Doanh nghiệp nhà ở đang đi trên 'băng mỏng'

Hạ tuần tháng 5, việc Novaland (NVL) bắt tay Địa ốc Hoàng Quân (HQC) làm nhà ở xã hội là một trong những sự kiện gây nhiều chú ý trong lĩnh vực nhà đất. Sự kết hợp của 2 “ông lớn” gây chú ý là một nhẽ, song điều lôi kéo dư luận nhiều hơn có lẽ còn đến từ những vấn đề nội tại của bộ đôi này.

Khó khăn hiện hữu

Với Novaland, bên cạnh những thông tin không mấy tích cực từ siêu dự án Aqua City (Đồng Nai), thì kết quả kinh doanh bết bát trong quý đầu năm 2024 của NVL cũng là đề tài tiêu tốn nhiều giấy mực.

Cụ thể, trong quý I/2024, NVL ghi nhận lỗ 567 tỷ đồng. Đây là mức lỗ kỷ lục của NVL trong 1 quý. Nguyên nhân chính từ việc doanh thu tài chính của NVL giảm đến 30%, do lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư suy giảm. Qua đó, doanh thu không đủ bù chi phí, dẫn đến kết quả sau cùng thua lỗ.

Trong khi đó, với Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một đại gia được mệnh danh là “ông trùm” nhà ở xã hội, cũng bộc lộ không ít vấn đề, dù kinh doanh không tệ. Một trong những điểm gây chú ý của ông lớn này là liên tục đặt ra những kế hoạch quá “mơ mộng”, dẫn tới khó hoàn thành.

Doanh nghiệp nhà ở còn rất nhiều thách thức.

Minh chứng, trong năm 2023, HQC đã gây sốc cho giới quan sát khi đặt kế hoạch doanh thu lên tới 1.700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 140 tỷ đồng. Sở dĩ gây sốc là bởi mục tiêu trên được đặt ra trong bối cảnh doanh nghiệp này chưa từng báo lãi quá 20 tỷ đồng kể từ năm 2020.

Kết quả, hết năm, HQC chỉ ghi nhận doanh thu thuần 293 tỷ đồng (tăng 6% so với năm trước), lợi nhuận sau thuế 5 tỷ đồng (giảm 73% so với năm trước). Đồng nghĩa, công ty chỉ hoàn thành 17,2% mục tiêu doanh thu và 3,5% mục tiêu lợi nhuận sau thuế. Đáng nói, đây đã là năm thứ 9, HQC không thể hoàn thành kế hoạch kinh doanh.

Năm 2024, bổn cũ soạn lại, HQC lại đang đối diện với tình cảnh tương tự. Cụ thể, năm nay, HQC đặt kế hoạch doanh thu 2.000 tỷ đồng, tăng 520% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu bất động sản đạt 1.050 tỷ đồng và doanh thu hợp tác đầu tư bất động sản dự kiến 950 tỷ đồng.

Tuy nhiên, tổng kết quý I/2024, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận doanh thu giảm 65,9% so với cùng kỳ, đạt 13,39 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 419,8%, lên 5,25 tỷ đồng. Như vậy, sau quý đầu năm, Địa ốc Hoàng Quân đã hoàn thành 5,25% so với kế hoạch lãi 100 tỷ đồng trong năm 2024.

Có dư địa tăng trưởng?

Một ví dụ từ Địa ốc Hoàng Quân, hay phần nào đó là Novaland, để thấy rằng bức tranh tổng thể lĩnh vực nhà ở dù đã có những tín hiệu khởi sắc hơn, song nhìn chung vẫn bị bao trùm bởi gam màu xám.

Thống kê của VietstockFinance từ 56 doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán chỉ ra tổng doanh thu quý I/2024 chưa bằng một nửa (giảm hơn 51%) cùng kỳ năm 2023. Đáng lo ngại hơn là tổng lãi ròng giảm đến 88%, chỉ còn hơn 1.500 tỷ đồng.

Trong số các doanh nghiệp ghi nhận tình hình kinh doanh ảm đạm, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) gây chú ý khi doanh thu quý I/2024 đạt hơn 186 tỷ đồng, giảm 6% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, DIG ghi nhận giá trị hàng bán bị trả lại gần 186 tỷ đồng, dẫn đến doanh thu thuần chỉ còn chưa đến 500 triệu đồng, trong khi cùng kỳ năm trước đạt gần 197 tỷ đồng. Sau khi trừ chi phí, DIG lỗ kỷ lục hơn 117 tỷ đồng ngay trong quý đầu năm 2024.

Ở nhóm giảm lợi nhuận còn có CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) với mức giảm 96%, còn hơn 1.3 tỷ đồng. Nguyên nhân phần lớn do doanh thu từ mảng bất động sản giảm tới hơn 70%, về mức hơn 35 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp lãi tăng trưởng nhưng doanh thu lại “cài số lùi” như: CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) có tổng doanh thu giảm 16% nhưng lãi ròng lại gấp gần 2.2 lần cùng kỳ, đạt 53 tỷ đồng. Nguyên nhân là PDR phát sinh khoản lãi khác gần 34 tỷ đồng từ thu tiền phạt chậm trả; CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) tiết giảm chi phí quản lý gần 87%, còn hơn 2 tỷ đồng, nhờ đó lãi ròng gấp hơn 8 lần cùng kỳ, nhưng doanh thu giảm 15%.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, sau năm 2023 đầy khó khăn (hơn 50% doanh nghiệp ghi nhận giảm lợi nhuận sau thuế), các doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở vẫn tiếp tục đối diện nhiều thách thức trong năm 2024. Thị trường đang cho thấy tính cô đặc cao, lợi nhuận tập trung vào một số rất ít doanh nghiệp lớn, có lợi thế vượt trội so với phần còn lại.

Một trong những điểm tích cực với doanh nghiệp nhà ở là xu hướng dòng tiền đang chảy mạnh vào phân khúc này. Cụ thể, theo khảo sát của OneHousing, hơn 50% người được hỏi đang cân nhắc chuẩn bị mua nhà trong khoảng 1 năm tới. Phần lớn nhóm khách hàng này có thu nhập tầm trung và có nguồn tài chính sẵn để giao dịch.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, thời điểm hiện tại có khá nhiều người sử dụng vốn tự có để sở hữu nhà ở. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm liên tục giảm, lạm phát hiện nay đã rơi vào tiệm cận 4%, vàng tăng giá mạnh, chứng khoán lại chứa đựng nhiều rủi ro. Do đó, nhiều người đang nghĩ tới câu chuyện đầu tư bất động sản.

Đáng chú ý, theo ông Trung, với những dự án đang ra hàng, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, trong đó có việc sử dụng đòn bẩy tài chính với hỗ trợ lãi suất. Trường hợp không sử dụng hỗ trợ lãi suất, không vay thì khách hàng mua trả thẳng và được chiết khấu từ 13- 19% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, việc mua trả thẳng sẽ chỉ phù hợp với loại hình thuộc phân khúc trung bình, còn phân khúc cao vẫn đang là một "bài toán" lớn.

Hưng Nguyên