Đổi hướng dòng tiền, giới đầu cơ bất động sản không còn chạy theo 'sức nóng' quy hoạch?

Dòng tiền từ nhà đầu tư chảy vào địa ốc vẫn dồi dào, tuy nhiên, không còn chạy theo tâm lý đám đông mà đang dịch chuyển sang những tài sản có khả năng khai thác thực tế, pháp lý minh bạch và gắn với các động lực tăng trưởng dài hạn.

Nhà đầu tư đổi khẩu vị

Suốt 6 tháng đầu năm 2026, anh Trần Minh Quân (38 tuổi, Hà Nội) dành nhiều cuối tuần để lái xe về các tỉnh ven đô tìm hiểu thị trường bất động sản. Khác với thời kỳ nóng sốt, lần này anh không còn quan tâm qua nhiều tới các khu vực xuất hiện sốt cục bộ vì quy hoạch.

Điều anh Quân quan tâm nhất là khu vực đó có khu công nghiệp đang hoạt động hay không, lượng chuyên gia, người lao động có đông không, tỷ lệ lấp đầy các dự án nhà ở hiện tại ra sao, và bất động sản có thể khai thác cho thuê ngay hay phải tiếp tục chờ đợi.

Cần biết rằng, chỉ 3 năm trước, anh Quân từng là mẫu nhà đầu tư điển hình của giai đoạn thị trường tăng nóng. Hễ nghe thông tin chuẩn bị xây cầu, mở đường hoặc quy hoạch lên đô thị là anh có mặt, với kỳ vọng săn đất “lướt sóng”.

“Có thời điểm, tôi sở hữu 4 lô đất ở Bắc Ninh, Bắc Giang (cũ), tất cả đều thông qua đấu giá, và 100% để trống gần như không tạo ra bất kỳ dòng tiền nào chỉ chờ đợi giá lên để bán chênh”, anh Quân chia sẻ.

Nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi tư duy từ chạy theo quy hoạch sang ưu tiên dòng tiền thực.

Tuy nhiên, gần 1 năm qua, thị trường chững lại khiến nhiều khu vực tăng giá theo kỳ vọng rồi rơi vào cảnh mất thanh khoản. Những lô đất từng được môi giới quảng cáo "sẽ tăng phi mã" nay phải “cắt hết lãi” vẫn không có người mua, khiến anh Quân thay đổi tư duy đầu tư.

Đầu tháng 3/2026, anh Quân quyết định bán ra 2 lô đất nền tại Bắc Ninh để mua một căn hộ tại khu đô thị nằm gần khu công nghiệp Đình Trám (cũng nằm tại Bắc Ninh). "Chỉ sau ít tuần nhận bàn giao, căn hộ đã có một khách Trung Quốc thuê dài hạn”, anh Quân tiết lộ.

Thực tế cho thấy rất rõ sự thay đổi đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Dòng tiền của nhà đầu tư không hề biến mất, nhưng cách thức dòng tiền vận động đã khác trước.

Tại một tọa đàm mới đây về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm, ông Ngô Thành Huấn, Tổng giám đốc FIDT, cho biết nền tảng thanh khoản của nền kinh tế vẫn rất dồi dào.

Riêng với bất động sản, theo ông Huấn, vấn đề không nằm ở việc thị trường thiếu tiền mà ở chỗ dòng vốn đang trở nên chọn lọc hơn.

Nếu như trước đây, chỉ cần xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng tương lai là dòng tiền đầu cơ lập tức đổ về săn đất, thì hiện nay nhà đầu tư đã đặt ra những câu hỏi thực tế hơn, như khu vực đó có tạo việc làm hay không? Có hình thành cộng đồng dân cư thực sự hay không? Bất động sản có thể khai thác cho thuê và tạo dòng tiền như thế nào?...

Có thể thấy, sau giai đoạn thị trường trải qua nhiều biến động, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.

Từ “đi nhanh” đến “đi xa”

Diễn biến cung - cầu trên thị trường địa ốc nửa đầu năm 2026 cũng phần nào phản ánh sự thay đổi này. Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm mới và hơn 100.000 giao dịch thành công. Sang nửa đầu năm nay, khoảng 60.000 sản phẩm được đưa ra thị trường với 35.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Con số trên cho thấy thanh khoản vẫn duy trì ở quy mô lớn. Dòng tiền vẫn hiện diện trên thị trường bất động sản nhưng không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị khai thác và khả năng sinh lời bền vững.

Khảo sát của OneHousing cũng cho thấy 41% khách hàng vẫn có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6-12 tháng tới. Điều đó phản ánh lượng vốn chờ giải ngân vẫn rất lớn, nhưng người mua đang cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Không chỉ thay đổi ở quy mô giao dịch, cơ cấu hấp thụ của thị trường cũng đang dịch chuyển rõ rệt. Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, tại Hà Nội khoảng 80% giao dịch tập trung ở căn hộ hạng B và C. Tại TP.HCM, tỷ lệ này còn vượt 90%.

Đây đều là những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê tốt. Trong khi đó, các sản phẩm mang nặng tính đầu cơ lại không còn chiếm ưu thế như trước.

Xu hướng này cho thấy người mua hiện không còn quan tâm bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu trong tương lai mà chú trọng hơn tới khả năng khai thác ngay trong hiện tại.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cũng nhận định hành vi khách hàng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây người mua thường hỏi "đi bao xa", thì nay họ quan tâm "đi mất bao lâu". Điều đó khiến những khu vực gắn với hệ thống metro, đường vành đai, cao tốc hay các tuyến giao thông liên vùng trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng tiền.

Theo giới chuyên gia, động lực tăng trưởng mới của bất động sản cũng đang gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa và dòng vốn đầu tư nước ngoài. Khi các doanh nghiệp mở rộng sản xuất, dân số cơ học gia tăng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở, thương mại và dịch vụ. Những địa phương có nền tảng công nghiệp phát triển sẽ sở hữu lợi thế lớn nhờ nhu cầu ở thực và dòng tiền cho thuê ổn định.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang bước sang một chu kỳ phát triển mới. Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, dòng tiền đang quay trở về với những giá trị cốt lõi của bất động sản, như pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác thực tế và nhu cầu sử dụng bền vững... Đây cũng là những yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm trước khi “xuống tiền”.