Dòng tiền rẻ sẽ mở đường cho 'lướt sóng' đất nền quay trở lại?

Giữa tuần trước, khi tham gia góp ý về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đại biểu Quốc hội Nguyễn Anh Trí (Hà Nội) cho rằng, chưa thể yên tâm với tình thế hiện tại, khi bất động sản có giá trị kinh tế lớn, kinh doanh nhà đất đã trở thành một nghề “dễ làm, dễ phất”.

Ngóng "sóng" mới

Cụ thể, theo ông Trí, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn mua bán một cách thuận tiện, dễ dàng, nhưng cũng rất lộn xộn và khi có sự cố xảy ra thì người dân, Nhà nước dễ chịu thiệt thòi. Kinh doanh bất động sản đã trở thành một nghề dễ làm, dễ phất lên, với những mánh khóe luồn lách.

Thực tế cũng chứng minh lo ngại của ông Nguyễn Anh Trí là có cơ sở, bởi nhà đất vẫn là một trong những kênh trú ẩn dòng tiền tiềm năng, với dư địa kiếm lời tốt và an toàn bậc nhất. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những “tay to” vẫn đang sẵn sàng dòng tiền để bung ra khi có cơ hội.

Và hiện tại, khi các ngân hàng đang chạy đua giảm lãi suất cho vay tiêu dùng, mua xe, bất động sản..., không ít người đánh giá cơ hội có thể sẽ đến trong thời gian tới. Lý do là vì thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền được đánh giá đang tạo đáy, nếu vay được tiền với lãi suất thấp, không ít nhà đầu tư sẽ bắt đầu tìm kiếm cơ hội “săn” hàng ngộp sau đó chờ để bán ăn chênh khi giá lên.

Rất khó để có dòng tiền lãi suất thấp chảy vào thị trường nhà đất trong thời gian tới.

Đơn cử, chia sẻ với Vnbusiness, anh Nguyễn Tuấn Dũng (Hà Nội), một nhà đầu tư có gần 15 năm kinh nghiệm, tiết lộ anh đang tìm hiểu gói vay 1 tỷ đồng dành cho hộ kinh doanh của một ngân hàng thương mại, lãi suất cố định 9% trong 2 năm đầu, có thể tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu phí.

Nếu thuận lợi, anh Dũng dự kiến sẽ góp thêm vốn tự có để anh "xuống tiền" mua một lô đất nền tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,7 ha (có 120m2 đất thổ cư), trị giá 1,1 tỷ đồng. Mảnh đất này có giá mua vào 1,5 tỷ đồng, trước đó được rao bán 2 tỷ đồng, nhưng do chủ đất bị “ngộp” nên bán rẻ.

“Đây rõ ràng là một cuộc chơi mạo hiểm, nhưng theo tính toán của tôi, thị trường đất nền đang vực dậy từ đáy, trong 1 - 2 năm tới chắc chắn giá sẽ lên, thanh khoản cũng sẽ tốt hơn. Trong 2 năm, tôi sẽ chịu khoản lãi ngân hàng khoảng 180 triệu đồng (cộng với gói bảo hiểm 30 triệu đồng), vậy lô đất chỉ cần về lại mức giá gốc 1,5 tỷ đồng là tôi đã có lãi 200 triệu đồng”, anh Dũng phân tích.

Kỳ vọng bất khả thi?

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa, nhận định trong nửa cuối năm 2023, về cơ bản những vướng mắc pháp lý của thị trường nhà đất đã được tháo gỡ. Bất động sản nói chung, đất nền nói riêng đã có dấu hiệu về chuyển biến giao dịch.

"Đất nền dường như đã tạo đáy và xét về lâu dài, sức hút của loại hình này rất khó giảm. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại hoàn toàn, các kênh huy động vốn được khơi thông, thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên, kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động", ông Quang nói.

Tuy nhiên, không phải sản phẩm đất nền nào giảm giá sâu cũng là cơ hội của người mua. Nhà đầu tư cần tỉnh táo xác định được các tiêu chí của một dự án tiềm năng để lựa chọn, tránh “mắc kẹt”.

Cần nhắc lại, thời kỳ “tiền rẻ” kéo dài từ đầu năm 2020 đến giữa năm 2022 chính là thời gian thị trường bất động sản nổi sóng, giá nhà đất nhảy múa. Vì vậy, khi những tín hiệu cho thấy lãi suất hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “bổn cũ soạn lại”, dòng tiền chảy vào địa ốc sẽ dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, kỳ vọng trên là không thể, bởi thời kỳ “tiền rẻ” cho bất động sản đã qua, và bài toán vốn sẽ tiếp tục là “bài toán khó” với doanh nghiệp và nhà đầu tư trong ngắn và trung hạn.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc phân tích tại Chứng khoán Nhất Việt, đánh giá việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022.

Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Chưa kể, lãi suất cho vay đã giảm, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao. Nếu vay số tiền 2 tỷ đồng trong khoảng thời gian 5 năm với mức lãi suất dao động 11-13%/năm, mỗi tháng tiền lãi và gốc phải trả khoảng hơn 30 triệu đồng. Đây rõ ràng là con số khiến các nhà đầu tư có ý định vay tiền ngân hàng để “lướt sóng” nhà đất phải cân nhắc, đồng thời chấp nhận rủi ro lớn.

Không thể phủ nhận những thông tin về lãi suất nhà băng đang giảm mạnh phần nào đó thổi thêm hơi ấm vào thị trường bất động sản vốn đang nhuốm màu u ám, giúp tâm lý của nhà đầu tư gỡ được nhiều gánh nặng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kỳ vọng có dòng tiền “rẻ” để kinh doanh nhà đất ở thời điểm hiện tại là... "nhiệm vụ bất khả thi".

Hưng Nguyên