Nhiều bất cập trong quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Qua thời gian triển khai thực tiễn, pháp luật đất đai từng bước đi vào cuộc sống, khắc phục vướng mắc, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, góp phần phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Tuy nhiên, chính sách này cũng bộc lộ không ít những bất cập, chưa phù hợp với chủ trương tổ chức chính quyền địa phương hai cấp cũng như chưa đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước giai đoạn mới.

Nhiều bất cập, hạn chế trong quy định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thời gian gần đây, một trong những vấn đề nóng thu hút sự quan tâm của người dân, doanh nghiệp là chính sách thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở xảy ra những nghịch lý khi chi phí để chuyển đổi thậm chí còn cao hơn giá trị của mảnh đất đó. Đây là vấn đề đang xảy ra tại nhiều địa phương.

Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" vừa diễn ra sáng nay (ngày 22/7), nhiều doanh nghiệp, chuyên gia bày tỏ lo ngại, giá đất thị trường vẫn liên tục bị đẩy lên vì hạ tầng được phát triển, sáp nhập đơn vị hành chính,... Nếu các địa phương căn cứ vào đó để xây dựng dữ liệu bảng giá đất mới (áp dụng từ 1/1/2026) sẽ dẫn đến tình trạng bảng giá đất "chạy đua" với giá ảo.

Điển hình, tại Tp.HCM, nhiều gia đình không đủ khả năng đóng thuế đất do bảng giá đất mới tăng quá cao, có nơi như Hóc Môn (cũ), cao gấp 38 lần so với bảng giá đất cũ, dẫn đến khoảng cách giữa giá đất ở và đất nông nghiệp bị kéo ra quá xa. Người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở phải đóng số tiền rất lớn, vượt quá khả năng tài chính của họ.

Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới. Nếu không sửa đổi, những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước. Chưa kể dù việc sáp nhập các tỉnh, thành đã hoàn tất nhưng nhiều nơi vẫn đang duy trì nhiều bảng giá đất khác nhau.

Điều này cũng kéo theo nhiều hệ lụy là giá nhà đất ngày càng đắt đỏ khiến cơ hội an cư của người dân có nhu cầu thật sẽ xa vời. Bởi khi phí chuyển nhượng, thuế sử dụng đất tăng sẽ kéo chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng lên.

Nhiều doanh nghiệp mong muốn bảng giá đất và các chính sách đất đai mà các cơ quan chức năng đang dự thảo nếu không sửa nhanh thì những bất cập tại một số địa phương hiện nay sẽ lan rộng ra cả nước.

Tại hội thảo, một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là quy định khoản tiền bổ sung (5,4%) tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 theo dự thảo tờ trình sửa đổi Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Bộ Tài chính.

Đại diện một số doanh nghiệp cho biết, nếu cơ quan chức năng vẫn áp dụng mức thu này thì nhiều doanh nghiệp sẽ phải đóng nộp lên tới hàng trăm tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn thì đây sẽ là một gánh nặng thêm cho doanh nghiệp.

Về những quan ngại của doanh nghiệp và người dân, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cũng thừa nhận hai điểm nghẽn lớn nhất lúc này là cách tính “tiền nộp bổ sung” và tiền sử dụng đất đối với hộ dân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Ông Cận cho biết thêm, hiện Bộ Tài chính đã hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024, gửi Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành. Mục tiêu là gỡ vướng càng sớm càng tốt, bởi các địa phương liên tục phản ánh những trường hợp “bất khả thi” về tài chính chỉ vì phí, thuế bị đẩy lên quá cao.

Ông Võ Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) chia sẻ: Trong công tác xây dựng bảng giá đất các địa phương, bảng giá đất áp dụng lần đầu sẽ được công bố năm 2026, thời gian tính toán giá đất được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh tránh bị sốc sau các thông tin sáp nhập. Trong thời gian có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất để tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy ở một số địa phương không điều chỉnh kịp thời hoặc quá cao, gây ra những tác động cho xã hội. Nguyên nhân là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư.

Nêu giải pháp về những vấn đề này luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm đề xuất nhà nước cần có giải pháp hợp lý hơn trong việc thu thuế liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế. Theo ông, giá đất cần được xác định sao cho hài hòa lợi ích các bên, tức nhà nước không thất thu thuế, doanh nghiệp vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh và biên độ lợi nhuận, cung cầu thị trường không bị xáo trộn, và người dân vẫn có khả năng tiếp cận. Đây là mục tiêu xuyên suốt cần được bảo đảm. Vì vậy, giá đất không nhất thiết phải hoàn toàn theo giá thị trường.

Bà Võ Nhật Liễu - Giám đốc Viện Đào tạo phát triển dự án Bất động sản PROPIIN, chỉ ra thêm một biến số quan trọng, đó là tiền sử dụng đất thường chiếm tới 50% tổng chi phí dự án, với đất nền là khoảng 20%. Không ít nhà đầu tư quốc tế chùn bước vì quy trình thẩm định giá thiếu công thức chuẩn, chi phí biến động khó đoán.

Do vậy, bà đề xuất miễn hoặc giảm mạnh phí chuyển mục đích cho hộ dân dưới 300 m², đánh thuế cao hơn với cá nhân có nhiều lô đất. Bảng giá đất cũng cần được giữ ổn định đủ dài, tránh tình trạng địa phương nâng giá quá nhanh rồi tạo khoảng chênh giữa các vùng, kích hoạt làn sóng đầu cơ ăn theo.

Hoàng Tư