Động lực mới cho 'ông vua' bất động sản khu công nghiệp

(KTSG) – Việc phát hành tăng vốn điều lệ sẽ giúp Becamex IDC giảm áp lực nợ, đồng thời giúp Becamex IDC có thêm nguồn lực để góp vào các liên doanh như VSIP và BW.

Cổ phiếu BCM đang được các công ty chứng khoán định giá ở mức trên 80.000 đồng/cổ phiếu trong vòng một năm tới, đây là một cơ hội có thể xem xét với các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn. Ảnh: N.K

Động lực từ việc Nhà nước giảm sở hữu

Thời điểm hiện tại, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC, mã BCM) được coi là doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam – một ngành đang trên đà khởi sắc và có nhiều “câu chuyện” để kỳ vọng ở phương diện giá cổ phiếu khi dòng vốn FDI vẫn liên tục chảy vào Việt Nam.

Nhìn lại lịch sử, Becamex IDC tiền thân là Công ty Thương nghiệp tổng hợp Bến Cát, được thành lập vào năm 1976 và cổ phần hóa vào năm 2018. Hoạt động chính của công ty là phát triển khu công nghiệp và khu đô thị tại tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra, Becamex IDC còn hợp tác với Sembcorp thành lập liên doanh VSIP (Becamex IDC sở hữu 49% cổ phần) để phát triển VSIP Bình Dương, VSIP Hải Phòng, VSIP Bắc Ninh, VSIP Hải Dương, VSIP Nghệ An và VSIP Quảng Ngãi. Nguồn cổ tức ổn định hàng năm từ liên doanh VSIP là một điểm cộng trong hoạt động kinh doanh của Becamex IDC.

Bên cạnh đó, quỹ đất là lợi thế rất lớn của Becamex IDC với tổng diện tích đất sẵn sàng cho thuê là 357 héc ta và diện tích đất thương phẩm còn lại là 128 héc ta tại thành phố mới Bình Dương (thuộc sở hữu hoàn toàn của Becamex IDC).

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu BCM của Becamex IDC được đưa vào giao dịch trên sàn UpCom từ tháng 2-2018 rồi trên sàn HOSE từ tháng 8-2020. Đây là một trong những cổ phiếu có giao dịch tiêu biểu trong nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp.

Đặc biệt, kể từ cuối tháng 4-2024 đến nay, giá cổ phiếu này đã tăng gần 30%, từ mức giá 50.000 đồng/cổ phiếu lên mức quanh 64.000 đồng/cổ phiếu. Đà tăng giá của BCM trong hơn hai tháng qua nhiều khả năng xuất phát từ các thông tin liên quan đến lộ trình giảm dần vốn của Nhà nước tại doanh nghiệp này (Thủ tướng Chính phủ đã ra quyết định phê duyệt giảm vốn của Nhà nước tại Becamex IDC từ 95,44% xuống 65% đến cuối năm 2025).

Để thực hiện lộ trình này, Becamex IDC dự kiến sẽ chào bán cổ phiếu ra công chúng để tăng vốn điều lệ bằng cách phát hành thêm 300 triệu cổ phiếu. Tổng vốn điều lệ sau phát hành dự kiến đạt 13.500 tỉ đồng thông qua phương thức đấu giá công khai, đưa tỷ lệ sở hữu của Nhà nước giảm từ 95,8% xuống 73%. Theo đánh giá, việc phát hành tăng vốn điều lệ sẽ giúp Becamex IDC giảm áp lực nợ, đồng thời giúp Becamex IDC có thêm nguồn lực để góp vào các liên doanh như VSIP và BW.

Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông mới được tổ chức tuần vừa qua, Becamex IDC đã nêu ra ba tiêu chí mà giá phát hành khởi điểm cổ phiếu chào bán ra công chúng phải đáp ứng.

Thứ nhất, giá phát hành không thấp hơn giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu. Thứ hai, giá phát hành phải cao hơn giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch gần nhất của BCM trước ngày công bố thông báo phát hành. Thứ ba, giá phát hành không thấp hơn 50.000 đồng/cổ phiếu. Becamex IDC đặt mục tiêu huy động ít nhất 15.000 tỉ đồng từ đợt chào bán cổ phiếu này với kế hoạch phân bổ vốn cho nhiều mục đích khác nhau.

Nhìn chung, nếu Becamex IDC thành công trong việc tăng vốn, giảm sở hữu của Nhà nước thì sẽ tạo ra động lực tăng trưởng lớn cho doanh nghiệp trong tương lai khi các lợi thế về quỹ đất được đưa vào vận hành và phát huy hiệu quả tối đa.

Triển vọng năm 2024

Về tổng thể, kết quả kinh doanh của Becamex IDC trong năm 2024 sẽ đến từ các lĩnh vực như chuyển nhượng đất tại thành phố mới Bình Dương và đưa khu công nghiệp Cây Trường đi vào hoạt động. Bên cạnh đó là nguồn thu nhập khác đến từ các công ty liên doanh liên kết như VSIP, BW và Becamex Bình Phước.

Cụ thể, doanh thu khu công nghiệp của Becamex IDC ước đạt 2.300 tỉ đồng trong năm nay (tăng 6,5%; chiếm 29% tổng doanh thu) do giá cho thuê tăng 5% và diện tích cho thuê là 63 héc ta (tăng 1%) tại khu công nghiệp Bàu Bàng, khu công nghiệp Bàu Bàng mở rộng và khu công nghiệp Cây Trường. Biên lợi nhuận gộp dự kiến của mảng này đạt 64% (tăng 3%) do giá thuê tăng.

Tiếp đến, doanh thu từ dự án thành phố mới Bình Dương ước đạt 3.900 tỉ đồng (chiếm 50% tổng doanh thu) đến từ việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản 10 héc ta (trong số 141 héc ta còn lại) dựa trên các hợp đồng MOU đã ký từ năm 2022. Ngoài ra, doanh thu từ các dự án nhà ở tại khu dân cư 5F Lai Uyên, khu dân cư 5A Thới Hòa và khu dân cư Bàu Bàng dự kiến đạt 874 tỉ đồng, biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt 50%.

Ngoài khoản thu từ các khu công nghiệp, lợi nhuận đến từ liên doanh của Becamex IDC tiếp tục duy trì khả quan khi ước đạt 1.300 tỉ đồng, được hỗ trợ bởi lợi nhuận từ VSIP (890 tỉ đồng).

Liên doanh VSIP có quỹ đất 8.400 héc ta – lớn nhất trong số các chủ đầu tư khu công nghiệp của cả nước, nổi tiếng là một công ty hoạt động hiệu quả với thu nhập ổn định khi VSIP 1, VSIP 2 và VSIP Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy từ 90-100%, trong khi các VSIP ở Nghệ An, Hải Dương và Quảng Ngãi cũng có tỷ lệ lấp đầy từ 70-80%.

Trong giai đoạn 2022-2023, khu công nghiệp VSIP 3 (với tổng diện tích 1.000 héc ta ở Bình Dương) bắt đầu cho thuê 139 héc ta trong giai đoạn 1, với các nhà đầu tư lớn nước ngoài như Lego (44 héc ta), Pandora (10 héc ta). Ngoài ra, tổng giá trị tiền mặt của VSIP được duy trì ở mức đáng kể là 2.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2022-2023 (chiếm 21% tài sản của VSIP) nên có thể đảm bảo lượng cổ tức bằng tiền mặt ổn định hàng năm.

Bên cạnh đó, các công ty liên kết mà Becamex IDC đầu tư góp vốn cũng hứa hẹn nhiều triển vọng. Cụ thể, Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật Becamex – Bình Phước (Becamex IDC sở hữu 40%) kỳ vọng sẽ có lãi trong năm 2024 khi dự án khu công nghiệp Becamex Bình Phước, khu đất A (tổng diện tích 733,8 héc ta) được UBND tỉnh Bình Phước bàn giao. Theo đó, Becamex Bình Phước có thể giao đất khu công nghiệp cho khách thuê và Becamex IDC có thể ghi nhận lợi nhuận từ Becamex Bình Phước ước tính 120 tỉ đồng trong năm 2024.

Với tiềm năng trong dài hạn và luồng thông tin mang tính hỗ trợ trong ngắn hạn, giá cổ phiếu BCM đang được các công ty chứng khoán định giá ở mức trên 80.000 đồng/cổ phiếu trong vòng một năm tới. Do đó, đây là một cơ hội có thể xem xét với các nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn.

Linh Trang