Doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc nội tại bằng ngoại lực

Bước đầu đơn giản hóa hệ sinh thái

Trước đây, khi thị trường thuận lợi, nhiều doanh nghiệp địa ốc có xu hướng mở rộng đầu tư ra bên ngoài với mục đích mở rộng hệ sinh thái kinh doanh, đa dạng hóa nguồn thu… Nhưng đến nay thì ngược lại, tinh gọn là điều mà hầu hết các doanh nghiệp lớn lựa chọn để quá trình tái cấu trúc thành công. Đây cũng là những việc mà họ có thể chủ động trong kế hoạch tái cấu trúc của mình.

Thực tế, hoạt động thoái vốn, thu gọn quy mô đang diễn ra mạnh mẽ trong lĩnh vực bất động sản trong nửa đầu năm. Mới nhất là câu chuyện Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) chuyển nhượng Nova F&B (công ty con hoạt động trong lĩnh vực ẩm thực, nhà hàng, ăn uống) cho đối tác đến từ Singapore. Động thái này không gây nhiều bất ngờ trong bối cảnh NovaGroup đang tái cấu trúc toàn diện để tập trung vào mảng kinh doanh chính là bất động sản như hiện nay.

Doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tinh gọn lại hệ sinh thái trong tiến trình tái cơ cấu. Ảnh minh họa: DNCC

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình mới thông qua nghị quyết bán 100% vốn góp tại Công ty TNHH Máy xây dựng Matec – công ty con đang quản lý, khai thác toàn bộ thiết bị máy móc của tập đoàn, giá trị thương vụ khoảng 1.100 tỉ đồng. Bên mua là Ashita Group, một doanh nghiệp chuyên buôn bán máy móc, thiết bị công trình.

Ông Lê Văn Nam, Tổng giám đốc Tập đoàn Hòa Bình, cho biết việc chuyển nhượng toàn bộ vốn tại Matec nằm trong kế hoạch tái cấu trúc của tập đoàn. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, toàn bộ số tiền trên sẽ được bổ sung vào vốn lưu động để phục vụ các hoạt động kinh doanh.

Trước đó, hồi cuối tháng 5, HĐQT Tập đoàn Hòa Bình cũng đã ra nghị quyết về việc chuyển nhượng 100% vốn góp của Công ty TNHH Trung tâm Đổi mới sáng tạo Hòa Bình cho Công ty TNHH Nuance hoặc bên thứ ba do Nuance chỉ định với giá 167 tỉ đồng.

“Tái cấu trúc toàn diện tập đoàn là kế hoạch cấp bách và cần thiết trong năm nay. Chúng tôi chỉ giữ lại các công ty có hoạt động kinh doanh hiệu quả, đồng thời tiếp tục đầu tư để tiến đến mục tiêu IPO trong thời gian tới”, ông Nam chia sẻ thêm.

Mới đây, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng là một trong những doanh nghiệp cuối cùng trong lĩnh vực bất động sản hoàn tất đại hội cổ đông sau khi đã hoãn kỳ họp này hồi tháng 3. Doanh nghiệp này từng nhắc đến câu chuyện đầu tư ngoài ngành cụ thể là lĩnh vực năng lượng vào đại hội cổ đông năm ngoái, nhưng đến năm nay, những ý định đó không còn mảy may xuất hiện.

Chia sẻ với cổ đông về chiến lược thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt, cho biết công ty tham gia bốn phân khúc gồm nghỉ dưỡng, đất nền, chung cư, khu công nghiệp để tập trung phục hồi. Người đứng đầu Phát Đạt khẳng định đó là bốn mảng đầu tư kinh doanh trọng điểm trong tương lai và chỉ làm bất động sản, không đầu tư ngoài ngành.

Phần lớn doanh nghiệp tổ chức đại hội cổ đông muộn sau nhiều lần trì hoãn đều là những doanh nghiệp gặp phải các vấn đề phức tạp về nợ trái phiếu, pháp lý hay mâu thuẫn nội bộ. Điểm chung của các doanh nghiệp tổ chức đại hội thành công là báo cáo tài chính không còn được bút toán với các khoản thu tài chính như mọi năm. Thay vào đó, các doanh nghiệp đều thừa nhận những khó khăn cũng như đưa ra kế hoạch lợi nhuận thấp hơn năm trước.

Trước áp lực nợ lớn và hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp đều nhận thức được rằng thời điểm hiện tại là lúc các doanh nghiệp phải ưu tiên quản trị rủi ro và tái cấu trúc thay vì lợi nhuận, tăng trưởng. Doanh nghiệp thừa nhận sự suy yếu của chính mình trước đại hội đồng cổ đông để mong nhận được sự thông cảm và đồng hành từ họ.

Tuy nhiên nỗ lực tự thân của doanh nghiệp có thể là chưa đủ để tiến trình tái cấu trúc đạt hiệu quả như mong muốn. Việc tìm kiếm trợ lực từ bên ngoài là điều mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn để giải quyết vấn đề với kỳ vọng nhanh chóng thoát ra được khủng hoảng.

Tìm ngoại lực để tái cấu trúc

Nợ trái phiếu là một vấn đề mà nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tìm cách giải quyết đầu tiên để có thể kinh doanh ổn định. Tuy nhiên các kỳ đáo hạn liên tục đến trong bối cảnh huy động tiền từ khách hàng lẫn tín dụng đang “tắc” nên con đường duy nhất của họ là thuyết phục gia hạn và kỳ vọng vào sự đồng ý của trái chủ.

Đối diện với cổ đông tại đại hội thường niên mới đây, ban lãnh đạo Novaland cho biết đã làm việc với khách hàng để đưa ra các phương án giải quyết các khoản nợ trái phiếu đến hạn. Đến nay, khoảng 600 tỉ đồng trái phiếu đã được khách hàng đồng ý hoán đổi và công ty đang tiếp tục thương lượng phần còn lại. Trong 6 tháng đầu năm, Novaland đã giảm nợ được khoảng 9.000 tỉ đồng.

Trong bối cảnh nhiều khó khăn và thách thức, từ cuối năm 2022, Novaland đã phối hợp với các đối tác, các chuyên gia trong nước và các đơn vị tư vấn như YKVN, Deloitte, E&Y Parthenon, KPMG… để nỗ lực thực hiện tái cấu trúc toàn diện với những kế hoạch cụ thể, giãn hoãn, bán tài sản giảm nợ, chuyển nợ thành cổ phần, thành tài sản, kiểm soát nguồn tiền…

Bà Đỗ Thị Phương Lan, thành viên HĐQT, cho biết thời gian qua công ty ngoài huy động vốn trong nước còn huy động ở quốc tế để giải quyết các vấn đề trước mắt. Để đạt tiêu chí huy động, bà Lan tiết lộ trong các điều khoản hợp đồng có nội dung gia đình chủ tịch HĐQT phải nắm giữ cổ phiếu NVL của Novaland ở tỷ lệ nhất định.

Tiến trình tái cơ cấu của doanh nghiệp bất động sản đang ở mức độ cao hơn.

Trong vòng xoáy của nợ trái phiếu, nợ ngắn hạn, ban lãnh đạo của Phát Đạt cũng lựa chọn việc thương thảo với các đối tác để vay tiền xử lý khủng hoảng. Đến nay để bù đắp, doanh nghiệp Phát Đạt có kế hoạch phát hành khoảng 200 triệu cổ phiếu với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Trong đó, gồm chào bán cổ phần riêng lẻ 67 triệu cổ phiếu cho 7 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và 134 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn.

Đây mà mức giá vấp phải sự phản đối của cổ đông khi thấp hơn nhiều so với giá thị trường (17.000 đồng/cổ phiếu). Giãi bày với cổ đông, ông Đạt cho rằng, trong lúc khó khăn cực độ, giá mỗi cổ phiếu chỉ 13.000 đồng, bản thân ông nghĩ nếu phát hành thêm thì cổ đông hiện hữu có tiền để mua được không. Trong bối cảnh ngân hàng thiếu hạn mức cho vay, bất động sản không vay được khiến ông phải đi tìm đối tác để vay tiền.

“Tôi không có lý do gì để ngày hôm nay, khi giá mỗi cổ phiếu 17.000 đồng mà phản bội lại các đối tác đã giúp mình lúc khó khăn. Tôi chỉ nghĩ làm sao để cổ đông và tôi tồn tại để kiếm tiền trong tương lai. Bước qua khó khăn, lúc này không có phát hành rẻ hay đắt. Lúc khó khăn người ta đã giúp, họ cho vay tiền trả nợ thì giá cổ phiếu mới tăng. Tôi chỉ muốn phải làm đúng quy định pháp luật, phải giữ uy tín, nói phải giữ lời. Phải tồn tại rồi mới phát triển”, ông Đạt nói.

Hay như Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cũng trải qua một kỳ đại hội cổ đông kịch tính khi cổ đông chờ từ đầu giờ chiều đến gần tối mới đạt điều kiện tiến hành khi đủ tỷ lệ cổ phần tham dự. Dù tổ chức đại hội thành công nhưng Hòa Bình vẫn phải đối diện với một cuộc khủng hoảng nội tại mà tự thân doanh nghiệp khó lòng giải quyết được triệt để.

Trước áp lực đối với các khoản công nợ phải thu, phải trả, nợ vay, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Bình, cho biết sau khi hoàn tất việc định giá lại tài sản, phát hành cho cổ đông chiến lược, đến nay đã có 89 nhà cung cấp và nhà thầu phụ đồng ý cấn trừ nợ bằng cổ phiếu với giá trị 650 tỉ đồng.

Một điểm nhấn quan trọng trong tiến tình trái cấu trúc của Hòa Bình chính là việc tham gia liên minh các nhà thầu (liên danh Hoa Lư) để cạnh tranh gói thầu lớn nhất (1,5 tỉ đô la Mỹ) và quan trọng nhất của sân bay Long Thành. Theo chia sẻ của lãnh đạo Tập đoàn Hòa Bình, các đối thủ của công ty bất ngờ trở thành đồng minh trong liên danh như Coteccons, Unicons, Delta, Central, An Phong, Hòa Bình, Thành An. Nếu trúng thầu trong dự án này có thể là một động lực tích cực cho quá trình phục hồi của Hòa Bình nói riêng cũng như là các nhà thầu còn lại.

Không chỉ cộng sinh trong liên danh Hoa Lư, doanh nghiệp này cũng huy động “ngoại lực” để tái cấu trúc nợ. thông qua phương án phát hành 274 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược và/hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp với giá không thấp hơn 12.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với số vốn có thể huy động được là 3.288 tỉ đồng. Theo thông tin từ lãnh đạo Tập đoàn Hòa Bình, hiện có 4 đối tác quan tâm đến đợt phát hành của công ty. Trong đó, có một đối tác đến từ Úc sẵn sàng chi 60 – 100 triệu đô la Mỹ để mua cổ phiếu HBC.

Có thể thấy, sau những giải pháp chủ động như tinh gọn nhân sự, thay đổi bộ máy lãnh đạo, cắt giảm chi phí hoạt động thì đến nay tiến trình tái cấu trúc của doanh nghiệp bất động sản đang bắt đầu can thiệp sâu hơn về quy mô tài chính. Trong bối cảnh khó khăn chưa từng có, nhiều doanh nghiệp đã chủ động tìm giải pháp cải thiện tiềm lực tài chính như phát hành thêm cổ phần, chuyển nhượng dự án, thậm chí là bắt tay với đối thủ… để vượt qua thách thức.

V.Dũng