Doanh nghiệp địa ốc than khó đẩy nhanh dự án, còn vướng 'núi' thủ tục

Doanh nghiệp địa ốc vẫn kêu khó với “núi” thủ tục. Ảnh minh họa.

"Doanh nghiệp mất 7 tháng chờ đợi thủ tục, giấy tờ không rõ ràng"

Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, được doanh nghiệp kỳ vọng giải quyết các vướng mắc lâu nay của các dự án địa ốc, khơi thông nguồn lực xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, làm minh bạch thị trường bất động sản.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có tên tuổi ở miền Bắc đánh giá, ba luật mới đã đi vào cuộc sống, song để làm được một dự án bất động sản vẫn chưa có bước đột phá về thời gian.

“Thủ tục vẫn từng ấy, chỉ có một đến hai bước hiểu khác đi khi quy định lại một chút, nhưng cách làm vẫn thế. Đơn cử, một văn bản xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, doanh nghiệp phải gửi hồ sơ lên UBND thành phố, rồi thành phố gửi cho 5 sở, địa phương. Mỗi một văn bản như vậy, chủ đầu tư phải đến từng điểm để lấy dấu”, vị này nói.

Thay vì doanh nghiệp phải đi qua nhiều điểm đóng dấu, lãnh đạo tỉnh chỉ cần một cuộc họp sẽ quyết định được luôn dự án được chấp thuận hay không. Như vậy mới cải cách, còn hiện tại vẫn làm theo cách cũ - lãnh đạo doanh nghiệp nhìn nhận.

Định giá đất vẫn gây khó doanh nghiệp

Là doanh nghiệp trực tiếp làm dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) kể quy trình đầu tư vẫn trải qua rất nhiều bước, mỗi bước cần vài con dấu khác nhau. Thủ tục hành chính đòi hỏi từ 38-40 con dấu với mỗi dự án.

Đi vào cụ thể, theo Chủ tịch GP.Invest, một vấn đề đang gây khó doanh nghiệp là khâu điều chỉnh quy hoạch. Theo ông Hiệp, 100% dự án đều phải điều chỉnh quy hoạch, có những quy hoạch không quan trọng nhưng vẫn phải trình đủ các cấp có thẩm quyền cho ý kiến. Sau khi điều chỉnh xong lại tiếp tục làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư, trong khi thủ tục này vô cùng nặng nề, nan giải.

Một khâu làm chậm dự án nữa là giải phóng mặt bằng với các hộ thuộc trường hợp bị cưỡng chế. Để đối thoại được với dân, doanh nghiệp phải tuân thủ các thủ tục theo luật định như: làm thủ tục đủ 60 ngày, gặp đủ 3 lần với các bên liên quan, sau đó mới được đối thoại về vấn đề thu hồi đất.

“Có dự án chúng tôi phải thực hiện 177 bước, kéo dài 360 ngày mới đủ điều kiện đối thoại trước khi cưỡng chế giải phóng mặt bằng”, ông Hiệp nói.

Theo lãnh đạo GP.Invest, có những địa phương mặt bằng giá đền bù thấp, nhưng đất ở vị trí đẹp, người dân không chịu thỏa hiệp đền bù. 90% doanh nghiệp phải trả thêm chi phí ngoài để hỗ trợ cho người dân", ông Hiệp nói.

Sau một thời gian thi hành Luật Đất đai 2024, vị Chủ tịch nhấn mạnh khâu định giá đất dự án vẫn làm khó cả doanh nghiệp và địa phương. Doanh nghiệp không được tham gia vào quá trình định giá, trong khi việc định giá đất chậm, khiến doanh nghiệp phải nộp bổ sung số tiền lớn 5,4%/năm. Đây là khoản tiền các doanh nghiệp thấy hết sức bất cập, rất mong được tháo gỡ vấn đề này.

Chủ tịch GP.Invest: Việc định giá đất chậm, doanh nghiệp phải nộp bổ sung số tiền lớn 5,4%/năm là khoản hết sức bất cập.

Nhắc tới quy định đấu thầu, ông Hiệp nhắc lại chuyện doanh nghiệp từng gặp. Khi đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất, do các nghị định hướng dẫn không rõ ràng nên Sở Kế hoạch và đầu tư tại địa phương yêu cầu doanh nghiệp phải hỏi Bộ Kế hoạch và đầu tư (nay là Bộ Tài chính), trực tiếp là Cục Đấu thầu và Vụ Pháp chế. Doanh nghiệp chờ 5 tháng để được phản hồi, nhưng không có được câu trả lời rõ ràng vì văn bản không đi thẳng vào vấn đề, chỉ viện dẫn điều luật và yêu cầu địa phương áp dụng.

“Sau 5 tháng đó, chúng tôi có hỏi Bộ Nông nghiệp và môi trường, mới xử lý xong”, ông Hiệp dẫn chứng và nhấn mạnh doanh nghiệp ông mất 7 tháng chờ đợi thủ tục, giấy tờ không rõ ràng.

Bất cập trong đền bù đất giải phóng mặt bằng

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property), kể về việc doanh nghiệp ông làm một dự án bất động sản tại địa phương, phải thông qua hàng chục cuộc họp, rất nhiều thủ tục kéo dài.

Ông Toản cho hay thông thường để hoàn thành quy hoạch 1/500 tại một số địa phương, doanh nghiệp làm thủ tục khoảng 1,5 năm, thậm chí dự án lớn tới 2-3 năm. Tại Hà Nội và TP.HCM, khi quy hoạch một dự án cực khó, thời gian cần 3-4 năm chưa tính đến giai đoạn đầu tư, có dự án 10 năm chưa xong pháp lý.

Chẳng hạn như một dự án nhà ở xã hội tại Long Biên (Hà Nội) đã 9 năm nay vẫn chưa xong thủ tục hồ sơ, do cơ chế chính sách thay đổi.

Cùng triển khai dự án tại một địa phương, có doanh nghiệp sẽ làm rất nhanh, nhưng có trường hợp rất chậm. Việc nhanh, chậm này phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ mối quan hệ, kinh nghiệm làm dự án, đơn vị tư vấn và các yếu tố khác - theo ông Toản.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property: Tiền sử dụng đất hiện tại vẫn là vướng mắc chính của thị trường.

CEO EZ Property phân tích, trong luật mới có một số quy định giúp doanh nghiệp đơn giản hơn khi làm thủ tục dự án, nhưng cũng có vấn đề phức tạp hơn.

Chẳng hạn, khi các bộ ngành hợp nhất sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, cũng có một số vướng mắc khi áp dụng luật mới, như Luật Đất đai không có quy định với đất vườn ao liền kề đất ở, chỉ quy định đối với đất trồng cây lâu năm.

Theo vị CEO, thực tế tại nhiều dự án, phần đất vườn ao liền kề đất ở của người dân có diện tích không nhỏ, nằm trong phạm vi quy hoạch dự án. Tuy nhiên, do Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định cụ thể đối với loại đất này nên doanh nghiệp gặp khó khăn khi thỏa thuận đền bù. Giá trị bồi thường thường loại đất này ngang với đất ruộng, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của người dân vì không được công nhận là đất ở. Điều này dẫn đến việc kéo dài tiến độ bồi thường, gây ách tắc cho cả dự án.

“Doanh nghiệp không chỉ mong muốn đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn cần một khung pháp lý rõ ràng để thực hiện đền bù minh bạch, nhanh chóng. Nếu đất vườn ao liền kề được xem xét là một trường hợp đặc thù và có hướng dẫn cụ thể, chúng tôi tin rằng sẽ giảm bớt mâu thuẫn, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án”, ông Toản nhìn nhận.

Theo CEO EZ Property, vấn đề nan giải nhất hiện nay đối với doanh nghiệp là việc định giá đất để xác định tiền sử dụng đất. Rất nhiều doanh nghiệp "vỡ trận" vì tiền sử dụng đất, bởi có địa phương tính giá đất rất cao. Việc định giá đất còn bị chậm, nên doanh nghiệp phải nộp bổ sung số tiền lớn 5,4%/năm.

"Tiền sử dụng đất vẫn là vướng mắc chính của thị trường, do đó cần có phương pháp tính phù hợp. Khi để mức cao sẽ trực tiếp ăn vào chi phí đầu tư, thiệt hại đầu tiên là người mua nhà", ông Toản.

CEO EZ Property cho rằng các doanh nghiệp bất động sản mong muốn sớm được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhất là tinh gọn thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục đất đai, quy hoạch… vốn bị kéo quá dài.

Lệ Chi