Đông Tây Land đưa 80 triệu cổ phiếu lên UPCoM: Lợi nhuận tăng 11 lần, gần nửa tài sản là khoản phải thu

Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã công bố quyết định chấp thuận đăng ký giao dịch cổ phiếu DRT của CTCP Đông Tây Land. Trước đó, 80 triệu cổ phiếu Đông Tây Land đã được Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC) đăng ký tập trung, với mệnh giá 10.000 đồng/cp.

80 triệu cổ phiếu DTR chuẩn bị lên UPCoM

Với 80 triệu cổ phiếu, vốn điều lệ của Đông Tây Land tương ứng 800 tỷ đồng. Đây là bước đi quan trọng trong kế hoạch đưa doanh nghiệp lên thị trường vốn, sau khi công ty đặt mục tiêu giao dịch trên UPCoM trong năm 2026, tiến tới IPO và hướng tới niêm yết HoSE vào năm 2027.

HNX công bố quyết định chấp thuận đăng ký giao dịch cổ phiếu DRT của CTCP Đông Tây Land.

Đông Tây Land được thành lập năm 2013, xuất phát từ hoạt động môi giới và phân phối bất động sản. Doanh nghiệp hiện định hướng mở rộng sang phát triển, quản lý và vận hành bất động sản, thay vì chỉ đóng vai trò trung gian phân phối sản phẩm.

Câu chuyện tăng trưởng vì vậy có cơ sở để thu hút sự chú ý của thị trường, nhất là trong bối cảnh bất động sản đang bước vào giai đoạn phục hồi và các doanh nghiệp có khả năng mở rộng quỹ sản phẩm, nguồn thu có thể được hưởng lợi.

Tuy nhiên, DTR bước lên thị trường UPCoM với một bảng cân đối kế toán có những điểm cần lưu ý.

Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025, tổng tài sản của Đông Tây Land tại cuối năm đạt khoảng 1.377,95 tỷ đồng. Trong đó, tiền và các khoản tương đương tiền khoảng 250,9 tỷ đồng, bất động sản đầu tư 295 tỷ đồng, phải thu ngắn hạn 311,1 tỷ đồng và phải thu dài hạn 354,8 tỷ đồng.

Như vậy, riêng hai nhóm phải thu đã lên tới gần 666 tỷ đồng, tương đương khoảng 48% tổng tài sản. Đây là con số khiến chất lượng tài sản trở thành vấn đề nổi cộm hơn cả quy mô vốn điều lệ.

Bởi với doanh nghiệp bất động sản, giá trị tài sản trên bảng cân đối chỉ thực sự có ý nghĩa khi có khả năng chuyển hóa thành tiền trong thời gian hợp lý. Các khoản phải thu lớn, nếu kéo dài thời gian thu hồi, có thể khiến dòng tiền hoạt động suy yếu và làm gia tăng nhu cầu vốn.

Đáng chú ý, báo cáo kiểm toán năm 2025 của Đông Tây Land đã đưa ra ý kiến ngoại trừ liên quan đến một số khoản công nợ. Công ty cũng đã công bố riêng báo cáo tài chính kiểm toán và văn bản giải trình về ý kiến kiểm toán trên website doanh nghiệp.

Kiểm toán ngoại trừ, công nợ và áp lực từ các công ty con

Theo nội dung được công bố, tại thời điểm 31/12/2025, đơn vị kiểm toán không thể thu thập thư xác nhận đối với khoản phải thu khách hàng gần 7,8 tỷ đồng, khoản phải thu ngắn hạn khác hơn 29,9 tỷ đồng và khoản phải trả ngắn hạn khác hơn 21 tỷ đồng.

Không chỉ vậy, thông qua các thủ tục kiểm toán thay thế, đơn vị kiểm toán cũng không thu thập được đầy đủ các hồ sơ như hợp đồng, cam kết hoặc chứng từ thanh toán để xác định tính hiện hữu, tính chính xác cũng như thời hạn thu hồi và thanh toán của các khoản công nợ này.

Điều này không có nghĩa toàn bộ các khoản phải thu của Đông Tây Land không thể thu hồi, cũng không đồng nghĩa doanh nghiệp chắc chắn phải ghi nhận tổn thất. Tuy nhiên, đây rõ ràng là một điểm mà nhà đầu tư cần đưa vào mô hình định giá.

Nói cách khác, giá trị ghi sổ của một khoản phải thu không đồng nghĩa với số tiền chắc chắn sẽ thu được và thời điểm thu tiền cũng chưa chắc rõ ràng.

Hơn nữa, tổng nợ phải trả của Đông Tây Land cuối năm 2025 lên khoảng 532 tỷ đồng, tăng 34% so với đầu năm. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính khoảng 243,2 tỷ đồng, tăng hơn 21% và tương đương khoảng 28,8% vốn chủ sở hữu.

Mức đòn bẩy này chưa phải quá cao nếu xét độc lập. Nhưng khi đặt cạnh lượng phải thu lớn, câu chuyện dòng tiền trở nên quan trọng hơn.Đông Tây Land còn phải đối mặt với một bài toán khác ở cấp độ hệ sinh thái.

Theo báo cáo kiểm toán, hai công ty con gồm Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Du lịch Kim Sa và CTCP Đông Tây Holding đang phát sinh lỗ thuần. Khả năng hoạt động liên tục của các doanh nghiệp này phụ thuộc vào sự hỗ trợ tài chính từ Đông Tây Land.

Đông Tây Land đã xác nhận tiếp tục hỗ trợ tài chính để các công ty con có thể thanh toán nghĩa vụ khi đến hạn.

Điều này đồng nghĩa trong quá trình mở rộng hệ sinh thái, công ty mẹ không chỉ cần nguồn lực cho hoạt động kinh doanh hiện tại mà còn có thể phải tiếp tục phân bổ vốn để duy trì hoạt động của các đơn vị thành viên.

Đây là yếu tố cần được theo dõi nếu Đông Tây Land thực sự muốn chuyển sang mô hình phát triển và vận hành bất động sản. Bởi khác với môi giới và phân phối, phát triển dự án đòi hỏi lượng vốn lớn hơn, chu kỳ thu hồi vốn dài hơn và rủi ro dòng tiền cao hơn.

Lợi nhuận tăng 11 lần nhưng quy mô vẫn còn khiêm tốn

Ở chiều tích cực, năm 2025 Đông Tây Land đã ghi nhận kết quả kinh doanh cải thiện mạnh.

Doanh thu thuần đạt gần 559 tỷ đồng, tăng khoảng 43% so với năm trước. Trong đó, doanh thu từ dịch vụ môi giới chiếm tỷ trọng lớn với hơn 479 tỷ đồng, tăng khoảng 60%.

Lợi nhuận gộp đạt khoảng 169 tỷ đồng, tăng 55%, đưa biên lợi nhuận gộp từ khoảng 28% lên 30%. Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế đạt hơn 33 tỷ đồng, cao gấp khoảng 11 lần so với năm 2024.

Đây là điểm sáng trước thời điểm DTR lên UPCoM. Tuy nhiên, nếu đặt mức lợi nhuận 33 tỷ đồng cạnh vốn chủ sở hữu khoảng 846 tỷ đồng, hiệu quả sinh lời của doanh nghiệp vẫn chưa thực sự cao.

Với 80 triệu cổ phiếu, lợi nhuận năm 2025 tương ứng EPS khoảng 413 đồng/cp, con số này tạo ra nghịch lý: tốc độ tăng lợi nhuận rất cao nhưng quy mô lợi nhuận tuyệt đối vẫn còn nhỏ so với vốn điều lệ và vốn chủ sở hữu.

Do đó, nếu chỉ sử dụng P/E để định giá, câu chuyện tăng trưởng của DTR cần được chứng minh thêm bằng khả năng duy trì lợi nhuận trong các năm tiếp theo.