Đòi lại hơn 900m2 đất cho mượn, chủ đất vẫn phải trả hơn 156 triệu đồng

Cho mượn đất hay đổi đất?

Theo trình bày của ông H. (ngụ tỉnh Đồng Nai), ông có thửa đất hơn 900m2 tại tỉnh Bình Dương cũ (nay là TPHCM) và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng của cha mẹ ông H. và được mẹ tặng cho ông vào năm 2022.

Ông H. cho biết do chưa có nhu cầu sử dụng nên đồng ý để ông N., người có đất liền kề, mượn để trồng cây ăn trái với điều kiện khi cần sẽ hoàn trả.

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng, ông N. đã tự ý xây dựng nhà tạm, chòi lá và nhiều công trình khác trên đất. Dù nhiều lần yêu cầu di dời tài sản để trả đất, ông N. không chấp nhận.

Trong khi đó, ông N. cho rằng tranh chấp bắt nguồn từ việc ông và cha mẹ ông H. đã thỏa thuận đổi đất bằng lời nói từ khoảng năm 2005.

Thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất bằng lời nói tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi phát sinh tranh chấp. Ảnh minh họa: Nguyễn Huế

Theo ông, hai bên thống nhất hoán đổi lâu dài giữa thửa đất đang tranh chấp với một phần đất ruộng của gia đình ông để thuận tiện sản xuất nông nghiệp.

Do các giấy chứng nhận đều đang thế chấp ngân hàng nên việc chuyển quyền không được lập thành văn bản hoặc đăng ký sang tên.

Từ đó đến nay, ông N. quản lý, sử dụng liên tục thửa đất hơn 900m2 và đề nghị tòa án công nhận quyền sử dụng đất.

Mẹ của ông H. xác nhận có việc đổi đất với ông N. nhưng chỉ nhằm phục vụ việc canh tác trong một thời gian, không phải chuyển đổi quyền sử dụng đất vĩnh viễn. Theo bà, hai bên thống nhất khi bên nào có nhu cầu thì sẽ hoàn trả đất. Sau khi thanh lý vườn cao su, gia đình bà nhiều lần đề nghị ông N. nhận lại phần đất ruộng và trả lại thửa đất ban đầu nhưng không đạt kết quả.

Đổi đất không giấy tờ, người chiếm giữ phải trả lại

Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND TP Bến Cát, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 18 - TPHCM) nhận định không có tài liệu chứng minh các bên đã thực hiện giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

Việc ông N. quản lý, sử dụng đất chỉ dựa trên thỏa thuận miệng nên không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, ông H. là người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và quyền này cũng đang được dùng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng.

Từ đó, tòa sơ thẩm tuyên buộc ông N. trả lại thửa đất cho ông H., tháo dỡ toàn bộ nhà tạm, chòi lá, hàng rào, cổng, khung sắt và các cây trồng trên đất; đồng thời bác yêu cầu phản tố của ông N. về việc công nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận chuyển đổi bằng lời nói.

Không đồng ý với phán quyết trên, ông N. kháng cáo.

Xét xử phúc thẩm, TAND TPHCM nhận định giữa ông N. với cha mẹ ông H. từng có thỏa thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, giao dịch chỉ được xác lập bằng lời nói, không lập thành văn bản, không đăng ký theo quy định và một số thửa đất dùng để hoán đổi cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện pháp lý.

Trong khi đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ và ông H. đã được công chứng, đăng ký hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật. Do đó, việc ông N. tiếp tục quản lý, sử dụng thửa đất là không có căn cứ và phải hoàn trả cho chủ sử dụng hợp pháp.

Tuy nhiên, tòa phúc thẩm cũng cho rằng cấp sơ thẩm chưa giải quyết đầy đủ quyền lợi của bị đơn đối với các tài sản đã tạo lập trên đất. Căn cứ Án lệ số 05/2016/AL và nhằm bảo đảm quyền lợi đối với tài sản hợp pháp mà ông N. đã tạo lập trên đất, TAND TPHCM buộc ông H. thanh toán hơn 156 triệu đồng giá trị nhà tạm, chòi, hàng rào, cây trồng và các công trình khác trên đất cho ông N.

Từ đó, TAND TPHCM chấp nhận một phần kháng cáo của ông N., sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng vẫn buộc ông N. trả lại thửa đất hơn 900m2 cho ông H. Tuy nhiên, tòa bổ sung nghĩa vụ của ông H. phải thanh toán hơn 156 triệu đồng giá trị tài sản trên đất, đồng thời tiếp tục bác yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của ông N.

(Tham khảo Bản án số 910/2025/DS-PT ngày 14/8/2025 của TAND TPHCM)