Doanh số bán nhà có thể tăng gấp rưỡi năm 2025

Thị trường nhà ở năm 2025 được dự báo duy trì đà tăng trưởng ổn định. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating vừa đưa ra dự báo về triển vọng ngành bất động sản năm 2025, cho rằng năng lực tín nhiệm của các chủ đầu tư bất động sản tiếp tục phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài.

Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp

Theo VIS Rating, căn cứ trên các dự án đang triển khai, phần lớn nguồn cung mới trong năm 2025 vẫn sẽ thuộc phân khúc cao cấp dù Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội.

Nghiên cứu của đơn vị này cũng chỉ ra rằng TP.HCM và các thành phố vệ tinh sẽ ghi nhận tăng trưởng nguồn cung vượt trội so với Hà Nội sau giai đoạn đình trệ kéo dài, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn trong nước và quốc tế như Vinhomes, Masterise và Lotte.

Trước đó, các đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng đưa ra dự báo tương tự, cho rằng trong năm 2025, nguồn cung nhà ở tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM sẽ duy trì ở mức cao và chủ yếu thuộc phân khúc đắt tiền.

CBRE cho biết năm nay, nguồn cung căn hộ chung cư mới tại Hà Nội ước đạt 31.000 căn mở bán, cao hơn so với mức 30.900 căn của năm 2024. Còn tại TP.HCM, lượng căn hộ mở bán mới cũng sẽ cải thiện từ mức hơn 5.000 căn của năm 2024 lên khoảng 8.000-9.000 sản phẩm.

Về phía chủ đầu tư, VIS Rating cho rằng các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định mới. Giá đất tại nhiều vị trí đắc địa - nơi có nhiều dự án lớn đang được triển khai - dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây. Đổi lại, VIS Raing cũng cho rằng biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp phần nào bù đắp được chi phí tăng thêm này.

Theo tính toán của đơn vị nghiên cứu, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp 45-50%, cao hơn so với mức 25-35% của phân khúc trung cấp và 10% của các dự án nhà ở xã hội.

Về giá bán, cũng như các đơn vị nghiên cứu khác, đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho rằng giá nhà sẽ không tăng "nóng". Nguyên nhân là nguồn cung mới dồi dào cùng với tốc độ tăng bất thường trong năm 2024 đã đưa giá bất động sản lên mặt bằng mới.

Doanh số bán hàng cải thiện

Bên cạnh biên lợi nhuận cao, VIS Rating cho rằng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục cải thiện nhờ nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản.

"Chúng tôi kỳ vọng doanh thu bán hàng sẽ tăng 25-50% trong năm 2025, chủ yếu từ các dự án cao cấp với biên lợi nhuận cao. Sự phân hóa tín nhiệm trong ngành sẽ nới rộng trong năm 2025", báo cáo của VIS Rating viết.

Doanh số bán hàng của các chủ đầu tư có kế hoạch mở bán tại các thành phố lớn dự báo tăng trưởng trong năm 2025. Nguồn: VIS Rating.

Cụ thể, nhóm doanh nghiệp đang có kế hoạch ra mắt dự án như Vinhomes, Masterise, Đất Xanh, Nhà Khang Điền, Nam Long được dự báo thuận lợi. Còn các chủ đầu tư đang gặp các vấn đề pháp lý hoặc đối mặt với nhu cầu yếu tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi, cả trong bảng cân đối kế toán lẫn khả năng thanh toán nợ, bất chấp dòng tiền cải thiện.

Đơn vị xếp hạng tín nhiệm đánh giá dòng tiền là điểm yếu chính trong hồ sơ tín nhiệm của các chủ đầu tư tại Việt Nam, khi khoảng 70% doanh nghiệp mà đơn vị này theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu.

Trong năm 2025, các chủ đầu tư có 110.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn - mức cao nhất trong 3 năm qua. Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực, VIS Rating cho rằng rủi ro tái cấp vốn sẽ thấp hơn so với các năm trước nhờ việc các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, được hỗ trợ bởi các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.

Thêm vào đó, khẩu vị tín dụng từ các ngân hàng đã cải thiện, thanh khoản của ngân hàng vẫn ở mức đủ mạnh để thúc đẩy hoạt động cho vay. Tâm lý thị trường tích cực dự báo cũng sẽ mở ra nhiều cơ hội cho hoạt động M&A, thu hút đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài, cùng với phát hành cổ phiếu mới.

"Tuy nhiên, những chủ đầu tư từng chậm trả gốc, lãi sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm nguồn tái cấp vốn để tránh bị chậm trả gốc, lãi trong những lần tới", báo cáo nêu.

Thủy Tiên