Doanh nghiệp bất động sản cần giảm áp lực nợ, tăng cung để đón chu kỳ mới

Áp lực dòng tiền, căng thẳng nợ trái phiếu

Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn, nhiều công ty đã chọn tạm dừng hoạt động, cơ cấu nợ trái phiếu, đổi nợ thành cổ phiếu nhằm giảm áp lực dòng tiền. Thời gian 2 năm đã trôi qua, nhưng nhiều gánh nặng vẫn ở đó “trói tay, trói chân” doanh nghiệp.

Công ty cổ phần Đầu tư PVR Hà Nội vừa quyết định dừng hoạt động kinh doanh trong năm 2025, với lý do không có kinh phí để duy trì hoạt động. Công ty cần sắp xếp lại nhân sự và tìm kiếm giải pháp, phương hướng hoạt động kinh doanh mới để vượt qua giai đoạn khó khăn đang gặp phải.

Doanh nghiệp bất động sản cần giải quyết áp lực nợ và đẩy nguồn cung dự án ra thị trường để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới. Ảnh minh họa: DNCC

Trước đó, doanh nghiệp này đã từng thông báo tạm ngừng hoạt động kinh doanh 1 năm (từ ngày 15-11-2023 đến ngày 14-11-2024) với cùng lý do để sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới.

Quyết định được đưa ra sau khi công ty bị phong tỏa tài khoản tại các ngân hàng theo quyết định của tòa án do phát sinh vụ kiện tranh chấp với Tổng Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Việt Nam. Đáng nói, Đầu tư PVR Hà Nội là chủ đầu tư dự án Hanoi Time Tower (quận Hà Đông). Tính đến ngày 30-9, doanh nghiệp này vẫn còn nợ gần 257 tỉ đồng với khách hàng mua căn hộ tại dự án này.

Trong một tài liệu, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết công ty không còn tiền và cũng không thể đi vay bất kỳ tổ chức tín dụng, đối tác hay cá nhân nào. Ban lãnh đạo cần thêm thời gian nghiên cứu đưa ra giải pháp, phương hướng hoạt động như tìm kiếm đối tác có khả năng hỗ trợ đầu tư vốn, hợp tác kinh doanh hoặc nhận chuyển nhượng dự án, thoái vốn tại một số đơn vị để thu hồi vốn trả nợ.

Khó khăn của Đầu tư PVR Hà Nội có thể là trường hợp điển hình trên thị trường giai đoạn này. Theo số liệu mới nhất từ Tổng cục Thống kê, tính đến tháng 11, hơn 1.100 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể, giảm 1% so với cùng kỳ, đứng thứ 3 trong 7 nhóm lĩnh vực được thống kê. Cùng với đó, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới giảm nhiều hơn, giảm 2,6%, còn hơn 4.200 doanh nghiệp.

Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt bài toán xử lý nợ trái phiếu. Theo số liệu của Công ty Xếp hạng Tín nhiệm VIS Rating, bất động sản nhà ở là nhóm có nguy cơ chậm trả gốc/lãi cao. Lũy kế đến cuối tháng 11, bất động sản nhà ở chiếm 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả.

Trong 12 tháng tới, VIS Rating dự báo có khoảng 105.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm bất động sản nhà ở, chiếm 45% tổng giá trị trái phiếu đáo hạn. Chuyên gia ước tính khoảng 21.000 tỉ đồng trái phiếu có nguy cơ chậm trả nợ gốc, chiếm 20%.

Làm rõ thêm vấn đề này, ông Đào Hồng Dương - Giám đốc Phân tích Ngành và Cổ phiếu của Công ty Chứng khoán VPBank cho biết, khi theo dõi 10 cổ phiếu tiêu biểu niêm yết trên thị trường chứng khoán thì áp lực đáo hạn lại rất nhỏ, chỉ ở mức 13.000 tỉ đồng trong năm sau, chiếm hơn 12% toàn ngành. Do đó, vị này cho rằng không quá lo ngại với áp lực nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp niêm yết.

Nỗ lực xử lý nợ, đưa dự án ra thị trường

Ở giai đoạn bản lề, nhiều thông tư và nghị định hướng dẫn được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý III để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, kỳ vọng sẽ đẩy nhanh việc phát triển dự án và bán hàng vào năm 2025.

Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển các dự án mới. Các khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác. Ngoài ra, nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu 2024 dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quí 3.

Nói về năm 2025, các chuyên gia của VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền. Từ đó, khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023-2024.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM đang gặp rất nhiều khó khăn, chỉ 12 dự án được cấp phép trong năm nay, còn 200 dự án "nằm chờ". Nhiều dự án ở khu vực vùng ven, 10 năm nay không nhận được giấy phép. Dòng vốn ứ đọng, niềm tin vào thị trường bị ảnh hưởng lớn. Số lượng căn hộ dự kiến chào bán trong năm sau rất ít. Bà Dung cho rằng doanh nghiệp tại TPHCM quá kiên cường.

Tuy nhiên, để chuẩn bị cho chu kỳ mới, các chủ đầu tư đã có nhiều động thái để vực dậy. Nhiều chủ đầu tư vẫn đang đi gom quỹ đất ở khu vực xa hơn để có dự án mới; bắt đầu lên kế hoạch phát triển cho quỹ đất hiện có trong khi chờ giấy phép. Đại diện CBRE nhận thấy có làn sóng di cư của chủ đầu tư miền Nam ra miền Bắc để mở rộng quỹ đất và khu vực hoạt động.

Đối với dự án đang làm pháp lý, bà Dung cho biết doanh nghiệp đặc biệt quan tâm đến việc định giá đất ở thời điểm hiện tại ra sao, bởi dự án thường được áp dụng giá đất trước đây.

Liên quan đến định giá đất, doanh nghiệp sẽ phải làm lại bài toán tài chính, cân nhắc giá dự án đưa ra thị trường và có thể phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Để sản phẩm dễ tiếp cận người mua, các chủ đầu tư có thể không tăng giá bán lên nhiều mà giảm diện tích căn hộ để giảm giá tiền phải trả.

Một xu thế khác là doanh nghiệp trong nước đang tìm kiếm các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án. Trước đây, doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng, điều này đi ngược thế giới (nguồn vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, thể chế tài chính). Tuy nhiên, khi hợp tác, doanh nghiệp cũng gặp các khó khăn và cần cân nhắc dung hòa về lợi ích, chuyên gia của CBRE Việt Nam lưu ý.

Thời điểm cuối năm, nhiều chủ đầu tư đã công bố kế hoạch triển khai dự án trong năm mới. Nam Long dự kiến mở bán và ghi nhận doanh số từ các dự án tại Long An, Đồng Nai, Cần Thơ và các sản phẩm đầu tiên tại Hải Phòng. Công ty An Gia công bố triển khai xây dựng một dự án 3.000 căn hộ tại Bình Dương quý đầu năm sau, trong khi Đất Xanh đang rục rịch hoàn thiện các thủ tục để đưa dự án tại TP Thủ Đức, TPHCM ra thị trường… Dù có thể số lượng không quá lớn nhưng các chuyên gia kỳ vọng là những tín hiệu khởi đầu tích cực cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Kim Ngân