Dò mức lợi nhuận phù hợp khi đầu tư địa ốc

Giá nhà đang tăng chóng mặt. Ảnh: Bình Minh.

“Mùa Shopping”

“Giờ là lúc nhiều người điên cuồng săn nhà đất, vì chung cư giá đã quá cao. Người ta mua vì sợ giá còn leo nữa. Có nhiều nhà đầu tư khẳng định chắc nịch rằng trong 1 – 2 tháng tới sẽ phải xuống tiền mua nhà”.

Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên, anh Nguyễn Cường, một môi giới mảng bất động sản thổ cư cho hay.

Theo anh Cường, nhiều nhà đầu tư đang có nhu cầu chuyển hóa tiền lãi từ chứng khoán, tiền số sang bất động sản. Ngoài ra, một số nhà đầu tư cầm giữ vàng từ năm ngoái đã kịp thời chốt lời cũng có nhu cầu tương tự.

“Tiền trong dân còn nhiều lắm. Tôi cũng không biết người ta làm gì, nhưng có vẻ như họ đang sợ nếu không mua nhà ở thời điểm này thì sau này sẽ càng khó có thể mua được”, anh Cường nói và cho biết thêm rằng, điều này đang xảy ra cả với người mua ở thực và nhà đầu tư. Khi giá nhà liên tục leo thang và chưa có dấu hiệu dừng lại, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để hưởng lợi từ việc tăng giá. Ngoài ra, nhà đất dù sao vẫn được nhiều người coi là nơi cất tiền an toàn.

Tuy nhiên, cũng theo anh Cường, nhu cầu dù lớn, nhưng thị trường lại đang trong tình trạng “bên mua nhiệt tình, bên bán lưỡng lự”.

Chia sẻ kỹ hơn, anh Cường cho biết, giá nhà liên tục tăng khiến nhiều chủ nhà rao bán sản phẩm trước đó hiện đã bẻ kèo, nhiều trường hợp dẫn khách đến xem nhưng chủ nhà lại không muốn bán hoặc nếu bán, giá cũng tăng vài trăm triệu đồng/căn, dù chỉ sau vài tháng.

Còn theo ông Bùi Văn Lộc, Giám đốc Công ty Bất động sản 666Land, thị trường địa ốc đang trong giai đoạn mua như chưa bao giờ được mua, tâm lý chung là sợ không mua thì giá sẽ tăng.

“Nhiều người đang bị FOMO, thậm chí họ còn cho biết họ biết rõ điều đó, nhưng họ sẵn sàng thà bị mua giá đắt còn hơn “nhỡ tàu””, ông Lộc nói.

Giá chung cư tăng cao đang điều hướng khách hàng đến phân khúc nhà đất thứ cấp. Ảnh: Bình Minh.

Trả lời câu hỏi phóng viên về tác động của lãi suất thấp tới nhà đầu tư, ông Lộc cho hay, lãi suất giảm sâu đang khiến nhiều nhà đầu tư tự tin hơn khi vay vốn. Với nhiều nhà đầu tư lướt sóng, thì đây cũng là thời điểm thích hợp để sử dụng đòn bẩy.

“Sở dĩ nhà đất được quan tâm bởi hiện giá chung cư đã quá cao, các dự án mở mới mức giá phổ biến cơ bản đều khoảng từ 70 triệu/m2. Trong khi vừa phải chờ bàn giao, rủi ro vẫn có, còn với nhà đất, mọi thứ có vẻ an toàn hơn”, ông Lộc cho hay.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, việc nhiều nhà đầu tư hướng đến thị trường thứ cấp là khá dễ hiểu. Theo bà Hằng, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Kỳ vọng khác nhau

Trong trao đổi cùng các bên, điểm chung mà phóng viên ghi nhận được đó là thị trường đang có hai trường phái khá rõ. Một nhóm các nhà đầu tư khá tự tin với “lịch sử” tăng giá thời gian qua và cho rằng, lợi nhuận từ mua bán sang tay nhà ở hoàn toàn có thể dao động trong mức từ 10 – 15%/năm, tức cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng. Nhóm khác lại không đưa ra một con số cụ thể mà cho hay, sẽ chốt lời tùy theo tình hình, diễn biến thị trường và sản phẩm cụ thể. Tuy nhiên, mức kỳ vọng đều cao hơn mức lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 năm.

Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, thị trường địa ốc năm 2024 sẽ ấm lên nhờ các hiệu ứng từ kinh tế vĩ mô và câu chuyện chính sách. Cùng với đó, giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng. Tuy nhiên, giá nhà đang cho thấy sự bất hợp lý, và dù không biết có xảy ra điều chỉnh hay không, nhưng nhà đầu tư cũng không nên quá lạc quan, hay lạc quan "tếu" mà xây các mức kỳ vọng lợi nhuận quá cao.

Trao đổi cùng phóng viên, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, với tình hình thị trường hiện tại, triển vọng kinh tế Việt Nam trong năm nay cộng với những yếu tố khác như mặt bằng lãi suất hay mức độ vay, mỗi nhà đầu tư vẫn cần tiến hành thẩm định kỹ lưỡng trước khi quyết định “xuống tiền” dù ở bất kỳ sản phẩm hay phân khúc nào. Nguyên tắc chung là đảm bảo lợi tức đầu tư (ROI) lớn hơn chi phí đầu tư và quản lý tài sản.

Theo ông David Jackson, thu nhập ròng từ việc cho thuê hàng năm của tài sản nên chiếm từ 10% trở lên giá trị thị trường của nó ở thời điểm hiện tại. Về giá trị thị trường, giá bán căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang ở mức cao do chủ yếu dự án từ trung đến cao cấp. Vì vậy, giá thuê bình quân cũng có xu hướng tăng, khoảng 10 - 15%/năm như tại Hà Nội, để bù trừ với chi phí đầu tư của chủ nhà.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, theo ông Lộc, trường hợp nhà đầu tư mua đất nền thì nên mua sản phẩm đảm bảo pháp lý, đã có sổ đỏ, kết hợp thông qua các cơ quan quản lý kiểm tra trích lục xem đất có dính quy hoạch không. Và khi mua đất, cần tìm hiểu kỹ để sản phẩm gắn được với nhu cầu thật hoặc khu dân cư, có vậy kể cả trường hợp giá đất không tăng cao như kỳ vọng thì cũng không bị giảm quá sâu.

“Kể cả nhìn về mặt sản phẩm, nếu mua thửa đất giá 1 tỷ, sau 2 – 3 năm bán được giá khoảng 1,1 tỷ thì cũng có thể nói là đầu tư không thành công nếu nhìn trên câu chuyện lãi suất, chi phí cơ hội, thời gian”, ông Lộc nhấn mạnh.

Bình Minh