Dòng tiền 'sàng lọc' sức khỏe các chủ đầu tư địa ốc

Thị trường bất động sản đang cho thấy khoảng cách ngày càng rõ về năng lực tài chính giữa các chủ đầu tư.

Trong khi một số doanh nghiệp duy trì được dòng tiền và khả năng triển khai dự án, nhiều đơn vị vẫn chịu áp lực từ hàng tồn kho lớn, dòng tiền kinh doanh âm và chi phí vốn cao. Sự phân hóa này đang định hình lại lợi thế cạnh tranh trên thị trường.

Dòng tiền “phơi bày” sức khỏe tài chính doanh nghiệp

Một doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn, ghi nhận lợi nhuận trên báo cáo tài chính hay có nhiều dự án đang triển khai chưa chắc đã có nền tảng tài chính vững chắc.

Khả năng chuyển hàng tồn kho thành doanh thu, thu tiền từ khách hàng và đáp ứng nghĩa vụ nợ mới là những yếu tố phản ánh trực tiếp sức khỏe tài chính của chủ đầu tư.

Ông Kiệt nhấn mạnh vai trò của khả năng kiểm soát chi phí trong năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư. Ảnh: HT

Quan điểm này về nhóm doanh nghiệp bất động sản được thể hiện rõ trong phần chia sẻ ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam và ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, bên lề Vietnam Investment Forum 2027.

Dữ liệu từ WiData về doanh nghiệp bất động sản nhà ở (sau khi loại Vinhomes) cho thấy 32/55 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm trong 12 tháng gần nhất.

Tổng giá trị hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp lên tới khoảng 323.000 tỷ đồng, tương đương 3,7 lần doanh thu một năm. Trong khi đó, tiền khách hàng trả trước chỉ bằng khoảng 28% giá trị hàng tồn kho.

Các con số cho thấy khoảng cách đáng kể về khả năng chuyển hàng tồn kho thành dòng tiền của các doanh nghiệp.

Thực tế, hàng tồn kho lớn phản ánh lượng vốn đang nằm trong các dự án còn tốc độ thu hồi vốn còn phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, khả năng triển khai, sức mua và tốc độ bán hàng.

Tiền khách hàng trả trước cho thấy khả năng huy động vốn từ người mua của chủ đầu tư. Tỷ lệ này càng thấp, doanh nghiệp càng phải phụ thuộc vào vốn vay và các nguồn huy động khác để triển khai dự án.

Vì vậy, lợi nhuận kế toán chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe tài chính. Doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu, lợi nhuận nhưng chưa thu được tiền tương ứng. Khi bán hàng chậm, dòng tiền thực tế càng chịu áp lực.

Nếu dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thanh toán các nghĩa vụ tài chính và duy trì tiến độ dự án.

Sự phân hóa vì thế ngày càng rõ khi doanh nghiệp bán hàng tốt, thu tiền đều có dư địa hoạt động, trong khi những đơn vị tồn kho lớn nhưng chậm thu hồi vốn phải phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn bên ngoài.

Quỹ đất lớn chưa bảo đảm năng lực chống chịu

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, sự phân hóa giữa các chủ đầu tư hiện nay là kết quả của quá trình sàng lọc diễn ra từ giai đoạn 2022–2023.

Khả năng chống chịu của doanh nghiệp phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có tình trạng pháp lý dự án, năng lực huy động vốn, quản trị dòng tiền, chất lượng đối tác và kinh nghiệm triển khai.

Trong đó, quỹ đất là một lợi thế khi doanh nghiệp có khả năng đưa dự án vào phát triển và khai thác. Nhưng quy mô quỹ đất tự thân chưa phản ánh đầy đủ giá trị tài sản hay năng lực tài chính.

Quỹ đất lớn chỉ phát huy lợi thế khi dự án có pháp lý hoàn thiện và đủ điều kiện triển khai. Trong thời gian chờ thủ tục, doanh nghiệp vẫn phải chịu chi phí vốn trong khi tài sản chưa thể tạo doanh thu và dòng tiền.

Pháp lý rõ ràng giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch phát triển dự án, huy động vốn và bán hàng. Cùng với đó, kinh nghiệm triển khai và khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ quyết định hiệu quả sử dụng vốn.

Vì vậy, năng lực tài chính của chủ đầu tư ngày càng gắn với khả năng chuyển hóa quỹ đất thành dự án có thể khai thác và tạo dòng tiền.  

Ông Kiệt cũng nhấn mạnh vai trò của chất lượng sản phẩm và khả năng kiểm soát chi phí, tiến độ trong năng lực cạnh tranh của chủ đầu tư. Đây là những yếu tố gắn trực tiếp với khả năng tiêu thụ dự án và thu hồi vốn, qua đó ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính trong dài hạn.

Sự phân hóa vì thế không chỉ nằm ở quy mô tài sản hay số lượng dự án mỗi doanh nghiệp sở hữu. Năng lực pháp lý, quản trị vốn và khả năng triển khai mới quyết định mức độ chuyển hóa các nguồn lực đó thành hoạt động kinh doanh thực tế.

Chi phí vốn thu hẹp dư địa của doanh nghiệp yếu

Áp lực tài chính càng lớn khi doanh nghiệp phải duy trì hoạt động trong môi trường lãi suất cao. Theo ông Lê Quốc Kiên, khi đánh giá sức chịu đựng của doanh nghiệp bất động sản, cần tính đến kịch bản lãi vay cố định khoảng 10%/năm và lãi suất thả nổi vượt mức 13–15%/năm.

Với mức lãi suất này, chủ đầu tư cần có nguồn tiền đủ để trả lãi và các nghĩa vụ tài chính trong thời gian dự án chưa tạo ra doanh thu.

Ông Kiên lưu ý, hoạt động bán hàng bất động sản có thể đình trệ trong 3–6 tháng. Vì vậy, khoản dự phòng đủ chi trả chi phí trong sáu tháng chưa chắc đã bảo đảm an toàn, nhất là khi thời gian thu hồi vốn của dự án thường kéo dài.

Khả năng tiếp cận tín dụng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sức chống chịu của doanh nghiệp. Khi phát sinh nợ quá hạn và bị ghi nhận trên hệ thống thông tin tín dụng (CIC), chủ đầu tư có thể gặp khó khăn khi vay vốn mới, kể cả vốn phục vụ hoạt động kinh doanh.

Ông Kiên khuyến nghị doanh nghiệp thận trọng với phương án định giá lại tài sản để vay thêm hoặc đảo nợ.

Trong bối cảnh thị trường còn khó khăn, việc tài sản giữ được giá trị đã là yếu tố tích cực. Kế hoạch tài chính dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường không diễn biến như dự tính.

Trong bối cảnh đó, mua bán và sáp nhập (M&A) là một hướng bổ sung nguồn lực hoặc chuyển nhượng dự án.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, pháp lý là điều kiện tiên quyết để giao dịch diễn ra. Dự án cần có cơ sở pháp lý rõ ràng về quy hoạch, giấy phép xây dựng và khả năng tiếp tục triển khai.

Ở phía giao dịch, ông Kiên cho rằng bên bán cần điều chỉnh kỳ vọng giá, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận để tìm đối tác.

Bên mua cần tính đủ chi phí vốn, chi phí hoàn thiện pháp lý và thời gian thực hiện chuyển nhượng. Do đó, dự án có giá trị tài sản lớn vẫn khó tìm được người mua nếu pháp lý chưa hoàn thiện hoặc giá chuyển nhượng vượt quá hiệu quả khai thác.

Sự phân hóa tài chính giữa các chủ đầu tư do đó ngày càng thể hiện qua khả năng tạo dòng tiền, trả nợ và triển khai dự án.

Doanh nghiệp có pháp lý rõ ràng, dòng tiền ổn định và năng lực thực thi tốt sẽ có dư địa duy trì hoạt động. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc vào vốn vay trong khi hàng tồn kho chậm chuyển hóa thành tiền sẽ chịu áp lực lớn hơn từ chi phí vốn.