Doanh nghiệp 'than trời' vì tiền sử dụng đất bổ sung

Phát biểu tại hội thảo “Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?” vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Thắng – Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land – thẳng thắn cho rằng đề xuất thu bổ sung tiền sử dụng đất với mức 5,4% hoặc 3,6% như trong dự thảo sửa đổi Nghị định 103 là một gánh nặng tài chính đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Thắng, khoản chi này chắc chắn sẽ được tính vào giá thành sản phẩm, đẩy giá nhà tăng lên, đi ngược lại với mục tiêu của Chính phủ là kéo giảm giá nhà, tạo điều kiện để người dân dễ tiếp cận nhà ở.

Tiền đất bổ sung đang trở thành "bài toán" khó của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Không chỉ dừng lại ở vấn đề chi phí, ông Thắng cho biết việc chậm nộp tiền sử dụng đất của nhiều dự án, trong đó có các dự án của Hưng Thịnh Land, không xuất phát từ lỗi chủ quan của doanh nghiệp mà do các vướng mắc khách quan, liên quan đến cơ chế, chính sách và điều kiện định giá đất.

Từ thực tiễn này, đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất bỏ hẳn quy định thu bổ sung 5,4% hay 3,6%, thay vào đó cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển, đóng góp cho kinh tế đất nước.

Một vấn đề khác được ông Thắng đề cập là sự thiếu rõ ràng trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính khi doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất. Theo ông, hiện nay mức thuế đất phải nộp vẫn là "ẩn số" tại thời điểm đầu tư, khiến doanh nghiệp khó hoạch định chi phí, lập kế hoạch tài chính. Ông kiến nghị nên tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất và hệ số xác định rõ ràng để doanh nghiệp chủ động và cán bộ thực thi cũng dễ thực hiện, hạn chế tiêu cực phát sinh.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cũng cho rằng mức thu bổ sung tiền sử dụng đất theo tỷ lệ 5,4% hay 3,6% là chưa hợp lý.

Ông Châu dẫn ví dụ một dự án được giao đất từ 30 năm trước, nếu đến năm 2025 mới được xác định nghĩa vụ tài chính là 100 tỷ đồng, thì sẽ phải nộp thêm tới 162 tỷ đồng nếu áp theo mức 5,4% mỗi năm. Với dự án 20 năm, con số bổ sung là 108 tỷ đồng.

Từ đó, ông Châu đề xuất nếu chưa thể xóa bỏ quy định thu bổ sung, chỉ nên áp mức 0,5% mỗi năm trong giai đoạn chờ sửa Luật Đất đai. Đồng thời, nên tính đến việc hoàn trả các khoản tiền truy thu đã thu trước đây.

Chủ tịch HoREA cũng phân tích thêm, tiền sử dụng đất vốn là khoản đầu tư trả trước và được tính trực tiếp vào giá bán sản phẩm. Nếu tiếp tục truy thu bổ sung, chi phí sẽ bị đẩy sang người tiêu dùng, làm tăng giá nhà và phá vỡ cân bằng cung – cầu trên thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá vừa và nhà ở xã hội.

Trước những tranh luận trái chiều, Bộ Tài chính cho biết đang nghiên cứu 3 phương án sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cụ thể gồm: giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% như hiện hành; giảm còn 3,6% mỗi năm (tính toán dựa trên bình quân ba chỉ số gồm lãi suất, CPI và lạm phát); hoặc bỏ hẳn khoản thu này và giao Chính phủ xem xét trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Mức thu 5,4% từng nhiều lần bị doanh nghiệp, hiệp hội ngành và địa phương phản ứng vì bị đánh giá là không phù hợp thực tế, gây thêm gánh nặng tài chính và khiến môi trường đầu tư thêm phần kém hấp dẫn.

Trong văn bản gửi Bộ Tài chính trước đó, nhiều hiệp hội và chuyên gia cũng cho rằng việc áp dụng mức thu hồi tố cao như hiện nay khiến doanh nghiệp "đứng trước nguy cơ phá sản", đặc biệt là trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi rõ nét.

Câu chuyện về tiền sử dụng đất và chính sách tài chính liên quan đến đất đai cho thấy yêu cầu cấp bách phải có một khung pháp lý minh bạch, ổn định và mang tính khuyến khích. Bởi lẽ, chỉ khi doanh nghiệp yên tâm đầu tư thì mục tiêu phát triển bền vững, đảm bảo an sinh xã hội và nhà ở cho người dân mới có thể trở thành hiện thực.

Mỹ Chí