'Đòn kép' đánh vào khu trung tâm New York

Thị trường cho thuê văn phòng của Mỹ đã phải vật lộn với tình trạng các tòa nhà trống không khi nhiều công ty cho phép làm việc từ xa vào thời kỳ đại dịch.

Trong nhiều năm, chủ sở hữu các cao ốc lớn nhất ở New York được hưởng điều kiện tuyệt vời: nền kinh tế bùng nổ, các công ty đua nhau thành lập văn phòng ở thành phố. Cùng với lãi suất vay thấp, bất động sản văn phòng có thời kỳ phát triển mạnh.

Nhưng thời đó đã qua. 3 năm sau dịch bệnh, các văn phòng trên khắp khu Manhattan đang bị bỏ trống, sau khi người thuê thu hẹp diện tích và nhân viên làm việc tại nhà, không còn muốn đến công ty, theo NY Times.

Vấn đề nghiêm trọng hơn khi lãi suất vay đang tăng nhanh, làm gia tăng lo ngại rằng thị trường văn phòng lớn nhất cả nước Mỹ - New York - và là trụ cột của nền kinh tế thành phố, có thể gặp rủi ro nghiêm trọng.

Trong khi người lao động Mỹ đã dành nhiều thời gian hơn ở công sở hơn sau đại dịch, số lượng văn phòng trống vắng vẫn ở mức cao. Ảnh: Reuters.

Ngày càng vắng

Các chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết, cú đấm kép này đang là điều tồi tệ nhất mà các chủ tòa nhà văn phòng từng trải qua. Những tuần gần đây, các nhà phân tích bất động sản cảnh báo rằng bất động sản xuống cấp, đi kèm giá trị tài sản giảm và chi phí vay cao hơn có thể dẫn đến cuộc khủng hoảng ngân sách cho thành phố.

Hơn 2/3 tổng số các khoản vay bất động sản thương mại được nắm giữ bởi các ngân hàng vừa và nhỏ, gây lo ngại rằng các ngân hàng khu vực có thể không thể chịu được làn sóng vỡ nợ nếu chủ nhà không thể trả hết các khoản vay.

Một số nhà phân tích đã dự báo một tương lai mờ mịt cho khu trung tâm thành phố, ví cuộc khủng hoảng này giống như cái chết từ từ của nhiều trung tâm mua sắm ở Mỹ.

Trong báo cáo mới nhất về thị trường văn phòng quan trọng nhất nước Mỹ, công ty cho thuê văn phòng lớn nhất New York, SL Green Realty Corporation, tiết lộ rằng nhiều tài sản của họ đã mất khách thuê trong những tháng đầu năm 2023.

Trên 25 tòa nhà của họ, bao gồm một số tòa văn phòng cao cấp nhất, 90,2% diện tích đang được lấp đầy, giảm từ 95,5% vào đầu năm 2020.

Các ông lớn công nghệ và ngân hàng từng là động lực chính của thị trường cho thuê bất động sản ở New York. Song, một loạt nhân viên bị sa thải làm cắt giảm nhu cầu về không gian văn phòng. Ảnh: Fortune.

Hậu quả vượt xa bảng cân đối kế toán của các chủ tòa nhà, những người đã vay hàng tỷ USD với lãi suất thấp trong những năm trước đại dịch để xây dựng, mua và nâng cấp văn phòng, đồng thời thu hút những đối tác thuê lớn như Meta và Apple đến với New York.

Theo Văn phòng Kiểm soát Nhà nước, nhân viên văn phòng trong thành phố kiếm được nhiều hơn khoảng 75% tiền lương hàng năm so với phần còn lại của khu vực tư nhân. Việc họ vắng mặt tại văn phòng hàng ngày đã khiến nhiều doanh nghiệp mất chi tiêu.

Và giá trị của các tòa nhà văn phòng ở New York có thể giảm 48,75 tỷ USD trong những năm tới, cản trở nguồn thu thuế quan trọng của thành phố, theo một nghiên cứu gần đây của các nhà nghiên cứu tại Đại học Columbia và New York.

Chật vật hồi sinh

Stijn Van Nieuwerburgh, giáo sư về bất động sản tại trường kinh doanh của Đại học Columbia, cảnh báo Big Apple đang phải đối mặt với “vòng lặp diệt vong đô thị” do làm việc từ xa gây ra.

Các nhà đầu tư ở Phố Wall đã có cái nhìn mờ nhạt về lĩnh vực văn phòng trong suốt đại dịch, nhưng đánh giá của họ về lĩnh vực này trở nên tồi tệ hơn trong những tháng gần đây.

Các ngân hàng lớn như JPMorgan Chase và Wells Fargo cảnh báo về một loạt khoản vay thương mại đến hạn vào cuối năm 2025, ước tính lên tới 1.500 tỷ USD trên toàn quốc. Các công ty có thể gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc tái cấp vốn cho các khoản vay đó.

One Vanderbilt - tòa nhà thương mại cao thứ tư trong thành phố - đã thu hút nhiều khách thuê mới kể từ khi khai trương vào năm 2020. Nhưng chủ sở hữu của nó, SL Green, đang phải đối mặt với những khó khăn về tài chính. Ảnh: NY Times.

Hai công ty lớn khác là Vornado và Empire State Realty chuẩn bị báo cáo thu nhập hàng quý trong vài tuần tới. Vào cuối năm 2021, các tòa nhà ở New York của Vornado có tỷ lệ lấp đầy 90,4%, giảm từ 96,7% vào cuối năm 2019, còn các tòa của Empire State Realty ở Manhattan có 86% người thuê, giảm từ 89,8%.

Nhiều đơn vị cho thuê văn phòng không dễ có khả năng vực dậy. Trong khi các đơn vị lớn sở hữu các văn phòng ở Manhattan vẫn có nhu cầu cao hoặc nắm giữ tài sản ở những nơi khác trong nước có thể có vị trí tốt hơn để phục hồi, thì nhiều công ty nhỏ hơn sở hữu các tài sản cũ hơn, ít được ưa chuộng hơn phải đối mặt với tình trạng căng thẳng lớn.

Theo các nhà phân tích, khoảng 80% hợp đồng thuê văn phòng được ký trong những tháng đầu năm nay nằm trong các tòa nhà được coi là hàng đầu của thị trường.

Ngược lại, gần 2/3 các tòa nhà thương mại đang phải đối mặt với sự lỗi thời vì chúng đã cũ hàng chục năm và phần lớn không còn hấp dẫn đối với người thuê.

Những bên thuê nhà đang tìm kiếm không gian mới hơn, cung cấp các tiện nghi và gần các trạm trung chuyển, như One Vanderbilt, tòa tháp mới nhất của SL Green bên cạnh nhà ga Grand Central. Giá thuê tại tòa nhà đó thuộc hàng cao nhất ở Manhattan, với một số có giá trên 2.000 USD/m2.

Cả ba công ty lớn đều đang gấp rút tìm kiếm các nguồn doanh thu mới. Empire State Realty đã bán một số tòa nhà văn phòng ở ngoại ô và mở rộng sang thị trường căn hộ bằng việc mua 3 tòa nhà ở Manhattan kể từ cuối năm 2021.

Vornado xem xét đấu thầu để đặt một sòng bạc gần Penn Station ở Midtown Manhattan. SL Green cũng đang định đổ tiền vào lĩnh vực bài bạc, bằng cách hợp với Caesars Entertainment để đề xuất một casino mới ở Quảng trường Thời đại.

Hiền Thy