Doanh nghiệp địa ốc xoay vốn thời trái phiếu bị siết

Việc huy động vốn qua sàn chứng khoán sẽ hiệu quả khi doanh nghiệp chuẩn bị tốt . Ảnh: Dũng Minh

Cửa trái phiếu hẹp dần

Thống kê của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, trong tháng 1/2022, toàn thị trường tổng cộng có 7 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng cùng 16 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, tổng giá trị phát hành đạt 25.923 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 80 đợt phát hành, giá trị 65.757 tỷ đồng của tháng 12/2021.

Điểm đáng lưu ý là lượng phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng vẫn dẫn đầu, lần lượt đạt 14.470 tỷ đồng và 7.130 tỷ đồng, chiếm tương ứng 55,8% và 27,5% tổng giá trị phát hành của tháng cho thấy nhóm này vẫn là nhóm doanh nghiệp “khát vốn” hàng đầu hiện nay, khi rất nhiều dự án mới cần đẩy vốn phát triển. Trong số này, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Eagle Side là doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất, đạt 3.930 tỷ đồng và trái phiếu có thời hạn 1 năm. Kế đến là Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt với khối lượng phát hành đạt 1.600 tỷ đồng và trái phiếu có kỳ hạn 3 năm.

Một cái tên “lạ mà quen” là Công ty Bất động sản Nice Star công bố huy động thành công 1.500 tỷ đồng từ trái phiếu trong tháng 1/2022. Được biết, Bất động sản Nice Star có tên ban đầu là Nova Furniture và do Nova Group sở hữu 98% vốn.

Việc các doanh nghiệp giảm mạnh cả về số lượng lẫn giá trị phát hành trái phiếu trong tháng đầu năm nay được lý giải là do tác động của chính sách siết chặt lại hoạt động phát hành trái phiếu từ phía cơ quan quản lý. Hồi tháng 11/2021, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp. Tiếp theo đó, vào đầu năm 2022, Bộ Tài chính cũng phát đi thông báo đẩy nhanh tiến độ bổ sung, sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Đại diện một doanh nghiệp thực hiện phát hành thành công một lô trái phiếu trong tháng 1/2022 chia sẻ, các khung chính sách mới về hoạt động phát hành trái phiếu khiến các doanh nghiệp phải cân nhắc lại việc huy động vốn từ kênh này, thay vào đó bắt đầu “xoay tua” từ các kênh khác như phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu quỹ...

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Tập đoàn TNT (mã TNT) vừa công bố đã hoàn tất đợt phát hành riêng lẻ 25,5 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để tăng vốn điều lệ lên gấp đôi. Theo ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT TNT, sau giai đoạn thuận lợi, kênh trái phiếu hiện không còn dễ dàng, trong khi thị trường chứng khoán đang sôi động nên huy động vốn từ kênh này có lợi hơn. Chưa kể, việc huy động vốn qua thị trường cổ phiếu giúp doanh nghiệp ổn định hơn trong dài hạn.

Tại Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã KBC), sau khi phát hành phát hành thành công lô trái phiếu giá trị 1.000 tỷ đồng hồi giữa tháng 1/2022, doanh nghiệp này đã thông qua phương án bán toàn bộ gần 6 triệu cổ phiếu quỹ để bổ sung nguồn vốn kinh doanh. Giao dịch dự kiến thực hiện trên sàn chứng khoán trong quý I/2022, sau khi có sự chấp thuận của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Giá chào bán sẽ không thấp hơn 50.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, nếu bán hết số cổ phiếu quỹ này, KBC có thể thu về tối thiểu gần 298 tỷ đồng.

Cũng vào trung tuần tháng 1/2022, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG) công bố chào bán cho cổ đông hiện hữu 20,7 triệu cổ phiếu và phát hành 8,3 triệu cổ phiếu để trả cổ tức. Số tiền dự kiến thu được từ đợt chào bán cho cổ đông hiện hữu là gần 207 tỷ đồng. Trước đó, An Gia đã lên kế hoạch huy động 300 tỷ đồng trái phiếu. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và được bảo đảm bằng tài sản, kỳ hạn 12 tháng kể từ ngày phát hành.

Tăng huy động vốn qua sàn chứng khoán

Thực tế cho thấy, trái phiếu luôn là kênh huy động quan trọng, đặc biệt với doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong năm 2021, giá trị trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp địa ốc đạt hơn 214.440 tỷ đồng, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020, mức lãi suất trái phiếu dao động trong khoảng 8-13 %/năm.

Đáng chú ý, tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp các lĩnh vực. Trong đó, khoảng 29% trái phiếu không có tài sản đảm bảo, hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính vì vậy, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính kiểm tra, rà soát lại hoạt động phát hành trái phiếu nhằm hạn chế rủi ro.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, trong 2 năm 2020 và 2021, số tiền đầu tư vào trái phiếu địa ốc là rất lớn, nếu doanh nghiệp phát hành không đủ nguồn lực trả nợ sẽ dễ dẫn đến vỡ nợ. Theo ông Hiếu, các trái phiếu địa ốc phát hành năm 2021 đến nay do thời gian còn ngắn nên sẽ chưa đối mặt với áp lực trả nợ, đơn vị phát hành vẫn có dòng tiền để trả cho nhà đầu tư, nhất là với các chủ đầu tư đang có dự án triển khai và tạo được dòng tiền. Tuy nhiên, nếu hoạt động kinh doanh kém hiệu quả trong năm 2022 thì những yếu kém sẽ bộc lộ rõ hơn và khi đó, nguy cơ mất khả năng thanh toán cũng trở nên rõ ràng hơn.

“Chưa bao giờ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tăng nóng như năm 2021 và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên cần phải siết lại. Có thể nhìn nhận thế này, khi việc siết tín dụng địa ốc được đưa ra thì một số ngân hàng chuyển sang mua trái phiếu của doanh nghiệp, sau đó cho thế chấp trái phiếu, cổ phiếu. Thực ra, đây là một hình thức đảo nợ, cho nên việc yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu địa ốc từ ngày 15/1/2022 sẽ khiến dòng vốn vào doanh nghiệp bị thắt lại”, ông Phùng Trung Kiên, Giám đốc Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán AIS nói và cho biết thêm, tất nhiên, điều này cũng sẽ giúp thị trường sàng lọc bớt các doanh nghiệp yếu khả năng tài chính, đảm bảo tính ổn định, bền vững.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land cho rằng, động thái kiểm soát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu của cơ quan quản lý là cần thiết, bởi việc quá dễ dàng trong phát hành trái phiếu sẽ tạo ra nhiều hệ lụy, đặc biệt là tình trạng thị trường tăng ảo, giá bất động sản vượt quá giá trị thực. Theo ông Vũ, trong bối cảnh hiện tại, các doanh nghiệp sẽ phải chứng mình năng lực, hiệu quả hoạt động để có thể thu hút dòng tiền đầu tư, phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp, bài bản.

Theo ông Lê Vũ Trường, Phó tổng giám đốc Kiểm toán, Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, kênh trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không ảnh hưởng đến quyền kiểm soát và sở hữu doanh nghiệp, có thể huy động được lượng vốn lớn với lãi suất được xác định trước, linh hoạt trong việc sử dụng vốn, kỳ hạn trả gốc, phương thức trả lãi..., nên được các doanh nghiệp địa ốc ưu tiên lựa chọn.

Tuy nhiên, khi giao dịch trái phiếu bị siết chặt hơn, các doanh nghiệp sẽ phải tăng cường huy động vốn trên sàn chứng khoán thông qua hoạt động chào bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) hoặc phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Đây sẽ là kênh huy động thường xuyên và hiệu quả nếu doanh nghiệp chuẩn bị tốt, bởi khi đã đưa cổ phiếu lên sàn chứng khoán có nghĩa là mọi thứ đều phải minh bạch, các thông tin của doanh nghiệp tới nhà đầu tư đều phải rõ ràng.

“Để thu hút vốn hiệu quả từ thị trường chứng khoán, các doanh nghiệp sẽ phải chuẩn kỹ lưỡng hơn. Theo đó, doanh nghiệp cần rà soát chất lượng tài sản, dự báo được tình hình tài chính, khả năng thực hiện cam kết các khoản vay và hạn mức tín dụng, giao dịch với bên liên quan, rủi ro thuế và cơ hội tối ưu chi phí thuế, chất lượng doanh thu và lợi nhuận”, ông Trường nói.

Trang Việt