Doanh nghiệp than cải tạo chung cư cũ khó như 'gặm xương'

Sáng 12/4, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội phối hợp với Liên hiệp các hội Khoa học kỹ thuật thành phố Hà Nội tổ chức Hội thảo Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025.

Chung cư xuống cấp nghiêm trọng

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư cũ và 306 chung cư cũ độc lập. Qua quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa, gây mất mỹ quan đô thị, do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị xuống cấp dẫn đến nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Về việc cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng cho biết, gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Thứ nhất, thành phố phải sử dụng một lượng lớn tiền ngân sách để thực hiện trong khi nguồn lực còn hạn chế; việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo cơ chế, chính sách của thành phố chưa được người dân đồng thuận, nhất là các hộ tại tầng 1; chủ đầu tư phải thỏa thuận, thương lượng, hỗ trợ thêm các hộ dân theo hướng tăng hệ số tái định cư tại chỗ lớn đã làm diện tích sàn ở và dân số sau cải tạo xây dựng tăng cao đã gây áp lực lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Sở QH&KT Hà Nội thông tin, thành phố xác định nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Với nhóm 1 (tập hợp các chung cư cũ trong một khu tập thể có quy mô lớn hơn 2ha), ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha, dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch… có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn… kết hợp với khai thác không gian ngầm, các khối đế của các tòa nhà.

Nhóm thứ hai, (mô hình như tiểu khu nhà ở, gồm 5 – 7 chung cư một nhóm, quy mô nhỏ hơn 2ha) sẽ thực hiện tương tự như nhóm 1. Trường hợp diện tích nhỏ, nằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư, sẽ thực hiện theo nhóm 3 là các chung cư riêng lẻ.

Nhóm này sẽ được thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại dịch vụ và nhà ở trong trường hợp được bổ sung quy mô dân số…

Miếng xương khó gặm

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Cty GP. Invest cho biết, Cty ông đang tham gia vào việc nghiên cứu, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội. Có chung cư khảo sát mất cả năm, nhưng không thấy có cơ chế làm được vì không thể đàm phán với người dân đồng thuận triển khai.

Ông Hiệp ví dụ, như khu chung cư cũ ở Văn Chương, đơn vị ông vào khảo sát, có những căn hộ chỉ 15 mét vuông mà 3 hộ ở trong đó, mỗi hộ chỉ vài mét vuông, không nhà bếp, không nhà tắm, không có gì.

“Những nhà này xây từ những năm 60, nên nó xuống cấp kinh khủng. Tôi có nói với lãnh đạo Sở QH&KT là thành phố giao cho chúng tôi miếng xương khó gặm quá, không thể nào ăn được dù chúng tôi rất muốn”, ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng, đã có nhiều hội thảo, ý kiến về vấn đề này nhưng quan trọng nhất là phải vào cuộc.

Ông kiến nghị cơ quan chính quyền phải vào cuộc, không thể ban hành những quy định chung chung theo kiểu đứng ngoài. Cần thiết, thành phố nên có một Ban cải tạo chung cư cũ.

Thứ hai, phải có cơ chế tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư tham gia. “Vốn của Cty, của doanh nghiệp, đầu tư vào đâu phải có hiệu quả thì họ mới làm. Đành rằng là trách nhiệm với xã hội, với nhà nước, có thể cá nhân tôi rất yêu nước, rất muốn giúp thành phố, nhưng nếu không hiệu quả thì HĐQT của Cty cũng không bao giờ cho làm”, ông Hiệp ví dụ đồng thời khẳng định “không có doanh nghiệp thì không có chuyện cải tạo chung cư cũ”.

Cũng theo ông Hiệp, cần tính toán lại hệ số đền bù; không nên lấy ý kiến đồng thuận theo số lượng hộ khẩu mà nên theo diện tích sử dụng…

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, từ năm 1992, thành phố đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Nếu muốn đột phá thì cần sửa đổi, bổ sung một số luật, báo cáo Chính phủ, Quốc hội cho thành phố một số cơ chế đặc thù về vấn đề này.

Cùng với đó, cần xác định rõ vai trò trong cải tạo chung cư cũ; tỷ lệ người dân đồng thuận bao nhiêu thì được triển khai; lựa chọn chủ đầu tư theo tiêu chí nào; thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch có được phân cấp không…

Thành phố cần xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ giai đoạn 2021 – 2025; xác lập tiến trình lập quy hoạch chi tiết các chung cư cũ; xác định các chung cư cũ nguy hiểm để có thể thí điểm một nơi làm theo kiểu “knock out” để người dân thấy là “quyết tâm làm chứ không phải là không làm”.

Trường Phong