Dòng tiền chảy vào đất nền đang tăng trở lại?

Anh Trần Xuân Tiến - một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm tại Hà Nội, cho biết vừa bán ra một lô đất 145 m2 tại xã Phụng Công (Văn Giang, Hưng Yên) với giá 2,6 tỷ đồng, thấp hơn thời đỉnh sốt đầu năm 2022 khoảng 1,3 tỷ đồng. Với giá này, anh chịu lỗ khoảng 250 triệu đồng.

Đà giảm giá đang chậm lại

“Có thể gồng thêm, nhưng tôi quyết định bán dưới giá vốn để thu hồi dòng tiền, nhằm tái đầu tư vào một căn hộ đang được chiết khấu 40% (thanh toán trước 98%) ở trung tâm Hà Nội để cho thuê”, anh Tiến tiết lộ.

Thừa nhận thị trường đất nền chưa hết khó, tuy nhiên, anh Tiến khẳng định đà giảm giá của đất nền đã đến giới hạn và khó giảm thêm. Những nhà đầu tư “ngộp” tài chính, không thể gồng nổi gần như đã thoát hết hàng trong gần một năm qua. Còn những người có thể chống chịu đến hiện tại thì đã qua giai đoạn khó khăn nhất.

Đà giảm giá đang chậm lại cho thấy giá đất nền đã bắt đầu "chạm đáy".

Các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra, đà giảm giá đất nền đang chậm lại. Đơn cử, theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2023, nguồn cung thị trường chủ yếu là đất nền. Tổng lượng tiêu thụ đạt khoảng 3.704 giao dịch, xấp xỉ 18% tổng cung mở bán mới.

Số lượng trên tuy chỉ bằng 60% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng đã tăng hơn 30% so với quý I. Nhu cầu mua bất động sản rõ ràng đang có những tín hiệu tốt, thị trường lạc quan hơn trong 3 tháng qua. “Nhu cầu tăng chủ yếu do cơ chế Chính phủ đã thúc đẩy niềm tin của người mua, lãi suất ngân hàng bắt đầu giảm, và các doanh nghiệp đưa ra chương trình kích cầu hấp dẫn”, một chuyên gia của VARS phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định các thông tin hỗn loạn trên thị trường khiến nhà đầu tư, đặc biệt là người mua ở thực kỳ vọng giá giảm sâu hơn. Tuy nhiên, nếu tìm được sản phẩm tốt, phù hợp nhu cầu thì có thể cân nhắc “vào tiền” ngay.

Bởi, trên thực tế, không nhiều người bán thực sự "cắt lỗ", 80% người bán vẫn kỳ vọng có lãi. Và trong nhóm người chấp nhận bán thấp hơn giá mua vào, đa số cũng chỉ muốn cắt lỗ dưới 20%. Nếu không bán được, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không giảm giá sâu hơn.

“Tay to” rục rịch xuống tiền

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Asian Holding, cho hay chỉ vài tháng trước, doanh nghiệp này triển khai một dự án ở Bình Phước và không ghi nhận giao dịch nào phát sinh. Tuy nhiên, hiện tại, Asian Holding đang phân phối dự án mới ở Đồng Nai, lượng giao dịch chốt thành công lên tới 80%. Thời điểm trước mở bán, lượng cọc nhận được khoảng 50%.

Theo ông Hậu, những lô đất nền có pháp lý rõ ràng, sẵn sổ đỏ, mức giá khoảng 1 tỷ đồng có tỷ lệ hấp thụ khá tốt. Những con số giao dịch tăng trở lại cho thấy niềm tin của nhà đầu tư cũng dần quay trở lại. Vì vậy, kịch bản thị trường tiếp tục mất giá mạnh sẽ khó xảy ra do các chính sách hỗ trợ nền kinh tế bắt đầu phát huy tác dụng, lãi suất tiền gửi cũng không còn thực sự hấp dẫn.

Nhận thấy thị trường đã bắt đầu “chạm đáy” trước khi quay đầu tăng trở lại, nhiều “tay to” với dòng tiền mạnh đang rục rịch xuống tiền. Đơn cử, suốt từ cuối tháng 5 đến nay, anh Lâm - một “tay buôn đất" gần 10 năm kinh nghiệm, cho hay đã đi qua nhiều tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng.

Ưu tiên của anh Lâm là những lô có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng, nằm gần khu dân cư. Cuối tháng 6 vừa qua, anh "xuống tiền" mua một lô đất nông nghiệp tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha, trị giá 830 triệu đồng. Mảnh đất này trước đó được rao bán 1,5 tỷ đồng.

Thời điểm này, làn sóng "bắt đáy" cũng đang diễn ra ở vùng ven Hà Nội. Khảo sát tại các văn phòng môi giới cho thấy lượng quan tâm tới đất nền đang tăng lên đáng kể. Nhiều nhà đầu tư có sẵn tiền mặt sẵn sàng "xuống tiền" với những mảnh đất bán cắt lỗ hoặc giảm giá sâu.

“Nếu như trước đó, dù giá đất giảm tới 30%, người mua vẫn rất dửng dưng thì đến hiện tại, những lô đất đẹp, vị trí tốt, chỉ cần cắt lỗ khoảng 20% đã có khách chốt. Thị trường đã từng trải qua gần 15 tháng đóng băng, nhưng khoảng 2 tháng trở lại đây, giao dịch đã tăng đều”, anh Quân - một môi giới chia sẻ.

Trước những diễn biến trên thực tế, giới chuyên gia đánh giá đây là thời điểm tốt để cân nhắc cho những nhà đầu tư và người mua ở thực nắm giữ tiền mặt, dòng vốn dài hạn. Việc đợi thêm có thể giúp khách hàng có được những sản phẩm giá tốt hơn, nhưng cũng có thể khiến cơ hội qua đi.

Thị trường đất nền đang có dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên, giới quan sát cũng đánh giá khó có thể bật tăng mạnh trong ngắn và trung hạn. Đầu tư bất động sản giai đoạn này là "cuộc chơi" của những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt với tầm nhìn dài hạn, không còn đất để “lướt sóng”.

“Thị trường mới khởi khắc, chưa sôi động. Nhà đầu tư không thể kỳ vọng sức bật của thị trường như thời điểm năm 2021, đầu năm 2022. Thị trường sẽ có diễn biến đi lên từ từ. Dự kiến từ năm 2024, thị trường mới có thể sôi động”, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 nhấn mạnh.

Hưng Nguyên