Đo sức cầu các phân khúc trọng yếu

Phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Chung cư tiếp tục “cầm cờ”

Trên nền tảng kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý II cũng nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo khi chiếm hơn 70% nguồn cung và 75% lượng giao dịch của toàn thị trường.

Theo ông Đặng Trường Giang - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land, con số thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường đã phản ánh rõ nét sức nóng của phân khúc chung cư, bất chấp những lo ngại về đà tăng giá mạnh của phân khúc này thời gian qua. Để làm rõ hiện tượng giá chung cư tăng nóng có phải dấu hiệu bất thường hay không thì cần xét nhiều yếu tố.

Thông thường, “bong bóng” bất động sản được hình thành do nhu cầu đầu tư chênh lệch quá lớn so với nhu cầu ở thực, bên cạnh các yếu tố về giá, chính sách tiền tệ (nguồn vốn cung cấp vào bất động sản)... Tuy nhiên, hiện nay, nguồn cung chung cư mới đang rất hạn hẹp.

Ví dụ, tại Hà Nội, dân số tăng trung bình 160.000 người/năm, nên để đảm bảo nhu cầu nhà ở thì cần 50.000-70.000 căn hộ, thế nhưng giai đoạn 2020-2023 đều dưới 10.000 căn.

Ông Giang cho biết, các dự báo về nguồn cung chung cư tại Thủ đô từ nay tới cuối năm 2024 có thể đạt trên 20.000 căn, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, do đó càng làm gia tăng giá trị của căn hộ chung cư và là cơ sở để đánh giá phân khúc này tiếp tục “cầm cờ” trong thời gian tới .

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho hay, khảo sát của One Housing cho thấy, tại Hà Nội, trong 3-5 năm tới, rất ít người có ý định mua bất động sản giá trị trên 10 tỷ đồng, trong khi phân khúc căn hộ chung cư giá trị từ 3-7 tỷ đồng được quan tâm, trong đó có cả người dân đến từ các địa phương khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang...

Theo ông Trung, nhiều người có con sẽ học đại học song không phải ai cũng có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội hay TP.HCM, do vậy họ lựa chọn chung cư và đây là lý do để phân khúc này tiếp tục được quan tâm thời gian tới.

Liên quan tới lo ngại lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng tới tâm lý người mua chung cư, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, nguyên nhân khiến lãi suất đi lên đến từ 3 yếu tố là lạm phát, tỷ giá, giá vàng đều tăng.

Song, mức tăng lãi suất huy động 2 tháng qua chỉ ở mức độ vừa phải, tạo cảm giác cho người gửi tiết kiệm đỡ thiệt thòi, chứ không hàm ý đảo chiều chính sách tiền tệ, nên người mua nhà vẫn sẽ mạnh tay vay tiền để sở hữu bất động sản, bao gồm cả sản phẩm chung cư.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Home, với lượng thanh khoản dồi dào hiện nay, các ngân hàng có thể sẽ vẫn ưu tiên giải ngân tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.

Thậm chí, với những thông điệp vừa qua, tín dụng vào bất động sản có thể tăng mạnh khi Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu đề xuất giảm lãi suất cho vay gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội khi phân khúc này đang được tháo gỡ những vướng mắc then chốt như nới điều kiện về thu nhập, làm rõ các cơ chế ưu đãi cho các chủ đầu tư…

Đất nền, biệt thự liền kề đủ pháp lý sẽ có sức bật tốt

Ngoài chung cư, không thể không kể đến sự trở lại của phân khúc đất nền, biệt thự liền kề.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2024, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước.

Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt với mức giá đấu thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Số liệu khảo sát từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trong quý II/2024, nhu cầu tìm kiếm đất nền khu vực phía Bắc tăng đột biến so với quý trước đó. Đơn cử, tại Hưng Yên, Hà Nam... mức độ quan tâm tăng đến 194%; Hà Nội tăng hơn75%... Trong đó, một số địa bàn từng là “điểm nóng” về đất nền tại Thủ đô như Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh, Thạch Thất, Quốc Oai... tăng đến 104%.

Điều đáng nói, như đánh giá của ông Trần Văn Bình - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đó là thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư không còn mua đất chờ tăng giá như trước kia, mà đã chủ động xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê lại để tạo dòng tiền ổn định hàng tháng.

Giao dịch đất nền trong quý II/2024 ở các đô thị lớn và vùng ven ghi nhận có sự “tăng nhiệt” cả về số lượng và giá cả, một số khu vực ghi nhận tăng cao nhất trên 20%. Trong khi đó, đất nền tại trung tâm thành phố cũng phát sinh giao dịch nhưng giá bán chủ yếu đi ngang.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sở dĩ dòng tiền đang quay trở lại với đất nền vì đây vẫn được xem là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận hấp dẫn. Các lô đất đã tách thửa, ở những khu vực phát triển gắn liền với công nghiệp, thương mại dịch vụ, có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao… sẽ tiếp tục được săn đón.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group cho rằng, giai đoạn tới, đầu tư đất nền sẽ không còn thuận lợi như trước do điều kiện phân lô, tách thửa đất trở nên chặt chẽ hơn theo quy định mới. Khi nguồn cung ít thì giá sẽ tăng, nhưng tổng lượng giao dịch không tăng, nên nhiều khả năng phân khúc đất nền sẽ có diễn biến như phân khúc chung cư bây giờ.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn “sáng cửa”

Ngoài những phân khúc nêu trên, theo giới chuyên gia, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng “sáng cửa”.

Theo báo cáo gần đây của VARS, trong quý II/2024, thị trường ghi nhận 7 dự án nghỉ dưỡng mở bán, cung cấp 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, tăng gấp đôi cùng kỳ.

Với phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng, lượng giao dịch trong quý vừa qua đạt hơn 2.000 căn, tỷ lệ hấp thụ 63,5% (tăng gần 19 lần so với cùng kỳ 2023), còn phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng đạt khoảng 80 sản phẩm, tăng gấp 2 lần so với quý trước, tỷ lệ hấp thụ 25%.

Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đang dần cải thiện. Chẳng hạn, sự quan tâm tới condotel đạt hơn 20 điểm trong quý II/2024, gấp 4 lần quý trước đó, còn biệt thự biển tăng từ 80 điểm cuối năm ngoái lên 100 điểm trong quý II/2024.

TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch đã tạo động lực thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Về pháp lý, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ và đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho việc cấp sổ hồng cho loại hình sản phẩm condotel, officetel…, từ đó giúp phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sớm phục hồi và bứt phá trở lại.

Còn ông Đặng Trường Giang cho hay, yếu tố được đặt lên hàng đầu đối với bất động sản nghỉ dưỡng ở giai đoạn này không phải là dòng tiền, thu hút đầu tư để đợi tăng giá…, mà là pháp lý và giá trị của bất động sản.

Theo lãnh đạo Mai Việt Land, bất động sản nghỉ dưỡng muốn hấp dẫn được các nhà đầu tư trước hết phải có pháp lý hoàn thiện, được quy hoạch bài bản và phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực, tiếp đó là phải có mức giá phù hợp.

“Theo tôi, cũng như thị trường chung, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang trong xu hướng phục hồi, nhưng điều này không diễn ra đồng đều, mà chỉ với những dự án, sản phẩm đáp ứng được các yếu tố trên”, ông Giang chia sẻ thêm.

Việt Dương