

Sau đó, Sài Gòn Glory tổ chức lấy ý kiến người sở hữu trái phiếu bằng hình thức chuyển phát qua bưu điện, nhưng các trái chủ tiếp tục không tán thành.

Không trả gốc các lô trái phiếu đáo hạn, Saigon Glory cũng ngừng trả lãi tất cả 10 lô trái phiếu trên.

Ngỡ ngàng định giá tài sản bảo đảm

Ngày 28/6/2023, TVSI thông báo tới những người sở hữu trái phiếu Saigon Glory rằng, Công ty đã gửi công văn về xử lý tài sản đảm bảo của các mã trái phiếu từ SGL-2020-01 đến SGL-2020-10 tới tổ chức phát hành. Đại diện TVSI cho biết, Công ty đang phối hợp với ngân hàng quản lý tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu tiền về trả các trái chủ.

Ngân hàng chịu trách nhiệm quản lý tài sản đảm bảo đã tiến hành định giá tài sản đảm bảo theo yêu cầu của các trái chủ Saigon Glory để xử lý tài sản đảm bảo nhằm thu hồi nguồn vốn thanh toán cho các trái chủ, do Saigon Glory không thể thanh toán gốc 5 lô trái phiếu đã quá hạn hồi tháng 6 và tháng 7/2023, cũng như vi phạm điều khoản trái phiếu do không trả lãi cho 5 lô trái phiếu từ số 6 đến số 10. Đến bước này, trái chủ lại “buốt ruột” hơn khi theo thông báo mới nhất của ngân hàng, định giá tài sản bảo đảm chỉ còn 1/3 so với thời điểm phát hành. Cụ thể, giá trị tài sản đảm bảo giảm từ trên 17.000 tỷ đồng xuống còn hơn 5.700 tỷ đồng, tính đến thời điểm cuối tháng 8/2023.

Theo định giá của Công ty TNHH DPV, đơn vị thành viên của Collier Việt Nam, tài sản đảm bảo cho các trái phiếu SGL gồm tháp A cấu phần khu văn phòng và khách sạn thuộc dự án The Spirit of Saigon (tên cũ là One Central Saigon) có định giá 6.727 tỷ đồng. Giá trị định giá này dựa trên giả định tháp A sẽ được hoàn thành xây dựng với tổng chi phí xây dựng và hoàn thiện khoảng 2.074 tỷ đồng. Nếu trừ đi chi phí trên, giá trị tài sản ròng của tài sản đó chỉ còn khoảng 4.700 tỷ đồng.

Trước đó, khi Saigon Glory phát hành trái phiếu năm 2020, tài sản đảm bảo được Công ty cổ phần Thẩm định giá Indochina định giá hơn 10.200 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo cho các trái phiếu của Saigon Glory còn bao gồm 7.000 tỷ đồng vốn cổ phần của Công ty do Tập đoàn Bitexco sở hữu. Tuy nhiên, theo định giá của Công ty Chứng khoán DSC, giá trị hợp lý của số cổ phần này hiện tại giảm mạnh, thậm chí có nguy cơ âm ở mức cao.

Cụ thể, DSC đưa ra ý kiến đánh giá: Tổng tài sản của Saigon Glory bao gồm 2 khoản mục trọng yếu là giá trị của dự án One Central Saigon và giá trị các khoản góp vốn, hợp tác kinh doanh với các đơn vị khác. Giá trị hợp lý của toàn dự án One Central Saigon tại thời điểm 1/9/2023 là 17.670,9 tỷ đồng. Giá trị các khoản góp vốn, hợp tác kinh doanh với các đơn vị khác đang được ghi nhận là khoản phải thu dài hạn có tổng giá trị 19.938 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2022. Các khoản phải thu này thuộc về các pháp nhân đang gặp những vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến khả năng thu hồi. Do đó, DSC nghi ngờ khả năng thu hồi các khoản phải thu nói trên và đưa ra mức trích lập dự phòng cơ sở là 30%, tương ứng với giá trị thực tế có khả năng thu hồi của khoản phải thu dài hạn là 13.956,7 tỷ đồng.

Trong khi đó, tổng nợ phải trả của Saigon Glory là 32.669 tỷ đồng, bao gồm nợ trái phiếu, nợ tài chính khác là khoản phải trả các khách hàng mua sản phẩm dự án, nợ vay bên thứ ba, nợ nhà thầu xây dựng...

Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2022 ghi nhận, giá trị vốn góp chủ sở hữu của Saigon Glory ở mức 7.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi định giá lại giá trị dự án One Central Saigon, đánh giá lại khả năng thu hồi khoản phải thu và khả năng thanh toán nợ phải trả đến hạn, nợ tiềm tàng lãi vay phát sinh trên tổng nợ phải trả, DSC kết luận, giá trị hợp lý của vốn góp chủ sở hữu tại thời điểm 1/9/2023 âm hơn 1.000 tỷ đồng (xem bảng), trong trường hợp các khoản phải thu có khả năng thu hồi 70%. Trường hợp tỷ lệ thu hồi thấp hơn, giá trị phần vốn chủ sở hữu còn âm lớn hơn nhiều.

Báo cáo định giá của DSC cho thấy, Saigon Glory đã đặt cọc để đảm bảo việc hợp tác kinh doanh hoặc ủy thác đầu tư cho một hoặc nhiều dự án do 7 pháp nhân làm chủ đầu tư hoặc tư vấn, gồm River Delta, Đầu tư Cánh Rừng Xanh, Bạch Ngọc Phú, Lộc Chấn Hưng, Royal Park, Spring Island và Đầu tư Đại Hòa Phú. Các doanh nghiệp đó đều có liên quan đến các vụ việc mà cơ quan chức năng đang điều tra.

Nhóm phóng viên