Doanh nghiệp địa ốc dùng nhiều chiêu tạo sốt ảo; Chung cư, đất nền Hà Nội đạt đỉnh

Sau đây là những thông tin bất động sản nổi bật trong tuần.

Những thay đổi về thủ tục đất đai từ ngày 1/7/2025

Từ ngày 1/7, hệ thống thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ có nhiều điều chỉnh theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành. Quyết định này công bố 48 thủ tục mới, bao gồm các thủ tục được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế, nằm trong phạm vi chức năng quản lý của Bộ.

Cụ thể, trong tổng số 48 thủ tục được ban hành, có 2 thủ tục thuộc cấp Trung ương, 32 thủ tục do cấp tỉnh thực hiện và 14 thủ tục giao cho cấp xã xử lý.

Các thủ tục như đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu sẽ được rút ngắn thời gian thực hiện. Ảnh: Thanh Vũ

Trong đó, với 2 đầu việc là cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đây đều là các thủ tục hành chính cấp Trung ương.

Quyết định mới đã xếp 32 thủ tục hành chính thuộc cấp tỉnh. Đây hầu hết là những thủ tục phức tạp, liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức, dự án đầu tư hoặc có yếu tố pháp lý đặc thù.

Các thủ tục cấp tỉnh liên quan đến đăng ký biến động đất đai gồm cá nhân sử dụng đất thành lập doanh nghiệp tư nhân; chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, cho thuê hoặc xử lý tài sản gắn liền với đất trong các giao dịch dân sự, thương mại; thay đổi thông tin người sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép; xử lý kết quả các bản án, quyết định thi hành án hoặc tranh chấp về đất đai…

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã giao 14 thủ tục hành chính đất đai cho cấp xã, nhằm rút ngắn thời gian xử lý các công việc và giảm áp lực cho cơ quan cấp trên.

Trong đó, 5 thủ tục liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận, bao gồm xác định lại diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ trước ngày 1/7/2004; đính chính sổ đỏ có sai sót; thu hồi và cấp lại sổ đỏ cấp sai; đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu cho tổ chức đang sử dụng đất; cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài…

TP.HCM sẽ mở rộng khu vực và các dự án được miễn giấy phép xây dựng

Thông tin trên được nêu trong kết luận của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường liên quan đến việc cắt giảm thủ tục cấp phép xây dựng. Theo đó, trên cơ sở đề xuất của Sở Xây dựng, lãnh đạo thành phố đã giao cơ quan này công bố danh mục 112 dự án được miễn giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành.

Dự kiến ngày 15/7 tới, TP.HCM sẽ tiếp tục công bố đợt 2 danh mục các dự án được miễn giấy phép xây dựng. Ảnh: Lê Toàn

Đồng thời, Sở Xây dựng sẽ hướng dẫn các phường, xã niêm yết công khai danh sách dự án cùng thông tin quy hoạch 1/500 hoặc tổng mặt bằng, phương án kiến trúc đã được duyệt, nhằm bảo đảm minh bạch, đồng bộ trong triển khai.

Đơn vị này cũng được UBND Thành phố giao cập nhật hướng dẫn mới từ Bộ Xây dựng và các quy định liên quan đến phân cấp quản lý giữa chính quyền hai cấp, làm căn cứ hướng dẫn UBND cấp cơ sở tiếp nhận thông báo khởi công và giám sát việc xây dựng theo đúng quy hoạch.

Dự kiến ngày 15/7 tới, TP.HCM sẽ tiếp tục công bố đợt 2 danh mục các dự án được miễn giấy phép xây dựng. Ngoài địa bàn TP.HCM cũ, Sở Xây dựng được giao nghiên cứu mở rộng danh mục tại các khu vực mới sáp nhập là Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và đặc khu Côn Đảo trong các đợt tiếp theo.

Bên cạnh đó, TP.HCM sẽ triển khai thực hiện Công điện 78 của Thủ tướng về cải cách hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Trong đó, Sở Xây dựng được giao đề xuất cơ chế miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phù hợp đặc thù địa phương, trình UBND thành phố trước ngày 15/7.

Riêng về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, UBND Thành phố giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp Văn phòng Đăng ký đất đai hướng dẫn thống nhất cho các địa phương căn cứ danh mục công trình miễn phép do Sở Xây dựng công bố để thực hiện.

Ngoài ra, thành phố sẽ đẩy mạnh số hóa dữ liệu cấp phép xây dựng, bao gồm bản vẽ kỹ thuật, hồ sơ pháp lý, biên bản kiểm tra... để phục vụ tra cứu, nộp hồ sơ trực tuyến và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục.

TP.HCM giao cấp xã, phường xem xét giải quyết các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay

Sở Nông nghiệp Môi trường TP.HCM vừa có văn bản khẩn gửi chính quyền địa phương xã phường TP.HCM về giải quyết vướng mắc các trường hợp chia tách, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, vi bằng trong khoảng thời gian từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày có chủ trương thực hiện dự án.

TP.HCM có rất nhiều trường hợp mua bán đất bằng giấy tay, vi bằng.

Theo đó, Sở cho hay, đã có nhiều ý kiến kết luận chỉ đạo giải quyết trước đó (trước khi sáp nhập hình thành chính quyền 2 cấp) của Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường và các sở ngành chức năng.

Thực hiện Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, Sở Nông nghiệp Môi trường TP.HCM đề nghị, từ ngày 1/7 về sau, UBND xã, phường nơi có đất thu hồi sẽ rà soát kỹ về nguồn gốc và căn cứ vào nguồn gốc, quá trình tạo lập và sử dụng nhà, đất để xác định đối tượng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đồng thời, UBND xã, phường sẽ căn cứ tình hình thực tiễn của từng dự án cụ thể để quyết định biện pháp, chính sách hỗ trợ khác theo khoản 2 Điều 108 Luật Đất đai năm 2024 để xem xét, quyết định.

TP.HCM gỡ vướng 17 dự án kẹt "sổ hồng" vì bỏ chủ trương mua nhà tái định cư

Chiều 3/7, trả lời phóng viên Báo điện tử Đầu tư - baodautu.vn, ông Nguyễn Quốc Vinh, Phó Trưởng Phòng Phòng Quản lý vận tải (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện có khoảng 17 dự án nhà ở thương mại có vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà trong dự án để phục vụ tái định cư.

Theo ông Vinh, nội dung yêu cầu các chủ đầu tư dự án bán lại một phần nhà ở trong dự án để phục vụ nhu cầu bố trí tái định cư của Thành phố được quy định trong các văn bản pháp lý dự án.

25 căn còn lại trong dự án Khu nhà ở Dương Hồng 9B4 - 9B8 đến nay vẫn chưa thể cấp sổ hồng do gặp vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh.

Đây là những dự án phát triển nhà ở có hồ sơ pháp lý được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận trải qua nhiều thời kỳ của quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư và quy định khác có liên quan.

“Theo pháp luật về nhà ở, không có quy định về việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung từ việc Thành phố không mua lại và chủ đầu tư được kinh doanh nhà ở này. Các sở ngành cũng đã có ý kiến là không có quy định để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung về nội dung này”, ông Vinh nói.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết trên cơ sở pháp luật hiện hành không có quy định giải quyết các nội dung vướng mắc trên nên việc tham mưu, đề xuất giải quyết cần được rà soát kỹ, chặt chẽ vừa đảm bảo giải quyết kiến nghị của người dân trong việc cấp sổ hồng nhưng cũng phải đảm bảo không thất thoát tài sản của Nhà nước từ việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

Doanh nghiệp địa ốc dùng nhiều chiêu tạo sốt ảo

Một chiêu thức được nhiều chủ đầu tư áp dụng là công bố lượng giữ chỗ và giao dịch thành công ở mức rất cao.

Đơn cử, ngày 22/6 vừa qua, chủ đầu tư Dự án Happy One Lái Thiêu công bố đã bán thành công 96,8% sản phẩm. Dự án này nằm tại phường Lái Thiêu, TP. Thuận An (tỉnh Bình Dương), gồm 2 block chung cư cao 40 tầng với 1.219 căn hộ. Hiện dự án chưa xây dựng, song chủ đầu tư cho biết sẽ sớm khởi công và dự kiến bàn giao vào năm 2028.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản T.Aland, hiện nay, nhiều dự án được công bố đã bán gần hết sản phẩm dù chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. “Thực tế, đây là chiêu tạo sốt ảo để thu hút khách. Các chủ đầu tư dù công bố đã bán hết khoảng 95-98%, nhưng sàn môi giới vẫn liên tục chạy quảng cáo, mời chào khách hàng”, ông Tuấn Anh chia sẻ về một trong những chiêu trò của chủ đầu tư.

“Chỉ cần quan sát kỹ, sẽ thấy một dự án công bố bán tới trên 95%, nhưng sau đó vẫn tiếp tục rao bán trong nhiều tháng, thậm chí cả năm. Chiêu này nhằm tăng giá cho các đợt mở bán sau. Trên thực tế, nhiều dự án hiện nay dù vị trí đẹp, giá tốt, song bán cả năm cũng chỉ đạt khoảng 50% lượng sản phẩm”, ông Tuấn Anh nói thêm.

Để “thả thính” khách mua nhà, nhiều sàn môi giới còn sử dụng hình ảnh chuyển khoản đặt cọc mua căn hộ, sau đó chụp lại để quảng cáo rằng dự án có nhiều khách quan tâm. Nhưng thực chất, chỉ với 50 triệu đồng, sàn có thể tự chuyển khoản qua lại giữa các tài khoản, ghi nội dung “đặt cọc mua sản phẩm” để lừa khách hàng.

Tìm hiểu thêm, chúng tôi còn phát hiện các sàn môi giới tự bỏ tiền cọc mua sản phẩm bất động sản, sau đó công bố lượng booking vượt số lượng thực tế. Nhưng đây chỉ là hình thức sàn môi giới ký quỹ độc quyền, nếu có khách mua thật thì bán lại và chuyển cọc từ khách cho chủ đầu tư, còn cọc ban đầu của sàn sẽ được rút ra.

Hà Nội có 21 dự án đủ điều kiện “bán nhà trên giấy" trong 6 tháng đầu năm 2025

Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã công bố những dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán. Danh sách được cập nhật từ đầu năm 2025 đến hết tháng 6/2025.

Theo thống kê, thị trường bất động sản Thủ đô đã đón nhận thêm 21 dự án mới, tương ứng với 21.951 căn nhà. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm số lượng áp đảo với 16.412 căn. 5.538 căn còn lại thuộc loại hình nhà ở thấp tầng.

Đáng chú ý, hầu hết nguồn cung sơ cấp đều đổ dồn về phường Tây Mỗ, Đại Mỗ (trước là quận Nam Từ Liêm) và xã Gia Lâm (trước là huyện Gia Lâm). Hai khu vực này đưa ra thị trường lần lượt khoảng 7.000 và 9.600 căn nhà ở.

Hầu hết các dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp. Ví dụ, 2.461 căn hộ thuộc chung cư Z34, U38 và U38A tại lô đất B6-CT01 (xã Gia Lâm) là dòng sản phẩm của nhà phát triển Masterise Homes. Một dự án khác là chung cư Z38.1, Z38.2, Z38M.1 thuộc ô đất F3- CH04 (phường Tây Mỗ) lại đến từ nhà phát triển MIK. Đây đều là những doanh nghiệp chuyên phát triển dòng sản phẩm chung cư cao cấp đến hạng sang.

Hàng loạt môi giới viên xuống đường tìm khách cho một dự án thấp tầng tại ngoại thành Hà Nội. Ảnh: Thanh Vũ

Đối với loại hình nhà ở thấp tầng tại Hà Nội, đây mặc định là phân khúc cao cấp với mức giá khoảng 180 - 300 triệu đồng/m2. Trong đó, hai dự án có quy mô lớn nhất là khu đô thị Green City (xã Ô Diên) của Vingroup và Sunshine Grand Capital (xã Hoài Đức) của CTCP đầu tư DIA. Hai dự án này có số lượng căn lần lượt là 2.279 và 2.301 căn.

Bên cạnh các “ông lớn” vốn đã quen mặt như Vingroup, MIK, Masterise Homes, thị trường đang chứng kiến sự trở lại của những cái tên đình đám như CTCP Tập đoàn FLC với dự án Hausman Premium Residences (phường Đại Mỗ) và Công ty TSQ Việt Nam với dự án tháp đôi Kepler Land (phường Hà Đông). Hai dự án này có giá bán lần lượt là 100 - 120 triệu đồng/m2 và 80 - 90 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, danh mục dự án đã có sự góp mặt của nhiều chủ đầu tư khác đáng chú ý, chẳng hạn Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long, CTCP Bitexco, CTCP Xuân Cầu Holding…

Số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán tại Hà Nội đã tăng mạnh so với năm ngoái. Từ đầu năm 2024 đến ngày 24/10/2024, toàn thành phố chỉ có 14 dự án chào bán, tương ứng khoảng 12.300 căn. Con số này thấp hơn 43% so với giai đoạn 6 tháng đầu năm nay.

Chung cư, đất nền Hà Nội đạt đỉnh, nhà đầu tư chùn tay

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc nền tảng Nhà Tốt cho biết, thị trường chung cư Hà Nội đang có những dấu hiệu điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng giá “phi mã”.

“Trong quý I/2025, chỉ số tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội đã giảm 7% so với quý IV/2024. Mức độ quan tâm giảm xuống, cho thấy tốc độ hấp thụ có thể sẽ chậm lại trong ngắn hạn. Tiềm năng tăng giá trước mắt cũng sẽ không còn rõ ràng như trước”, bà Minh Ngọc đánh giá.

Trong vòng chưa đầy 1 năm, căn hộ chung cư Pandora (Thanh Xuân, Hà Nội) đã tăng giá tới 22%. Ảnh: Trương Thanh

Chia sẻ thêm về mặt bằng giá, lãnh đạo của Nhà Tốt cho hay, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về cơ cấu giá. Phân khúc 3 - 5 tỷ đồng (đối với cả sơ cấp và thứ cấp) có tỷ trọng tăng vọt, từ mức 26% trong năm 2024 lên 40% trong năm 2025. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng, vốn chiếm ưu thế với 60% thị phần, nay đã giảm mạnh xuống còn 38%. Xu hướng này đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư, bởi tiềm năng sinh lời trong ngắn hạn dần giảm xuống khi mức giá đầu vào ngày càng cao.

“Theo khảo sát của chúng tôi, 75% người mua nhà tại Hà Nội đang tìm kiếm các bất động sản có giá dưới 5 tỷ đồng. Những khu vực đón đầu hạ tầng và được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến đường vành đai vẫn nhận được sự quan tâm nhất định”, bà Hoàng Thị Minh Ngọc cho hay.

Chia sẻ với phóng viên, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện thị trường đang tồn tại quá nhiều biến số. Những bất ổn địa chính trị, sự khó lường trong chính sách thuế quan của Mỹ, cùng các biến động phức tạp từ kinh tế vĩ mô có thể khiến ngành bất động sản đi theo những quỹ đạo không ai ngờ.

“Trong quý I và II/2025, giá nhà đất đã bị đẩy lên mức rất cao, vượt qua dự báo của nhiều chuyên gia. Điều này sẽ đẩy thị trường địa ốc rơi vào tình trạng rủi ro về thanh khoản. Thông thường, vào giai đoạn cuối năm, nhà đầu tư sẽ dùng số tiền tích lũy được trong cả năm để rót vào bất động sản. Tuy nhiên, tình hình có thể sẽ khác trong năm nay”, ông Lượng nói.

Theo vị chuyên gia này, nếu xét theo mức thu nhập bình quân, giá chung cư hay đất nền đều đã chạm ngưỡng chấp nhận của thị trường. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư e ngại không dám xuống tiền vì sợ “đu đỉnh”. Thậm chí, trước các đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch, giới đầu tư lại càng trở nên thận trọng hơn.

“Dòng tiền đầu tư sẽ có sự chọn lọc. Những sản phẩm tạo dòng tiền, pháp lý tốt và giá thành vừa phải sẽ là lựa chọn hợp lý, an toàn trong thời điểm này. Tuy nhiên, số lượng các dự án như trên lại chỉ đếm trên đầu ngón tay”, ông Lượng nêu thực tế.

Trục lợi nhà ở xã hội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Mới đây, Nghị định số 192/2025/NĐ-CP đã được ban hành nhằm quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2025 đến 31/5/2030.

Đáng chú ý, Nghị định 192 đã thắt chặt việc kiểm soát, kiểm tra, phòng ngừa sơ hở, tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách nhà ở xã hội.

Cụ thể, chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định của Nghị quyết số 201 hoặc Nghị định 192 thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính. Thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật.

Những doanh nghiệp từng có kinh nghiệm làm dự án nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên lựa chọn. Ảnh: Thanh Vũ.

Ngoài ra, Nghị định 192 đã nêu rõ các tiêu chí ưu tiên giao chủ đầu tư trong trường hợp có từ 2 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án trở lên. Cụ thể, việc giao chủ đầu tư sẽ được xác định theo thứ tự ưu tiên lần lượt như sau:

Đầu tiên và quan trọng nhất là tiêu chí về năng lực tài chính. Nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu phân bổ cho dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản cao hơn sẽ được ưu tiên. Trường hợp nhà đầu tư liên danh, việc xác định năng lực tài chính sẽ dựa theo tổng vốn chủ sở hữu phân bổ cho dự án của các thành viên trong liên danh.

Kế tiếp là tiêu chí về kinh nghiệm. Nhà đầu tư sẽ được ưu tiên nếu đã từng làm chủ đầu tư, hoàn thành nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở với quy mô sử dụng đất và tổng mức đầu tư tương đương hoặc lớn hơn. Trường hợp nhà đầu tư liên danh thì xác định tiêu chí về kinh nghiệm theo nhà đầu tư được liên danh đề xuất làm chủ đầu tư.

Ở tiêu chí cuối cùng, việc giao chủ đầu tư sẽ ưu tiên cho các doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Song hành với đó, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo các điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ngoài ra, tại Điều 11, các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được rút gọn đáng kể, tránh sự chồng chéo. Ví dụ, thủ tục về bảo vệ môi trường sẽ được thực hiện theo nguyên tắc đồng thời, không yêu cầu bắt buộc xuất trình các văn bản này tại thời điểm trình hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, thủ tục thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy sẽ được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo tinh thần của Nghị quyết 201.

Bên cạnh đó, nghị định đã hướng dẫn chi tiết về việc giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, việc giao chủ đầu tư đối với trường hợp dự án chưa được chấp thuận chủ trương cũng đã được nêu rõ cách thức, quy trình…

Thanh Vũ