Dòng tiền bất động sản đổi hướng, người mua ưu tiên tích sản dài hạn

Thanh khoản phân hóa, bất động sản có giá trị thực hút dòng tiền

Thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua. Thay vì chạy theo những đợt “sóng” ngắn hạn, dòng tiền có xu hướng tìm đến các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và có khả năng sử dụng ngay.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, thanh khoản hiện tại phản ánh khá rõ sự dịch chuyển của nhu cầu. Giao dịch tập trung nhiều hơn ở nhóm khách hàng mua để ở và các nhà đầu tư ưu tiên chiến lược tích sản dài hạn.

Người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng sản phẩm, hệ thống tiện ích và khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ đặt kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai. Đây được xem là sự thay đổi đáng chú ý sau giai đoạn thị trường trải qua những biến động mạnh về giá và thanh khoản.

Dòng tiền tìm về nhu cầu ở thực

Ông Tuấn Hùng, môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, khoảng 80-90% khách hàng liên hệ trong giai đoạn này là để mua nhà ở thực hoặc mua cho con cái. Điều đáng chú ý là cách thức tìm hiểu sản phẩm của khách hàng cũng thay đổi.

Theo ông Hùng, người mua không còn tập trung vào câu hỏi “dự án này có lướt sóng được không” mà dành nhiều thời gian để kiểm tra tiến độ bàn giao, chi phí quản lý vận hành, hệ thống tiện ích xung quanh cũng như khả năng tài chính để trả nợ gốc và lãi hàng tháng.

Nhóm khách mua để ở thường giao dịch chậm hơn do quá trình xem xét kỹ lưỡng. Tuy nhiên, khi sản phẩm có pháp lý minh bạch và mức giá phù hợp, khả năng xuống tiền vẫn rất thực chất. Điều này cho thấy thanh khoản không biến mất mà đang được quyết định bởi giá trị sử dụng và mức độ phù hợp với năng lực tài chính của người mua.

Cùng quan điểm, bà Hà Anh, môi giới nhà đất khu vực Phúc Lợi (Hà Nội), nhận định thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc mạnh. Những sản phẩm đất nền tại các tỉnh thiếu quy hoạch rõ ràng hoặc các dự án chung cư “trên giấy” gần như không còn thu hút dòng tiền.

Ngược lại, các căn hộ đã hoàn thiện hoặc chuẩn bị bàn giao, có chính sách thanh toán giãn và sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức an toàn, chỉ vay 20-30%, vẫn duy trì thanh khoản khá đều từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Sự phân hóa này cho thấy tiêu chí lựa chọn của người mua đang thay đổi. Trong bối cảnh chi phí vốn, áp lực tài chính và những yêu cầu ngày càng cao về pháp lý, khách hàng có xu hướng ưu tiên phương án an toàn, có thể kiểm chứng chất lượng sản phẩm trước khi quyết định.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho rằng, người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông, mà dành nhiều thời gian hơn để đánh giá chất lượng sản phẩm, khả năng tài chính và triển vọng phát triển của khu vực.

Theo bà Ánh, sự thay đổi này là tín hiệu tích cực đối với quá trình phát triển bền vững của thị trường. Khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước quyết định đầu tư, những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng hoặc không đáp ứng các yêu cầu cơ bản về pháp lý, hạ tầng sẽ khó tiếp cận dòng tiền.

Giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh, mở thêm cơ hội cho người mua

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, thanh khoản thị trường ở mức thận trọng không đồng nghĩa dòng tiền rời bỏ bất động sản. Thay vào đó, người mua đang chuyển sang những giải pháp an toàn hơn.

Đối với nhóm khách hàng mua để ở, bài toán dòng tiền được chuẩn bị kỹ lưỡng. Người mua ưu tiên những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có hạ tầng kết nối đồng bộ, qua đó bảo đảm chất lượng cuộc sống trong dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng giá tăng nhanh.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung đang gia tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ phản ánh sự phân hóa sâu sắc. Dòng tiền không còn bùng nổ theo dạng “sóng phong trào”, mà tập trung vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, gồm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và chung cư tầm trung.

“Sự xuất hiện của các khung pháp lý chặt chẽ và chi phí đầu vào gia tăng khiến tâm lý đầu cơ suy giảm mạnh, nhường chỗ cho người mua có nhu cầu sử dụng thực tế”, ông Đính chia sẻ.

Một diễn biến đáng chú ý khác nằm ở mặt bằng giá căn hộ thứ cấp. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2024-2025, bước sang năm 2026, giá bán căn hộ thứ cấp đã ghi nhận xu hướng đảo chiều.

Cụ thể, theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, từ mức trung bình khoảng 85 triệu đồng/m² trong năm 2025, giá căn hộ thứ cấp giảm còn khoảng 78 triệu đồng/m² trong quý 2/2026. Tính đến cuối quý II/2026, đơn giá thứ cấp trung bình đạt 78 triệu/m², chỉ còn tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

Mức điều chỉnh này đang tạo thêm dư địa cho người mua tiếp cận thị trường với mặt bằng giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, cơ hội không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều có khả năng tăng giá hoặc thanh khoản tốt.

Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, yếu tố quyết định sẽ nằm ở pháp lý, chất lượng công trình, vị trí, hạ tầng kết nối, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực. Những dự án có thể sử dụng ngay, chủ đầu tư uy tín và phương án tài chính phù hợp được kỳ vọng tiếp tục thu hút dòng tiền.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn đề cao kỳ vọng tăng giá sang coi trọng giá trị sử dụng và khả năng tích sản dài hạn. Sự dịch chuyển này có thể khiến tốc độ giao dịch không còn sôi động như các giai đoạn “sóng” trước, nhưng lại tạo nền tảng cho thanh khoản thực chất và bền vững hơn.