Đo dòng tiền vào bất động sản

Phát triển một dự án bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn và dài hạn.

Tín hiệu hồi phục rõ ràng hơn

Nhiều kịch bản đã được đưa ra từ thời điểm cuối năm 2023, trong đó có cả kịch bản xấu nhất là thị trường bất động sản tiếp tục “đứng hình” và nguy cơ khất nợ trái phiếu gia tăng. Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, thị trường đã không đi theo chiều hướng tiêu cực, mà ngược lại, có sự chuyển biến ngày một tích cực hơn.

Thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, bất động sản và chứng khoán là 2 lĩnh vực ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng cao nhất trong 2 tháng đầu năm 2024, lần lượt tăng 0,23% và 2,56% so với cuối năm 2023.

Trong báo cáo mới được công bố, Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, tính đến ngày 29/2/2024, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 1,114 triệu tỷ đồng, tăng hơn 20.700 tỷ đồng so với cuối năm 2023 (tương đương tăng 1,86%).

Riêng tại TP.HCM, theo Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM, hoạt động tín dụng bất động sản trên địa bàn Thành phố có xu hướng tăng trưởng qua từng tháng: Nếu như tháng 1 giảm 0,49% thì sang tháng 2 chỉ còn giảm 0,01%, đến tháng 3 tăng 0,96% và tháng 4 tăng 1,15%.

Lũy kế 4 tháng đầu năm 2024, tín dụng bất động sản tại đây tăng trưởng 1,61%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung (1,31%) và chiếm 27% tổng dư nợ tín dụng.

Cũng theo thống kê của cơ quan này, dư nợ cho vay khu công nghiệp - khu chế xuất, kinh doanh bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tốc độ tăng trưởng cao hơn các lĩnh vực khác.

Trong đó, cho vay bất động sản với mục đích sử dụng như mua nhà để ở, xây và sửa chữa nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất để xây nhà ở… là phân khúc có tỷ trọng cao nhất, chiếm 68% tổng dư nợ bất động sản trên địa bàn.

Các chuyên gia cho rằng, tín dụng tăng trở lại với lĩnh vực địa ốc dù chưa phản ánh toàn diện bức tranh chung của thị trường bởi trong đó bao gồm cả những khoản vay nợ mới đáo hạn ngân hàng, nhưng cũng phần nào cho thấy các ngân hàng không còn quá “khắt khe” với bất động sản như trước.

Ông Hoàng Huy - Giám đốc Phòng Nghiên cứu khách hàng tổ chức, Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán Maybank (MBKE) cho hay, việc tín dụng ngân hàng cởi mở hơn đã giúp nhiều dự án khởi động trở lại, lãi suất cho vay ở mức thấp cũng khiến người dân mạnh dạn đi vay mua nhà hơn.

“Nhìn chung, dòng tiền dù chưa chảy mạnh nhưng đã quay trở lại với bất động sản, cho thấy niềm tin đã cải thiện rõ nét”, ông Huy đánh giá.

Một điểm sáng nữa đó là nhiều doanh nghiệp địa ốc tiếp tục chủ động tái cơ cấu bảng cân đối tài chính bằng việc giảm đòn bẩy nợ vay, bán bớt tài sản, mua lại trái phiếu trước hạn.

Đơn cử, Công ty Khải Hoàn Land vừa công bố thông tin về việc thay đổi điều khoản, điều kiện trái phiếu, thay đổi ngày đáo hạn sang tháng 4/2025 với lãi suất mới 12%/năm; Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát cũng gia hạn trái phiếu thêm 24 tháng…

Trong khi đó, không ít doanh nghiệp công bố phát hành mới thành công trái phiếu như Vingroup và công ty con Vinhomes cùng phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 2 năm, lãi suất lần lượt là 12,5%/ năm và 12%/năm; Công ty cổ phần IDTT huy động 200 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, lãi suất 11%/năm…

Chuyên gia MBKE cho biết, trong 5 tháng đầu năm nay, lượng trái phiếu phát hành tương đương cùng kỳ năm ngoái, thị trường không quá sôi động nhưng có sự hồi phục nhẹ so với giai đoạn từ cuối năm 2022 đến năm 2023 nhờ Nghị định 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ cho phép gia hạn nợ trái phiếu.

“Có khoảng 150.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành trong 5 tháng qua, bao gồm cả trái phiếu được gia hạn, tương đương 22% tổng lượng trái phiếu lưu hành, giúp giải quyết đáng kể thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động sản”, ông Huy đánh giá.

Khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, hơn 50% người được hỏi đang cân nhắc mua nhà trong 1 năm tới, phần lớn nhóm khách hàng này thuộc tầng lớp trung lưu và có sẵn nguồn tài chính để giao dịch.

Ngoài kênh trái phiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết cũng có kế hoạch phát hành huy động vốn qua sàn chứng khoán bằng việc phát hành thêm cổ phiếu.

Chẳng hạn, Novaland gần đây chốt phương án chào bán gần 1,2 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ thực hiện quyền là 10:6; Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng muốn chào bán hơn 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu; Tập đoàn Đất Xanh đưa ra kế hoạch phát hành hơn 150 triệu cổ phiếu với giá tối thiểu 12.000 đồng/ cổ phiếu…

Số tiền hàng ngàn tỷ đồng dự kiến thu được từ các đợt chào bán này, theo lãnh đạo các doanh nghiệp, một phần được sử dụng để triển khai các dự án mới, một phần để cơ cấu nợ, bổ sung vốn lưu động.

Theo LS. Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, khi thị trường chứng khoán sôi động, phát hành cổ phiếu là giải pháp phù hợp để tạo nguồn vốn lớn cho doanh nghiệp và quan trọng hơn, nguồn vốn này không cấu thành khoản nợ mà doanh nghiệp phải có trách nhiệm hoàn trả như phát hành trái phiếu hay vay nợ ngân hàng, từ đó giúp giảm đáng kể áp lực cân đối thanh khoản cho doanh nghiệp.

Cơ hội cho người đi trước

Theo báo cáo cập nhật thị trường của Công ty Chứng khoán Yuanta, ngành bất động sản vừa trải qua một quý có lợi nhuận ảm đạm nhất trong 5 năm qua.

Cụ thể, lợi nhuận sau thuế quý I/2024 toàn ngành chỉ đạt 1.000 tỷ đồng, giảm 78% so với quý trước đó và giảm 92% so với cùng kỳ năm trước, qua đó mới hoàn thành khoảng 2% mục tiêu tổng lợi nhuận cả năm.

Đơn vị này cho rằng, doanh thu và lợi nhuận ghi nhận trong quý I/2024 là kết quả của hoạt động mở bán không mấy tích cực trong nửa sau năm 2022 và gần như cả năm 2023.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cho biết, nhờ tâm lý thị trường được cải thiện và có những tiến triển về thủ tục hành chính sau thời gian dài trì hoãn, nên sẽ đẩy mạnh mở bán các dự án mới trong nửa cuối năm 2024, đồng thời một phần đáng kể lợi nhuận cả năm sẽ được ghi nhận trong quý cuối năm.

Theo tính toán của Top 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất cả nước, doanh thu của ngành được kỳ vọng tăng 41% và lợi nhuận sau thuế tăng 8% trong năm nay.

Ở một diễn biến khác, trong tuần trước, nhiều ngân hàng công bố tăng lãi suất vay thế chấp thêm 0,5-1 điểm phần trăm, nâng lãi suất theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng từ 5,5-7,5%/năm lên 6,5-8,5%/năm.

Nhưng theo các chuyên gia, điều này không tác động nhiều tới tâm lý thị trường, bằng chứng là lãi suất vay thế chấp theo chương trình khuyến mại kỳ hạn 12 tháng đã nằm trong khoảng 7-9%/ năm trong giai đoạn phục hồi gần đây nhất (2014-2018).

Khảo sát từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho biết, hơn 50% người được hỏi đang cân nhắc mua nhà trong 1 năm tới, phần lớn nhóm khách hàng này thuộc tầng lớp trung lưu và có sẵn nguồn tài chính để giao dịch.

Vì vậy, hiện là thời điểm phù hợp để thu hút nhóm khách hàng này bằng những chính sách bán hàng ưu đãi.

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn, bao gồm cả việc sử dụng đòn bẩy tài chính đi kèm hỗ trợ lãi suất. Trường hợp không vay mà trả thẳng “một cục”, khách hàng sẽ được chiết khấu từ 13-19% giá trị căn hộ, tùy từng dự án.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho hay, thời điểm hiện tại, có khá nhiều người sử dụng vốn tự có để sở hữu bất động sản. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm thấp khiến họ đáo hạn sổ tiết kiệm và rót tiền vào các kênh đầu tư khác mang lại lợi tức tốt hơn, trong đó bất động sản được ưu tiên.

Đáng chú ý, theo ông Trung, từ đầu năm tới nay, hơn 60% giao dịch bất động sản tại Hà Nội có giá trị dưới 5 tỷ đồng, đây là phân khúc giá dành cho các khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư hướng tới suất đầu tư “vừa miếng”.

Chia sẻ tại Diễn đàn cấp cao cố vấn tài chính 2024 do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, việc duy trì bằng lãi suất cho vay ở mức thấp sẽ tác động tích cực tới thị trường địa ốc ở nhiều khía cạnh.

“Mức lãi vay hấp dẫn sẽ giúp thị trường địa ốc hồi phục nhanh và mạnh hơn, bởi các doanh nghiệp ngành này hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn tín dụng, trong khi phần lớn người mua nhà cũng phải vay tiền ngân hàng, nên ngành bất động sản sẽ tiếp tục nhận được tác động tích cực ‘kép’ trong thời gian tới”, ông Lực nhấn mạnh.

Việt Dương