Doanh nghiệp khó khăn tác động tiêu cực tới thị trường văn phòng

Một góc văn phòng làm việc của Microsoft tại Hà Nội. Ảnh: Microsoft

Doanh nghiệp dừng hoạt động, giải thể tăng mạnh

Trao đổi với KTSG Online, giám đốc của một công ty khởi nghiệp công nghệ (không muốn nêu tên) tại Hà Nội, cho biết để ứng phó với tình hình kinh tế khó khăn và kinh doanh giảm sút, đơn vị đã phải thắt chặt chi tiêu, trong đó có việc chuyển đổi sang một văn phòng khác với giá thuê rẻ hơn.

Khác hẳn với 6 tháng đầu năm ngoái, các doanh nghiệp công nghệ tại Hà Nội đẩy mạnh phát triển và thuê văn phòng – số lượng các giao dịch cho thuê với khách thuê là doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm tới 32%, theo số liệu được các công ty bất động sản công bố. Thì 6 tháng đầu năm nay các doanh nghiệp công nghệ đã phải co lại hoạt động của mình.

Cũng giám đốc doanh nghiệp trên cho biết, anh vẫn còn may mắn khi công ty của anh chỉ phải giảm chi tiêu nhưng vẫn có thể duy trì hoạt động, bạn bè anh trong giới doanh nghiệp, có công ty khó khăn đến mức phải giải thể, phá sản.

Anh Vũ Văn Giáp, giám đốc một công ty tư nhân chuyên thi công nội thất cho biết, năm nay số hợp đồng công ty nhận được giảm một nửa so với năm trước. Vị giám đốc này buộc phải giảm bớt nhân viên và dời văn phòng sang địa điểm khác có chi phí thấp hơn.

Số liệu từ Bộ Kế hoạch Đầu tư cho biết, 6 tháng đầu năm nay số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn trên cả nước là 60,2 ngàn doanh nghiệp, tăng 18,2% so với cùng kỳ năm trước. Có 31 ngàn doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng gần 29%; 8,8 ngàn doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 2,8%…

Trong “bức tranh” chung nêu trên của cả nước về tình hình khó khăn của doanh nghiệp, Hà Nội “đóng góp” rất nhiều.

Trong bối cảnh kinh tế không thuận lợi, chỉ trong nửa đầu năm, 16.900 doanh nghiệp tại Hà Nội đã tạm dừng hoạt động hoặc giải thể, tăng gần 30%/năm và đạt mức cao kỷ lục (cả năm 2022 cũng chỉ có gần 20 nghìn doanh nghiệp tại Hà Nội phải ngừng hoạt động, giải thể, phá sản). Số doanh nghiệp gia nhập thị trường và tiếp tục hoạt động kinh doanh cũng lần đầu tiên sụt giảm, tính từ đầu năm 2020 đến nay, giảm cả so với thời điểm đại dịch Covid-19.

Thị trường văn phòng cho thuê ảm đạm

Thực tế, việc nhiều doanh nghiệp phải đối mặt với khó khăn về tài chính đã tác động tới công suất thuê, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường văn phòng tại Hà Nội. Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, trong nửa đầu năm 2023, diện tích cho thuê thêm của thị trường văn phòng Hà Nội giảm 33.400m2 so với cùng kỳ, trong đó hạng B có mức giảm nhiều nhất, chiếm tới 80%.

Cung cấp thông tin cho KTSG Online, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho biết có hai lý do tác động tới sự sụt giảm về công suất thuê văn phòng của thị trường Hà Nội. Bởi phân khúc khách thuê trả trên 40 đô la Mỹ/m2 có xu hướng chậm lại hẳn, trong khi đó các hợp đồng với giá thuê khiêm tốn lại được ưa chuộng hơn. Lý do thứ hai là các công ty về mảng công nghệ thông tin, đặc biệt là các công ty khởi nghiệp công nghệ, đang tăng trưởng chậm lại sau thời kỳ phát triển nóng. Tại Hà Nội, thậm chí một số doanh nghiệp công nghệ thông tin đã buộc phải trả lại mặt bằng trước thời hạn.

Thị trường văn phòng Hà Nội trong quí 2 vừa qua ghi nhận sự thay đổi về nhu cầu thuê. Theo bà Minh, tại thời điểm 2021 – 2022, các doanh nghiệp về công nghệ thông tin gần như dẫn đầu về nguồn khách thuê mới của thị trường văn phòng. Tuy nhiên sang tới năm 2023, khi tình hình kinh tế có xu hướng chậm lại, các quỹ cũng dừng đầu tư vào các công ty khởi nghiệp, dẫn đến việc các công ty này bắt đầu cân đối lại diện tích thuê, thậm chí trả lại mặt bằng thuê văn phòng.

“Trong sáu tháng đầu năm 2022, số lượng các giao dịch cho thuê với khách thuê là doanh nghiệp công nghệ thông tin chiếm tới 32%, nhưng đến năm nay, tỷ lệ này chỉ còn một nửa,” bà Minh nói.

Cơ cấu khách thuê của thị trường văn phòng Hà Nội cũng đã thay đổi trong những tháng gần đây. Các giao dịch thuê văn phòng đa phần đến từ doanh nghiệp thuộc phân khúc sản xuất, bởi đây là mảng đang không bị ảnh hưởng quá nhiều bởi tình hình kinh tế hiện nay. Đứng thứ hai về nhu cầu thuê là các doanh nghiệp về giáo dục, điển hình là các trung tâm ngoại ngữ, trung tâm dạy tin học hay các văn phòng của các trường đại học mở tại thị trường Việt Nam.

Bà Minh dự kiến, thị trường trong những tháng cuối năm sẽ ghi nhận thêm số lượng các giao dịch lớn với các doanh nghiệp hoạt đông trong lĩnh vực tư vấn, tài chính, luật. Điểm đặc biệt của các doanh nghiệp này là nhu cầu thuê về diện tích sẽ ở mức trung bình, trong khoảng 200 – 500 m2.

Ghi nhận thực tế cho thấy, để duy trì tính cạnh tranh và đẩy mạnh công suất, nhiều đơn vị cho thuê đã có phương án hạ giá thuê và tăng cường khuyến mãi để hỗ trợ khách thuê. Trong khi đó, các khách thuê ngày càng ưu tiên vấn đề chi phí và nghiêng về những lựa chọn có giá cả phải chăng hơn.

Bà Minh cho biết: “Các giao dịch trên thị trường văn phòng Hà Nội hiện nay đều dao động trong khoảng giá từ 20-35 đô la Mỹ/m2, các tòa nhà trong khoảng giá này vẫn có sức hấp thụ rất tốt. Tuy nhiên, những tòa nhà với giá thuê cao ở mức 40-50 đô la Mỹ/m2 trên thị trường có dấu hiệu chậm hơn hẳn về số lượng các giao dịch so với 6 tháng đầu năm ngoái.”

Song bà Minh dự đoán, giá thuê và công suất trung bình văn phòng Hà Nội tới cuối năm sẽ có sự cải thiện. Bởi nguồn cung mới tới cuối năm sẽ chỉ vào khoảng 80.279 m2. Nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất, giáo dục và tư vấn sẽ tiếp tục gia tăng. Đây được xem là những lĩnh vực chính, thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng Hà Nội trong nửa cuối năm 2023 cũng như nửa đầu năm 2024.

Một góc văn phòng của Savills tại Hà Nội. Ảnh: Vân Ly

Xu hướng thuê văn phòng xanh

Thị trường văn phòng Hà Nội bên cạnh diễn biến nêu trên, thì chứng chỉ xanh ngày càng quan trọng với khách thuê văn phòng. Một số khách thuê, nhất là các công ty nước ngoài đang sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh. Việc cải thiện và nâng cấp các tòa nhà cũ chưa có chứng nhận xanh là thiết yếu nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Tại Hà Nội, các dự án văn phòng xanh sắp ra mắt gồm Gelex 10 Trần Nguyên Hãn, 36 Cát Linh, và Tiến Bộ Plaza. Đến cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến sẽ cung cấp 68.400 m2 diện tích văn phòng xanh. Ngoài nguồn cung mới này, thị trường văn phòng Hà Nội đã có nhiều tòa nhà văn phòng khác sở hữu chứng chỉ xanh (như TechnoPark Tower – chứng chỉ LEED Platinum, Capital Place Hà Nội – chứng chỉ LEED Gold) đã hấp dẫn các khách thuê, nhất là các doanh nghiệp nước ngoài chú trọng đến tiết kiệm năng lượng, chống biến đổi khí hậu như Microsoft, Savills, Lazada…

Tính đến hết năm 2023, Hà Nội chỉ ghi nhận 4 dự án văn phòng đáp ứng theo tiêu chuẩn xanh của LEED, trong đó tòa văn phòng TechnoPark Tower là dự án duy nhất tại miền Bắc và thứ 2 tại Việt Nam đạt được chứng nhận LEED Platinum.

Vân Ly