Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương: Cơ hội vàng từ logistics và công nghiệp công nghệ cao

Công nghiệp tiếp tục là “nam châm” hút vốn đầu tư

Trong bối cảnh hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương thứ 7 của cả nước, Đồng Nai đang nổi lên như một trong những địa phương có tiềm năng bứt phá mạnh mẽ nhất khu vực phía Nam. Động lực tăng trưởng không chỉ đến từ nền tảng công nghiệp vững chắc, mà còn từ loạt dự án chiến lược như sân bay quốc tế Long Thành và kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô lớn.

Theo dữ liệu của Savills đến tháng 12/2025, Đồng Nai hiện sở hữu khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 94%. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn đạt khoảng 3,48 triệu m², tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.

Mức hấp thụ cao cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp và nhà xưởng tại địa phương vẫn duy trì mạnh mẽ. Giá thuê đất công nghiệp hiện ở mức trung bình khoảng 192 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, còn giá thuê kho vận và nhà xưởng xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m²/tháng.

Savills đánh giá, Đồng Nai hiện không còn đơn thuần cạnh tranh bằng quỹ đất, mà đang từng bước hướng tới xây dựng hệ sinh thái công nghiệp giá trị cao, tập trung vào sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và các khu chế xuất chuyên biệt.

Doanh nghiệp FDI tăng tốc mở rộng sản xuất

Không chỉ thu hút đầu tư nhờ hạ tầng công nghiệp, Đồng Nai còn ghi nhận xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của các ngành sản xuất có hàm lượng kỹ thuật cao.

Trong giai đoạn từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, các ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới tại địa phương. Các lĩnh vực điện tử, cao su và nhựa cũng đóng góp tỷ trọng đáng kể, phản ánh vai trò ngày càng lớn của Đồng Nai trong chuỗi cung ứng công nghiệp hỗ trợ và sản xuất xuất khẩu.

Về dòng vốn đầu tư, Trung Quốc hiện dẫn đầu về số lượng dự án sản xuất mới tại Đồng Nai với tỷ lệ khoảng 27%, tiếp theo là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo Savills, điều này cho thấy xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu đang ngày càng rõ nét, đồng thời khẳng định vị thế của Đồng Nai trong mạng lưới sản xuất châu Á.

Giai đoạn 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, Đồng Nai ghi nhận 375 dự án sản xuất mới. Đáng chú ý, số lượng giao dịch thuê nhà xưởng tăng mạnh qua từng năm. Nếu năm 2021 chỉ có 31 giao dịch nhà xưởng từ các doanh nghiệp FDI, thì đến năm 2025 con số này đã tăng lên 110 giao dịch. Các thương vụ thuê đất công nghiệp cũng tăng từ 10 lên 29 giao dịch trong cùng giai đoạn.

Ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, xu hướng này phản ánh niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư đối với triển vọng mở rộng sản xuất dài hạn tại Đồng Nai.

Long Thành và FTZ mở ra chuỗi logistics mới cho phía Nam

Theo giới chuyên gia, yếu tố có thể tạo bước ngoặt lớn nhất cho Đồng Nai trong thập kỷ tới chính là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) trị giá khoảng 16 tỷ USD.

Savills cho rằng, Long Thành không chỉ đóng vai trò là sân bay phục vụ hành khách, mà còn có tiềm năng trở thành trung tâm vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết nối với hệ thống cảng biển nước sâu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và trung tâm tài chính dịch vụ TP.HCM, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.

Trong mô hình này, doanh nghiệp có thể đặt nhà máy sản xuất tại Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics quanh Long Thành, sau đó xuất khẩu linh hoạt qua cả đường hàng không lẫn đường biển. Sự kết hợp logistics đa phương thức được kỳ vọng sẽ giúp giảm thời gian vận chuyển, tối ưu chi phí và nâng cao năng lực cạnh tranh cho chuỗi cung ứng.

FTZ cũng được đánh giá là cú hích quan trọng để Đồng Nai thu hút các ngành công nghiệp và dịch vụ logistics giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị điện, máy móc, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và trung tâm phân phối khu vực. Thay vì cạnh tranh dàn trải với các địa phương lân cận, Đồng Nai có thể hướng tới mô hình hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt, tạo lợi thế khác biệt trong thu hút đầu tư quốc tế.

Hạ tầng và cơ chế sẽ quyết định khả năng bứt phá

Dù sở hữu nhiều động lực tăng trưởng mới, Đồng Nai vẫn đứng trước không ít thách thức cần tháo gỡ nếu muốn hiện thực hóa tham vọng trở thành trung tâm sản xuất và logistics hàng đầu khu vực.

Theo Savills, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông giữa khu công nghiệp, sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển. Việc đồng bộ hạ tầng vận tải và logistics sẽ quyết định hiệu quả vận hành của toàn chuỗi công nghiệp xuất khẩu trong tương lai.

Ngoài ra, các mô hình FTZ đòi hỏi cơ chế quản lý linh hoạt hơn, bao gồm thủ tục hải quan tinh gọn, chính sách thuế phù hợp và quy trình phê duyệt đầu tư nhanh chóng. Nếu thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, những lợi thế kỳ vọng từ FTZ có thể khó phát huy tối đa hiệu quả.

Bên cạnh đó, yêu cầu phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa-Vũng Tàu cũng trở nên cấp thiết trong bối cảnh chuỗi logistics và sản xuất ngày càng liên kết chặt chẽ.

“ Nếu FTZ, sân bay và hạ tầng logistics được triển khai hiệu quả, Đồng Nai hoàn toàn có thể chuyển mình từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực”, ông John Campbell nhận định.