Doanh nghiệp địa ốc được gì khi 3 luật bất động sản hiệu lực từ 1/8?

Luật Nhà ở sửa đổi quy định cụ thể hơn về điều kiện được mua nhà ở xã hội. Ảnh: Duy Hiệu.

Tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới” do Tạp chí Nhà quản trị - TheLeader tổ chức, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home, cho biết Luật Nhà ở năm 2024 có 4 điểm giúp tháo gỡ đáng kể các vướng mắc trong quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Trong đó, các chủ đầu tư không còn phải dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điểm mới này dự kiến khắc phục tình trạng đơn giá cho thuê (được công khai trên các cổng thông tin) đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp.

Bên cạnh đó, việc giải quyết được định khâu định giá đất cũng giúp rút ngắn đáng kể quá trình phát triển nhà ở xã hội.

Tháo gỡ nhiều vướng mắc

Về đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội, ông Nam cho biết thêm việc yêu cầu cá nhân mua (vợ/chồng) thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng nhưng bổ sung thêm điều kiện tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng cũng đã "cởi trói" những bất cập của người dân.

Nếu với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền còn người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì lại không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình, hộ khẩu.

Trong khi đó, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group, kỳ vọng các luật mới sẽ tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư lớn có dự án quy mô mang lại giá trị thực sự cho xã hội.

Theo vị này, gần 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn.

Đơn cử như dự án Vinhomes Smart City Tây Mỗ, 4 năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2 nay đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Mức tăng đột biến này không đồng nghĩa thị trường đang phát triển nóng mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua.

“Tôi nghĩ vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán. Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn lên cao hơn nữa. Với hành lang pháp lý mới, tôi hy vọng trên thị trường sẽ xuất hiện nhiều quỹ đất lớn hơn và khu đô thị có quy mô vài trăm ha trở lên”, ông Minh chia sẻ.

Các chủ đầu tư lớn có thể có thêm cơ hội phát triển dự án nhờ hành lang pháp lý mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, tác động của 3 luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không.

Trước mắt, các luật mới có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp.

Ông Tuyển cho rằng sau khi trải qua hơn 2 năm khó khăn, thanh khoản kém, thị trường bất động sản đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn.

Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế nguồn lực nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn. Nhưng, cơ hội vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới.

Cần thời gian để chính sách thẩm thấu

Trong khi đó, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, cho biết tính đến nửa đầu năm nay, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với mức trung bình 5 năm. Tình hình có cải thiện nhưng chưa đáng kể.

Các đánh giá dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình. Theo ông Khang, đây là điều dễ hiểu trong bối cảnh hiện nay.

Ngoại trừ số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Trong vòng 1-2 năm tới, triển vọng của thị trường vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu.

Theo đại diện FiinRatings, đa phần doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt và xử lý 2 bài toán rất lớn.

Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây, doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn đa dạng và linh hoạt, từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng…

Tuy nhiên, các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Câu chuyện thứ 2 là vấn đề đội vốn. Sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20-30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Vì vậy, tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính.

Minh Khánh