Đô thị đa mục tiêu: Lời giải bài toán tái định cư và bình ổn thị trường

Điều này cũng mở ra hướng tiếp cận căn cơ để giải bài toán tái định cư, giải phóng mặt bằng và bình ổn thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

Phối cảnh Dự án khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City.

Chủ động quỹ nhà tái định cư tập trung

Nhìn lại tiến trình phát triển đô thị của Hà Nội nhiều năm qua, có thể thấy một nghịch lý: Thành phố có nhiều chủ trương lớn, nhiều dự án hạ tầng mang tính chiến lược nhưng không ít dự án bị kéo dài tiến độ chỉ vì vướng giải phóng mặt bằng. Căn nguyên sâu xa không chỉ nằm ở giá bồi thường hay thủ tục hành chính, mà nằm ở việc thiếu một quỹ nhà tái định cư đủ lớn, đủ tốt và đủ thuyết phục để người dân sẵn sàng di dời.

Trong bối cảnh thành phố đang đồng thời triển khai hàng loạt dự án trọng điểm như Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, Khu đô thị thể thao Olympic, các tuyến vành đai, trục hướng tâm và đường sắt đô thị, yêu cầu về giải phóng mặt bằng không còn là bài toán cục bộ của từng dự án, mà đã trở thành vấn đề mang tính hệ thống. Mỗi dự án mới được khởi động đều kéo theo nhu cầu di chuyển hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hộ dân. Nếu không có sẵn “điểm đến” ổn định cho người dân sau di dời, mọi nỗ lực đẩy nhanh tiến độ hạ tầng có thể sẽ khó đạt hiệu quả.

Trong bối cảnh đó, thay vì xử lý tái định cư theo cách “chạy theo dự án”, manh mún và bị động, thành phố hướng tới cách làm chủ động hơn: Chuẩn bị sẵn quỹ nhà tái định cư tập trung, được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm điều kiện sinh kế và chất lượng sống cho người dân.

Hai dự án khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City và khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm, xã Đông Anh, với quy mô gần 1.400ha và dân số dự kiến khoảng 400.000 người, không chỉ đơn thuần là các dự án phát triển đô thị mới, mà có thể coi là “nguồn lực dự trữ chiến lược” về nhà ở tái định cư trong những năm tới.

Kiểm soát lợi nhuận, hạ mặt bằng giá

Thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm gần đây đang đối mặt với một thực tế đáng lo ngại: Giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ chung cư, liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị. Nguồn cung nhà ở thương mại tăng chậm, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, chi phí đầu vào leo thang khiến giá bán bị đẩy lên cao, tạo áp lực lớn lên cả thị trường lẫn chính sách an sinh nhà ở.

Việc Hà Nội triển khai các khu đô thị đa mục tiêu với quy mô lớn, cung cấp một lượng căn hộ đáng kể cho nhiều nhóm đối tượng, cần được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ phát triển đô thị, mà còn là một giải pháp điều tiết thị trường bất động sản theo hướng dài hạn và bền vững.

Theo Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (đại diện liên danh chủ đầu tư Dự án khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City) Nguyễn Tiến Đức, dự án được thiết lập trên cơ sở kiểm soát hợp lý lợi nhuận trong suốt quá trình đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư cam kết bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - doanh nghiệp, thông qua việc tối ưu hóa chi phí, áp dụng các công nghệ, vật liệu xây dựng mới thân thiện với môi trường, rút ngắn thời gian thi công nhưng vẫn bảo đảm chất lượng công trình.

“Việc kiểm soát lợi nhuận sẽ góp phần tăng nguồn cung nhà ở, tạo mặt bằng giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân, qua đó bình ổn và giảm áp lực tăng giá trên thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Tiến Đức khẳng định.

Từ góc nhìn thị trường, cam kết kiểm soát lợi nhuận không chỉ mang ý nghĩa về mặt định hướng, mà còn có tác động thực chất khi được đặt trong bối cảnh quy mô dự án lớn. Khi hàng trăm nghìn căn hộ được đưa ra thị trường theo lộ trình, với cơ cấu sản phẩm đa dạng và giá bán được kiểm soát, áp lực khan hiếm nguồn cung sẽ từng bước được giảm bớt. Đây là yếu tố then chốt để kéo mặt bằng giá nhà ở về mức hợp lý hơn, thay vì chỉ trông chờ vào các biện pháp hành chính ngắn hạn.

Cùng quan điểm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Tương Lai Sông Hồng (doanh nghiệp đầu tư Dự án khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm, xã Đông Anh) Trần Đăng Khoa cho rằng, Hà Nội đã xác lập tầm nhìn phát triển đô thị đa chiều, đa tầng giá trị, trong đó nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại được phát triển đồng thời, nhưng có cơ chế kiểm soát lợi nhuận rõ ràng.

“Điều quan trọng là đưa mặt bằng giá nhà ở thương mại về mức phù hợp với thu nhập, phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân. Các khu đô thị đa mục tiêu sẽ là không gian thí điểm cho những cơ chế, chính sách mới, vật liệu xây dựng mới và phương thức quản trị đô thị hiện đại, hướng tới phát triển bền vững”, ông Trần Đăng Khoa nhấn mạnh.

Có thể thấy, các khu đô thị đa mục tiêu, nếu được triển khai đúng định hướng và đúng cam kết, sẽ tạo ra tác động kép đối với thị trường bất động sản. Một mặt, việc gia tăng nguồn cung nhà ở quy mô lớn giúp giảm áp lực thiếu hụt sản phẩm, nhất là trong phân khúc căn hộ. Mặt khác, cơ chế kiểm soát lợi nhuận và sự tham gia dẫn dắt của Nhà nước sẽ góp phần hạn chế tình trạng đẩy giá, tạo sóng ảo trên thị trường.

Quan trọng hơn, mô hình này giúp tái định hình tư duy phát triển nhà ở đô thị: Từ chỗ coi bất động sản thuần túy là hàng hóa sinh lợi, sang cách tiếp cận cân bằng hơn giữa hiệu quả kinh tế và trách nhiệm xã hội. Khi nhà ở được phát triển gắn với hạ tầng, việc làm và dịch vụ công, giá trị sử dụng thực sẽ được đặt lên trước giá trị đầu cơ, qua đó góp phần ổn định thị trường trong dài hạn.

Bảo Hân