Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực cạnh tranh của dòng vốn FDI

Cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Từ đầu năm 2026 đến nay, dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục duy trì xu hướng ổn định, thể hiện sự tin tưởng của nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam. Số liệu từ Cục Thống kê, tính đến hết tháng 4-2026, vốn đăng ký đạt khoảng 18,24 tỷ USD (tăng 32% so với cùng kỳ năm 2025), vốn thực hiện ước đạt 7,4 tỷ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, FDI vào lĩnh vực BĐS ước đạt 540,5 triệu USD, chiếm 7,3%, đứng thứ hai trong tổng số vốn FDI thực hiện, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo (đạt 6,12 tỷ USD, chiếm 82,7% tổng vốn đầu tư). Nhiều thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) quy mô lớn vào BĐS được triển khai, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đang gia tăng hiện diện trên thị trường Việt Nam.

Làn sóng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ngày càng tăng mạnh tại Việt Nam. Ảnh: Doãn Thành

Trước đây dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào BĐS công nghiệp và văn phòng cho thuê, thì nay đã mở rộng sang nhiều phân khúc khác như khu đô thị, căn hộ cao cấp, trung tâm thương mại, logistics, dữ liệu số và nghỉ dưỡng cao cấp… Sự tham gia của các nhà đầu tư quốc tế với tiềm lực tài chính mạnh, khả năng huy động vốn toàn cầu cùng kinh nghiệm quản trị hiện đại đang tạo ra áp lực đáng kể đối với doanh nghiệp nội địa.

Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, doanh nghiệp BĐS trong nước đang đối diện một cuộc “sàng lọc tự nhiên” khi thị trường bước sang giai đoạn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Nhà đầu tư nước ngoài thường có tiêu chuẩn rất cao về pháp lý, quy hoạch, tính minh bạch và hiệu quả vận hành… khi tham gia thị trường Việt Nam, không chỉ mang theo dòng vốn mà còn kéo theo chuẩn mực cạnh tranh mới, buộc doanh nghiệp nội địa phải thay đổi nếu không muốn bị tụt lại phía sau.

Áp lực cạnh tranh thể hiện rõ nhất ở ba khía cạnh: Năng lực vốn, tốc độ phát triển dự án và chất lượng sản phẩm. Về vốn, doanh nghiệp FDI có khả năng tiếp cận nguồn tài chính quốc tế với lãi suất thấp hơn nhiều, doanh nghiệp nội vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Khi chính sách tín dụng BĐS được kiểm soát chặt hơn để hạn chế rủi ro bong bóng tài sản, nhiều doanh nghiệp trong nước càng gặp khó khăn về dòng tiền.

“Không ít doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án hoặc tìm kiếm đối tác ngoại để duy trì thanh khoản, đây cũng là nguyên nhân khiến hoạt động M&A BĐS diễn ra sôi động trong thời gian gần đây. Nhà đầu tư nước ngoài thường có quy trình chuyên nghiệp, khả năng triển khai nhanh và kiểm soát chất lượng tốt, nhưng nhiều doanh nghiệp nội vẫn gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và quản trị nội bộ… khoảng cách này khiến năng lực cạnh tranh ngày càng bị nới rộng”, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS Cấn Văn Lực cho rằng, áp lực cạnh tranh hiện nay không chỉ đến từ việc doanh nghiệp ngoại tham gia trực tiếp vào thị trường mà còn từ sự thay đổi trong yêu cầu của khách hàng. Người mua nhà ngày càng quan tâm đến chất lượng sống, tiện ích đồng bộ, không gian xanh, tiêu chuẩn vận hành và tính bền vững của dự án… khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường không còn đơn thuần là giá bán, mà chuyển sang cạnh tranh về chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng.

“Dòng vốn FDI vào BĐS đang góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, doanh nghiệp trong nước sẽ chịu áp lực rất lớn nếu không nhanh chóng nâng cao năng lực quản trị và thích ứng với xu thế mới, đây là điều nhiều doanh nghiệp Việt Nam còn khá chậm. Bên cạnh đó, cạnh tranh nhân lực chất lượng cao cũng là vấn đề đáng chú ý, khi nhiều doanh nghiệp nội địa đối mặt nguy cơ “chảy máu chất xám”, TS Cấn Văn Lực nói.

Cần chiến lược phát triển dài hạn

Dù áp lực cạnh tranh gia tăng, nhưng theo đánh giá, làn sóng FDI cũng mang đến cơ hội lớn để doanh nghiệp BĐS Việt Nam tái định vị và nâng cao năng lực. Nhiều doanh nghiệp nội đang chuyển từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, tập trung vào quản trị rủi ro, nâng cao tính minh bạch và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu thực.

Đồng thời, doanh nghiệp chủ động hợp tác với đối tác nước ngoài để tận dụng nguồn vốn, công nghệ và kinh nghiệm quản lý, mô hình này đang trở thành xu hướng phổ biến, đặc biệt trong các dự án khu đô thị quy mô lớn, logistics và BĐS công nghiệp.

Lợi thế lớn nhất của doanh nghiệp trong nước là sự am hiểu thị trường, văn hóa địa phương và khả năng thích ứng nhanh, nếu biết tận dụng lợi thế này kết hợp với việc nâng cao năng lực quản trị, doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh hiệu quả.

Doanh nghiệp BĐS trong nước cần chiến lược phát triển dài hạn trước làn sóng đầu tư FDI. Ảnh: Phạm Hùng

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, để đứng vững trước làn sóng FDI, doanh nghiệp BĐS Việt Nam cần thay đổi mạnh mẽ tư duy phát triển. Trước hết, cần giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính ngắn hạn, hướng đến cấu trúc vốn an toàn và minh bạch hơn; việc nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp theo chuẩn quốc tế là yêu cầu cấp thiết.

Song song đó, doanh nghiệp cần đầu tư mạnh cho công nghệ, dữ liệu và chuyển đổi số nhằm tối ưu chi phí vận hành, nâng cao trải nghiệm khách hàng và tăng tính cạnh tranh. Quan trọng hơn là phải tập trung vào nhu cầu thực của thị trường thay vì chạy theo đầu cơ ngắn hạn. Trong bối cảnh Chính phủ đang siết quản lý hoạt động đầu cơ, hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và giá phù hợp sẽ có lợi thế lớn.

“Vai trò của chính sách trong việc tạo môi trường cạnh tranh công bằng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI cũng là điều cần được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Thông qua việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tháo gỡ pháp lý cho dự án, phát triển thị trường vốn dài hạn và hỗ trợ doanh nghiệp nâng cao năng lực sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn”, TS Trần Xuân Lượng nói.